在湖北省黄冈市武穴火车站工业集中区，运鸿数字贸易产业园（以下简称“数字产业园”）正陷入一场诡异的土地权属拉锯战。

  中房报记者独家获取的署名资料显示，该产业园部分核心地块被武穴市城市建设投资开发有限公司（下称 “武穴城投”）以 “他项抵押” 名义强制转移债务，且项目还涉嫌大面积未批先建。

  记者向武穴市自然资源和规划局（以下简称 “武穴市自规局”）、武穴城投求证，前者以 “不符合流程” 拒绝回应，后者截至发稿未回复。

  从阿里产业带到烂尾工程

  运鸿集团股份有限公司（下称 “运鸿集团”）2013 年成立，2020 年后在武穴市布局五大产业园，其中数字产业园总投资约 35 亿元，涵盖通用航空机场、智慧物流园等设施 —— 而它的前身，是曾让武穴市沸腾的 “阿里巴巴武穴产业带”。

  公开资料显示，运鸿集团旗下有 3 家上市公司，香港联交所硅鑫集团（股票代码：08349），香港联交所佳辰控股（股票代码：01937），美国纳斯达克运鸿绿色CTI（股票代码：YHGJ）。

  2014 年 7 月，“阿里巴巴武穴产业带” 上线，作为阿里在湖北首家电商产业带项目，当地政府称其为 “传统产业转型升级关键引擎”，首月便吸引 300 家企业入驻。

  2016 年 8 月，总投资宣称达 30 亿元的电商城奠基，规划占地 725 亩（含 450 亩商业净用地），预计容纳 1000 家电商企业、解决 2 万人就业，第三方运营服务商湖北众磊置业有限公司（下称 “众磊置业”）还承诺 “三年免费培训 5000 名电商人才”。

  但不到三年，项目戛然而止。“圈内都传众磊置业资金链断了，项目停摆。” 当地知情人士称。

  记者查证发现，众磊置业认证的 “阿里巴巴武穴产业带” 公众号 2017 年 7 月停更，且当时卷入多起合同纠纷：2016 年签约的电商大楼幕墙工程、排污管网工程均未开工，企业因拖欠 180 万元保证金被法院裁定还款。

  最终，“阿里巴巴武穴产业带” 退出，众磊置业留下 16.8 万平方米烂尾建筑（含招商中心、电商楼、宿舍楼等），占地 252.414 亩。

  “众磊置业退出后，武穴城投全面接手地块及债务，再转让给运鸿集团。” 运鸿集团数字产业园负责人告诉记者。

  5亿元受让与3.8亿元“强制抵押”谜局

  2020 年 12 月，武穴城投与运鸿集团签订《合作开发协议》：运鸿以 5 亿元打包收购前述电商园地块（含 1.5 亿元土地价值、3.8 亿元地上房屋价值）。

  据运鸿集团出具的银行电子回单显示，自2020年12月至2021年3月，运鸿集团通过光大银行、兴业银行、浦发银行累计向城投公司支付1.4亿元（记者注，多笔500万至3000万不等的转账凭证）。

  2021 年 4 月，双方补充协议约定：运鸿支付 3.56 亿元后，武穴城投需过户 98.3 亩土地及地上建筑，不仅协助办理后续手续，而且在矿山开采、港口码头合作中给予运鸿 “优先权”。

  但 2023 年 8 月，武穴城投突然变卦。据运鸿集团董事局主席李玉保回忆，武穴城投董事长陶某带队要求对已转让土地办理 “他项抵押”，单方面估值仅 3.8 亿元（低于 5 亿收购价）。

  数字产业园负责人向记者出示的双方签订的《抵押合同》显示，运鸿需将产业园 7 处产权抵押，金额 3.83 亿元，抵押期 1 个月（2023年8月9日~9月8日）

  “这是城投用土地交易掩盖资产亏空，应对上级检查。” 李玉保认为。

  武穴城投工作人员则称 “问题跨了几任领导，说不清楚”，记者联系城投负责人宛某求证，未获回复。

  中房报记者拨打武穴城投负责人宛某电话及发函求证，截至发稿未获回复。

  追溯武穴城投发债信息，2019年4月，武穴城投发行2019 年武穴市城市建设投资开发有限公司公司债券（简称“19 武穴城投债”），发行总额10.8亿元，其中 6.6 亿元拟用于武穴市 2017年棚户区改造项目（一期），4.2 亿元拟用于补充武穴城投公司的营运资金。

  据中证鹏元《2019年武穴市城市建设投资开发有限公司公司债券2024年跟踪评级报告》指出其 “资产流动性弱、建设资金与债务压力大”；且长期依赖财政输血，2022 年、2023 年利润总额分别为 1.25 亿元、0.95 亿元，若扣除财政补贴（分别为 1.59 亿元、1.19 亿元），连续两年为负。

  风情街别墅群涉嫌“未批先建”

  8 月 6 日，中房报记者实地探访运鸿数字贸易产业园，发现园区内 “风情街商业及别墅群” 处于长期荒置状态，别墅群内部道路的荒草高度齐膝，部分闲置地块已被周边村民开垦种植农作物。

  经记者现场不完全统计，该区域共有 5 栋联排别墅（含 1 个独立单元），其中 4 栋 8 个单元已完成外墙涂料施工，剩余 1 栋仍为毛坯状态。数字产业园负责人提供的资料显示，该别墅群总建筑面积为 1.519 万平方米。

  “我们 2020 年从武穴城投接盘时，这些建筑就是现在的样子，没有任何新增建设。” 该负责人透露，因部分村民未领取土地征收款，与相关部门存在持续纠纷，导致该区域土地至今无法正常开发，“连基础的场地清理都无法推进”。

  运鸿集团向记者提供的 7 份不动产权证（均为 2022 年 11 月 29 日下发）显示：产业园内其他 5 处地块的土地使用期限均起始于 2015 年 11 月 17 日，而风情街商业及别墅群对应的 2 份产权证，使用期限起始日为 2022 年 11 月 23 日。

  武穴市政府一位不愿具名的工作人员向记者证实，风情街及别墅所处地块（原阿里巴巴武穴产业带核心区）的首次供地审批记录为 2018 年，对应批文为《湖北省人民政府关于武穴市 2018 年度第 44 批次城市建设用地的批复》（鄂政土批【2018】1878 号）。

  但《湖北众磊置业有限公司项目用地批准和发证情况表》明确记载：2020 年武穴城投将该地块转让给运鸿集团时，风情街 1.519 万平方米建筑已全部建成，且彼时该地块尚未完成供地程序（表格标注 “未供地”）。

  “土地未供、规划未批，建筑就已建成，这是典型的‘未批先建’违规行为。” 一位熟知园区状况且通晓土地管理法规的知情人士向记者强调。

  企查查公开信息显示，2015 年众磊置业通过出让方式取得武穴市火车站工业集中区 6.558 万平方米土地（成交价格 2800 万元），用于开发 “阿里巴巴武穴产业带” 项目。

  据武穴城投与运鸿集团签订《合作开发协议》，以 5 亿元价格将含风情街地块在内的原电商产业园资产包转让给运鸿，其中包含 3.8 亿元地上建筑物价值。

  运鸿集团提供的《阿里巴巴武穴产业带电商城建筑安装工程费现值》表显示，其接手时按 2019 年 4 季度造价标准，将风情街 1.519 万平方米建筑计入 2.065 亿元建筑总价值。但武穴城投未在交易中披露该建筑存在 “未批先建” 的违规属性，也未说明地块供地程序未完成的情况。

  2025 年 8 月 6 日，中房报记者就风情街地块供地程序、“未批先建” 认定及后续处理方案，前往武穴市自然资源和规划局采访。该局徐姓副局长仅确认 “该地块已完成征收”，对 “是否公开出让”“未批先建是否属实”“为何允许违规建筑转让” 等核心问题，均以 “采访不符合流程” 为由拒绝回应。

  产业园土地从烂尾到转让，再到强制被他项抵押，本质是地方城投化解债务的‘风险包装’环节。这一行为显然违反了《民营经济促进法》，损害了民营企业的合法权益”。

  四川丰庆律师事务所向纪全律师向记者分析，武穴城投的操作逻辑具有典型性：第一步，接手众磊置业烂尾项目及违规建筑，将 “问题资产” 纳入账面；第二步，通过 5 亿元转让协议，将含违建的资产包债务压力转移给民营企业；第三步，后续以 “他项抵押” 名义强制运鸿集团背负 3.8 亿元负债，实现 “资产回流控制”。

  “这种‘从收购转让再到他向抵押’的操作，本质是城投将债务风险向企业、银行、财政的三级转嫁。它虚增了城投资产质量，掩盖真实负债率，干扰中央对地方债务的研判，更捆绑了民营企业的生存空间。”他补充道。

  从 2014 年 “阿里巴巴武穴产业带” 上线时的 “转型升级引擎” 定位，到 2016 年电商城奠基时 “30 亿投资、2 万就业” 的规划，再到如今部分土地荒草丛生，违规别墅群林立，武穴这场持续十年的土地迷局，需要一个透明的答案。中房报记者将继续关注。