【克而瑞物管研究】

  2026年4月，中海物业密集落地两起核心战略合作，先后与合肥包河科创集团、滨湖城市运营集团达成协同，与重庆环卫集团签署合作协议。作为物业行业跨界城市运营的头部玩家，这两起合作并非孤立的资源绑定，而是其城市运营业务战略落地的关键布局，折射出央企背景物企在城市服务赛道的核心发力逻辑，结合当前物业行业向城市运营转型的行业趋势（物业服务已被纳入“十五五”规划纲要，成为住房制度核心环节与生活性服务业重点），可清晰预判其中长期业务走向。

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  1 两大合作核心落地：

  精准补位，构建城市运营能力闭环

  中海物业此次落地的两起合作，分别聚焦区域资源突破与产业链能力补位，形成“区域深耕+专业赋能”的双重布局，贴合当前头部物企城市运营“轻资产、强协同”的核心拓展逻辑

  gt;（一） 绑定合肥属地国资平台：打通区域深耕“最后一公里”

  2026年4月16日，中海物业与合肥包河科创集团、滨湖城市运营集团签署战略合作协议，核心聚焦城市更新、基层治理、物业服务提质增效三大方向。

  从合作主体来看，滨湖城市运营集团作为合肥本地城市服务龙头，深耕区域市政管养、城市公共空间服务领域，具备成熟的属地资源与政企对接优势，而中海物业作为中国建筑旗下核心物业平台，拥有标准化的服务体系、全国化的运营经验及央企品牌背书，双方合作形成“属地资源+央企能力”的互补格局。

  结合合肥包河区作为合肥核心城区的区位优势，以及此前中海与合肥城建联合拿地的区域布局基础，此次合作并非简单的业务协同，而是中海物业区域深耕模式的复制与深化——通过绑定地方国资平台，降低区域市场拓展门槛，快速切入合肥及安徽区域的城市运营赛道，重点突破城市更新、基层治理等政策导向型场景，实现“扎根合肥、辐射安徽”的区域布局目标，这与克而瑞物管预判的“头部物企通过央地协同突破地方市场壁垒”的行业趋势高度契合。

  gt;（二）牵手重庆环卫集团：补全环卫全产业链服务能力

  仅在上述合作前一日（2026年4月15日），中海物业董事局主席张贵清会见重庆环卫集团董事长王小军，双方签署战略合作协议，聚焦城市综合运营、智慧环卫与智慧物业融合、固废全产业链协同三大领域。重庆环卫集团深耕环卫领域20余年，核心优势集中在固废收转运、有机固废处置、再生资源循环利用等后端环节，恰好补齐了中海物业在城市运营领域的核心短板——缺乏专业环卫技术与末端处置能力。

  从行业背景来看，当前城市运营赛道竞争已从单一场景运维向全链条服务升级，老牌环卫企业（玉禾田、北控城市资源等）凭借全产业链能力占据先发优势，而物业系跨界玩家普遍存在专业能力不足的问题。此次中海物业与重庆环卫集团的合作，本质是“优势互补、协同共赢”：中海物业输出多业态运营经验、智慧化解决方案及全国化市场拓展能力，重庆环卫集团输出专业环卫技术与末端处置资源，双方共同打通“前端清扫保洁—中端收转运—末端固废处置”的环卫全产业链闭环，大幅提升中海物业在城市运营赛道的核心竞争力，实现从“空间运维”向“全生命周期城市服务”的延伸。

  而这一战略方向，也通过2025-2026年中海物业中标的多个城市运营、环卫类标杆项目得到充分落地。

  gt;（三） 2025-2026年核心中标项目复盘（城市运营/环卫类）

  2025年以来，中海物业在城市运营、环卫一体化赛道持续发力，中标多个高含金量项目，覆盖华东、华北、西南等核心区域，项目类型涵盖全域城市空间服务、环卫一体化等，既是其区域布局战略的落地体现，也为此次两大战略合作奠定了坚实的业务基础，具体项目详情如下：

  表1：中海物业重点项目中标汇总

  上述项目均为中海物业城市运营业务的核心落地载体，覆盖环卫一体化、市政设施运维、城市公共空间服务等核心场景，既体现了其“核心都市圈深耕”的区域战略，也验证了其“央企协同+全场景运营”的核心优势，为此次与合肥属地国资平台、重庆环卫集团的战略合作提供了坚实的项目经验与能力支撑。

  2 合作背后：中海物业城市运营业务的

  三大核心方向

  结合两起合作的布局逻辑，叠加中海物业此前在城市运营领域的项目落地经验，其城市运营业务已形成清晰的发力方向，贴合“十五五”规划纲要中物业服务向高品质、多样化、智慧化升级的导向，也符合克而瑞物管对头部物企城市运营转型的判断。

  gt;方向一：区域布局聚焦核心都市圈，以央地协同实现深耕

  此次与合肥属地国资平台的合作，进一步明确了中海物业“核心都市圈深耕”的区域战略。不同于中小物企“广撒网”的拓展模式，中海物业优先聚焦长三角、成渝、环渤海等核心都市圈，锁定经济强省、核心城区的高价值城市运营项目。通过与地方国资平台、区域龙头企业合作，绑定属地资源，规避地方市场壁垒，实现从“单点项目”到“全域覆盖”的深度布局，这一模式既契合央企稳健经营的导向，也能借助地方资源快速打开市场，形成可复制的区域深耕模板。

  gt;方向二：产业链延伸聚焦“补短板、强协同”，打造全场景服务能力

  与重庆环卫集团的合作，标志着中海物业城市运营业务从“横向场景拓展”向“纵向产业链补位”转型。此前，中海物业的城市运营业务主要集中在前端保洁、市政管养等基础场景，而此次合作补全了末端固废处置等核心短板，形成全链条服务能力。未来，其大概率将持续深化产业链协同，进一步联动装备制造、信息化等下游供应商，结合智慧物业技术，推动智慧环卫与城市运营的深度融合，打造“技术+服务”的差异化优势，摆脱对单一场景的依赖，契合行业“全链条、智慧化”的发展趋势。

  gt;方向三：坚守轻资产运营，依托央企协同构建竞争壁垒

  两起合作均延续了中海物业“轻资产、强协同”的运营模式——不盲目投入重资产，而是通过战略合作、资源联动的方式，整合外部优势资源，输出管理与服务能力，降低项目拓展的资金压力与经营风险。同时，作为中国建筑旗下企业，中海物业可充分依托集团“开发—建造—运营”的全产业链优势，联动中建体系内的建筑央企，组成联合体参与大型城市运营、城市更新项目，形成“央企品牌+全链条协同”的核心壁垒，这也是其区别于其他物业系跨界玩家、老牌环卫企业的核心竞争力，符合克而瑞物管提出的“服务能力强、多业态能力强的企业将获得市场溢价”的行业判断。

  3 中海城市运营业务的转型逻辑与行业启示

  综上，中海物业近期落地的两起战略合作，是其城市运营业务从“战略布局”向“纵深落地”转型的重要标志，核心逻辑是“依托央企优势、整合外部资源、补全能力短板、聚焦核心布局”。

  在物业服务被纳入国家顶层设计、行业进入高质量发展新周期的背景下，中海物业的布局路径，为物业系企业跨界城市运营提供了重要参考——即不盲目追求规模扩张，而是通过精准的资源绑定与能力补位，构建差异化竞争优势，聚焦高价值场景与核心区域，实现高质量发展。

  从行业趋势来看，随着城市运营赛道竞争日趋激烈，“资源协同、能力闭环、区域深耕”将成为头部物企的核心发力点，而中海物业凭借央企背景与清晰的战略布局，有望在物业系跨界玩家中脱颖而出，进一步巩固其在城市运营赛道的头部地位。

  本报告由城市运营全景研究。内容为独立研究观点，不构成投资建议，欢迎行业交流，引用请注明来源。