广州北京路商业核心区，一宗停工近十年的项目即将迎来司法拍卖。

  近日，位于越秀区中山五路至西湖路、大马站至小马站的景豪坊西区土地使用权及在建工程启动整体拍卖，起拍价约27亿元，定于11月17日开拍。

  就在今年9月底，与西区一路之隔的景豪坊东区在经历11轮流拍后，最终以约1.5亿元成交。该项目起拍价从最初的约8.97亿元一路下调，累计降价逾7亿元。东区的处置进展，也让市场再次将目光投向尚未盘活的西区。

  诸多历史包袱待解

  近日记者走访发现，景豪坊项目毗邻北京路商业步行街，周边商业氛围浓厚，广百百货、光明广场、五月花广场等商业体均在附近。

  与周边成熟的商业设施相比，项目现场显得冷清。西区大部分区域被围板围蔽，部分地面空间被用作电动车临时停放点。

  阿里资产平台资料显示，西区地下部分已完成部分结构板和底板，负一、负二层的地铁连通口尚未完成；地上部分，首层结构仅完成小部分，二层也仅完成部分框架。

  此次标的为土地使用权及在建工程整体转让。出让宗地面积约8083平方米，计容建筑面积约10万平方米，规划用途包括商业、酒店等。

  项目此前取得的《建设工程规划许可证》有效期至2018年12月20日，目前没有有效的施工许可证。后续如涉及超建面积或规划调整，需补缴土地出让金，相关费用由买受人承担。

  比工程续建更棘手的，是尚未解决的拆迁补偿安置问题。

  拍卖资料显示，项目涉及尚未完成补偿的直管房55宗，合计应补偿面积约1.18万平方米，其中5宗尚未签订拆迁补偿协议。此前签订的部分回迁安置协议仍属框架协议，尚未明确具体回迁部位，后续仍需买受人与被拆迁人协商确定补偿安置方式。

  这与景豪坊东西区此前的统筹开发安排有关。原规划曾将西区部分拆迁户安排至东区回迁，但东区项目停工后，相关安置一直未能落实。由于项目现行规划不包含住宅用途，原址回迁也可能面临困难。若采取货币补偿或异地安置，相关费用均由买受人承担；尚未完成回迁安置的被拆迁人，其临迁费用也须由买受人自拍卖成交之日起依法支付。

  此外，项目位于已公布的地下文物埋藏区，后续如涉及考古及文物保护，相关风险由买受人承担。项目续建还可能涉及与东区统筹开发的协调事项，也需由买受人自行解决。

  东西区命运相连

  景豪坊西区的开发历史，可以追溯至2003年。

  项目最初由中信广州发展公司取得，后由广东亿华房地产开发有限公司（以下简称“亿华公司”）作为开发主体。2009年，中信广州发展公司将所持亿华公司90%股权转让给广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称“景兴公司”），景兴公司由此成为亿华公司的主要股东。此后，亿华公司股权几经变更，项目用地性质也由原来的住宅用地调整为商业金融业用地，规划用途包括批发零售、住宿餐饮等。

  项目于2015年7月开工。2017年6月，亿华公司因资金问题导致项目停工。为解决资金问题，景兴公司随后引入广州本土某企业。

  该企业2018年2月发布的公告显示，通过“股权+债权”的形式对亿华公司进行投资，其中，股权投资款4674万元用于收购原股东持有项目公司的41%股权，并向亿华公司提供约11.13亿元的债权投资。

  在随后的几个月里，该企业又向亿华公司提供了8.31亿元的借款，年利率12%。景豪坊西区项目土地（评估价值18.6亿元）、东区项目在建工程2层~11层（评估价值2.55亿元）因此抵押给了该企业。

  景豪坊原本有望成为北京路商圈的商业地标，但停工、拆迁安置及规划手续等问题叠加，项目迟迟未能推进，亿华公司也出现应付利息逾期未支付的情况。

  2020年12月，该广州本土企业就相关债务向亿华公司、景兴公司及景兴公司创始人景治君等提起诉讼。2022年3月，广州市中级人民法院判决亿华公司向该企业偿付约19.44亿元的本金及利息等。

  同年，景豪坊东区开发主体景兴公司进入破产程序，东西区的开发与债务问题交织，项目后续盘活面临更复杂的局面。

  今年1月，该企业发布公告称，已与关联方广东嘉德丰投资发展有限公司签署协议，以1元的价格转让所持亿华公司41%股权。本次股权转让旨在优化公司资产结构和资源配置，交易不涉及债权债务转移、管理层变动等情况，也不构成重大资产重组，不会导致公司合并报表范围发生变化。交易完成后，该企业将不再持有亿华公司股权。

  该广州本土企业2026年半年度报告显示，截至2026年6月30日，亿华公司累计未偿还代垫费用余额2117.74万元。结合亿华公司目前的财务情况，该企业对亿华公司代垫款项已全额计提减值准备。

  不过，作为景兴公司破产资产之一，景豪坊东区已率先找到买家。今年9月底，项目最终以约1.5亿元成交，较最初起拍价下降逾7亿元。

  公开资料显示，东区土地使用权面积约1540平方米，建筑面积约2.76万平方米，规划包括地上25层及地下5层。项目建设至地上第25层后停工，商业部分约7608平方米于2016年取得预售许可证。

  一名从事法拍业务的业内人士表示，东区经过多轮调价后才迎来成交。相比东区，西区可开发面积更大，但拆迁安置、规划手续及东西区统筹等历史问题仍待解决。同时，在商业地产竞争加剧、新兴商圈不断发展的背景下，项目后续开发和运营也面临考验。

  截至10月27日下午，景豪坊西区在拍卖平台已被围观近3000次，但尚无竞买人报名。