长沙现房销售改革细则正式落地。

  10月30日，长沙市住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局湖南监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“长沙细则”），落实全国商品住房销售制度改革要求。

  记者发现，长沙细围绕预售分类管控、现房有序推开、主办银行机制、房企融资支持、供地优化、开发建设管理六大方面推出举措。

  政策文本虽已对外发布，但开发商层面的实操细则还没有传导至销售一线。“新政下，公司关于付款规则及优惠口径的正式通知尚未下达。”10 月 30 日中午，长沙芙蓉区融华天玺项目一名置业顾问告诉记者。

  普睿数智湖南研究人士则认为，与北京、上海、深圳、杭州、成都等已出台细则的城市相比，长沙现房销售细则在遵循“封顶预售+全额监管+有序现房”共同框架的同时，展现出鲜明的“时序分层”与“过渡缓冲”特征，其政策重心不在于一次性切断预售通道，而在于用可预期的时间引导市场主体的资金安排与开发节奏平稳转轨。

  新老项目划断

  长沙实施新老项目划断，针对“8·28新政”后新挂牌地块，执行封顶预售+全额资金监管，对齐全国统一标准。

  在销售节点上，长沙预售封顶核验严于合肥、成都等仅以工程进度认定的城市，要求单体建筑完成主体结构封顶（顶板混凝土浇筑），须建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。

  同时，长沙新出让地块优先现房销售，取得施工证可收定金并全额监管，竣备达标后可备案销售；房屋及土地须无抵押查封，允许抵押权人同意销售抵押房屋但须承诺注销期限。

  不过，与广州、杭州、武汉、天津、成都、合肥、西安等一致，长沙现房定金上限5%，相对宽松。资金监管方面，长沙监管核心规则对齐主流城市，要求新项目全额闭环监管。

  首付款、个人住房贷款及其他购房款，须全部存入长沙市房屋交易管理中心监管账户，项目竣工验收且水电气等配套具备交付条件后解除监管。不及武汉保函置换模式，长沙监管的超额资金可按建设节点支取，释放出相对宽松灵活度。

  主办银行制方面，长沙将住房公积金体系纳入监管链条，项目开发贷、自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行资金账户管理。

  在土地款缴纳上，长沙实行与北京、杭州同档的“两年直接缴清”宽松档模式。土地可分期缴款，剩余价款可在建设周期内分期，半年内缴纳比例不低于50%，首付时点比合肥（30日内）宽松，余款最迟两年内缴清且不计息；土地不动产预登记后，可先行测绘并销售已缴清价款对应部分房屋。

  此外，长沙支持项目分期开发，支持按最小单元办理工规、施工许可及竣工验收，最小单元须具备独立使用功能；首个验收单元须包含消防控制室、配电房、水泵房等设施，地下室须独立完整或按完整防火分区划分。

  在最小单元验收规则较细的同时，长沙也支持地下车库（位）分类网签备案及不动产确权登记，为长沙独有细化举措。现房销售项目城市基础设施配套费，也可在现房销售备案前缴纳。

  值得注意的是，长沙的个贷规则，未设置竣备放款强制要求。与武汉做法一致，长沙也未明确要求竣工备案后发放个人按揭贷款，仅通过主办银行资金闭环约束资金流向。

  在途项目从宽

  在新老项目双维度切分的基础上，长沙对在途项目从宽处置。

  针对已拿地未取证项目，经区县评估报备后，2027年12月31日前可按原规则预售；过渡期设重点监管额度（覆盖全部剩余工程建设费用、管理运营费用及红线外市政工程费用），超额资金可按建设节点支取；

  对已取工规证项目项目，预售条件、资金监管均沿用原政策；而对存量盘活历史遗留项目（低效用地盘活、城市更新收储重新出让或重新签订出让合同），长沙参照已拿地未取证规则，将缓冲期延长至2028年12月31日。

  配套措施从优

  配套措施中，长沙将实施融资支持+入学配套+好房子建设的本地创新政策。

  融资支持上，长沙明确，开发贷首次还本日期原则上在项目竣工备案后，探索分户土地使用权集合抵押登记；对现房销售项目、湖南省“好房子”示范项目、智能建造试点项目加大开发贷支持。

  购房入学便利方面，长沙凭已网签备案合同，即可作为入学凭证按政策入学。

  同时，长沙统筹推进“好房子”建设，实行项目开发公司制，强化全过程质量安全管理。

  在普睿数智湖南研究人士看来，从新老划断到本地创新，长沙细则明确封顶须五方验收，对新项目从严，处于严格梯队；历史遗留项目缓冲至2028年底，属偏宽安排；土地款“半年内50%+两年缴清”属宽松档；开发贷竣备后还本、购房入学、车库确权等条款，则具有本地创新的辨识度。