大浪淘沙进行时!传统商业上海六百百货闭店升级背后

市场吴若凡 2024-02-27 10:13:02 来源:中国房地产网

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  2月19日,记者路过上海六百百货时,仍有市民在商店门口驻足查看昨天张贴的闭店公告。

  前一日,上海六百正式闭店,停止营业后将启动建筑整体拆除及重建工程。

  作为一家历史悠久的商场,上海六百承载着一代上海人的记忆。因物品齐全、价格实惠,上海六百曾是徐家汇商圈代表性的综合百货,也是徐家汇商圈的起点。上世纪八九十年代,随着轨交1号线的建设,徐家汇商圈以上海六百为起点,慢慢崛起了东方商厦、太平洋百货、美罗城、港汇广场等一系列商业地标,徐家汇商圈由此成型。

  据“上海徐汇”报道,上世纪90年代中后期,商品同质化倾向愈发明显,上海六百处于“太平洋百货”和“东方商厦”等合资、外资商企的包夹之中,在充分进行市场调研后,上海六百又采取了明智的错位竞争策略,充分发挥“软百货”的竞争优势,满足顾客“商品细分化”的购物需求。

  2010年起,受线上零售等其他综合类购物中心业态的影响,各大商场开始陆续改造升级。此前,美罗城、港汇等购物中心已先行改造完毕,内部业态进行了调整。

  上海六百的闭店也并不意外。记者在走访中注意到,上海六百的经营界面较为老旧,层高低矮。一至六层为鞋帽服装,仅有底层一小部分存在一家咖啡店,购物群体主要以中老年人为主。

  58安居客研究院院长张波表示,只有购物的单体百货形式显然已经不适应当下的趋势,老的百货商场从硬件来看,大都跟不上时代的发展,几十年前的建筑设施在上世纪看起来还是非常摩登,但现在完全不适合主力人群的需求,停车场设计不足且停车不方便,室内层高低而面积狭小,硬件层面就对消费者的购物体验形成很大影响 。

  此外,从软件来看,服务的业态也呈现老化。传统百货店主力客群目前来看还是30~50岁左右的中年人,不同于上世纪50、60年代出生的人群,这批“70、80后”对于百货业态的购物有着更多深层次需求,不但要能满足美妆、服饰、餐饮等体验性消费,而且对于品牌有更高要求,但受老百货硬件水平限制,很多主力客群中意的品牌并没有入驻,导致消费需求并不能被很好满足。

  改造升级已不可避免。

  此次,拆除后的上海六百将花费耗资7亿元在原址上进行重建,转型为主打首店和体验式经济的综合类购物中心。重建后的上海六百,建筑高度将由原先的22.6米调整为50米,地上将建10层,地下将建3层。

  据上海六百的商场负责人介绍,改建后的上海六百层高将由原先的平均3米提升至5~6米,大大改善购物空间。

  在业内人士看来,百货店陷入困境并不是个例,而是业态本身需要改变,传统商业需要寻找与社会发展相适应的商业模式。

  去年,伴随了上海人30年的上海太平洋百货于2023年8月底落幕,同属徐家汇商圈的东方商厦也将拆除重建,汇联商厦也迎来清仓改造。位于上海虹桥路的“家乐福”、凌云路的“沃尔玛”、锦绣路的“华润万家”关门则拉开了一大批大卖场关门歇业的序幕,全国各地的百货店与大卖场包括步步高、大润发、人人乐、伊势丹、洋华堂等国内外零售巨头纷纷关店已不是新闻。

  商业研究机构RET睿意德显示,即使在区域市场具备一定优势的购物中心,每五到七年就需要进行大规模的翻新改造,以适应重大消费趋势的变化,保持项目的竞争力。、

  商业地产专家范宜昌教授向记者表示,对于商业地产项目而言,商业升级和调整从来都是一个不变的命题,调整改造是保持商业项目最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。“商业地产调整的终极目的是租金收益的提升,同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。”

  据悉,目前上海各个商场普遍提高了业态调改的频率。例如,上海环球港的年均“上新率”接近10%;七宝华润万象城开业以来年均调整比例达到30%以上,每年要对100多家店铺进行升级;七宝万科广场基本每三年进行一次“大调”。

  张波表示,在商业地产的存量改造上,每个项目都应该注入更多属于自己的话题点,抓住好玩的地方来吸取人流。购物中心高能玩家的核心优势,仍然是通过不同业态的集合,为消费者提供良好的空间环境服务,打造场景话题亮点,吸引消费者,留住消费者,成为线下流量的集合地。而增加了餐饮娱乐的购物中心也面临越来越激烈的竞争。尤其是部分区域已经出现了开发过剩、扎堆经营的情况。这都需要经营者顺势而变。

  目前,许多商场迫切需要整合改造转型。

  范宜昌表示,在大卖场与百货店被淘汰之后,剩下的商场在同质化竞争的背景下,需要减少与电商商品结构重叠部的商品售卖的占比,增加顾客有需求的电商商品结构外的业态占比,包括餐饮、运动健身、健康养生、文化娱乐以及其他新兴消费业态。同时,这类存量商业在改造过程中需要完善运行配套条件,比如完善商场内部的购物动线、增加车位等硬件设施,在运行管理与服务上更人性化。

  此前,徐汇区就曾向全球公开征集大徐家汇核心区的整体规划方案,计划通过优化区域内五条轨道交通、空中天桥连廊和地面地下过街系统,加快推进徐家汇中心建设以及太平洋百货、上海六百的整体转型,让整个区域的交通更有序、购物更便利、商圈更繁华、城区更具“烟火气”。

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