北京CBD早期商业标杆的世贸天阶，在业态滞后与客流下滑的困境中，被龙湖商业接手改造。从昔日顶流到亟待盘活，它的命运起伏，也成为商业地产行业变迁的一个缩影。

  然而对龙湖而言，这更是一场硬仗。

  尽管龙湖商业已形成相当规模的经营性业务，但议价能力仍有一定的欠缺，整体利润率仍然低于同行华润置地。

  盘活世贸天阶，是龙湖商业提升议价的关键一环，但项目投入规模大、市场竞争激烈，加之龙湖在老旧商业体改造方面的经验欠缺，这都将成为决定这场“焕新之战”成败的最大变量。

  行业深度调整期内，龙湖虽然没有出现债务危机，但是其开发业务面临明显收缩。

  根据企业公告显示，龙湖合约销售额从2021年高点的2901亿元逐步回落，至2025年前10月仅实现558亿元，预计全年销售额将跌破千亿大关，这将是自2017年以来的首次。

  面对开发主业收缩，龙湖发力经营性业务，布局“第二增长曲线”业务。2025年上半年，其运营及服务业务收入占比达到22.6%，与典型转型企业华润置地（经营性业务收入占比21.7%）处于相近水平。

  然而，运营收入规模相当的背后，盈利质量却有非常大的差距。

  从经常性业务对企业盈利的支撑来看，龙湖在2025年上半年的毛利率为12.6%，在经常性业务营收占比基本相当的情况下，远低于华润24%的毛利率。虽然其中有开发业务低毛利带来的影响，但是也可以看出其经营性业务对企业的盈利支持不足。

  究其根源，龙湖与华润商业模式的定位差异是关键：华润万象城凭借高端定位、奢侈品业态构筑高毛利壁垒；而龙湖天街主要面向中等收入家庭，客群消费敏感性更强，但在当前的消费环境中议价能力受限。

  龙湖接手的北京世贸天阶，位于CBD核心区，总建面约8万平方米，拥有250米长的标志性天幕，具备比较强的地标属性。

  从战略层面看，龙湖改造的世贸天阶定位与其现有产品线虽形成差异化互补，不过，在资金、租金收入和改造经验方面，龙湖仍面临三大挑战。

  首先，钱从何而来？由于该项目天幕及建筑设施已运营接近20年，技术设备面临升级压力，在转型升级过程中，势必需要投入巨额资金，如天幕视觉效果升级、互动体验增强等。

  从龙湖集团的现金情况来看，企业的货币资金自2021年以来持续减少，现金流吃紧，如果世贸天阶的转型升级资金超出预算则有可能影响到企业的正常运营。

  其次是租金收入的不确定。当前商业地产普遍面临租金下行压力，同时公开资料显示当前世茂天阶的空置率达到了40%-50%。在项目改造升级完成后，因定位变化世贸天阶需重新定位租户结构，再加上需面对周边项目的竞争压力，若龙湖无法快速提升出租率，将影响现金流回收周期。

  第三，龙湖的‌高端老旧项目改造经验不足‌，当前龙湖虽运营89座购物中心，但此前主要以新建天街为主，缺乏大型老旧商业体改造经验。同时龙湖天街基本都是区域型购物中心的定位，首次接手CBD的高端项目和艺术文化生态势必会给龙湖商业带来挑战。

  龙湖的经常性业务营收虽然已经具备一定规模，但是其议价能力仍然欠缺，商业项目盘活投入资金规模大、市场竞争激烈以及企业经验缺乏等因素带来风险也不容忽视。龙湖接手世贸天阶转型经营性业务能否获得再突破？目前仍是一个问号。