广东省的著名侨乡台山市正在推动一场行业变革。

  9月30日，台山市房地产行业协会出台《关于规范房地产经纪服务，促进市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），强调房地产开发企业在与分销渠道（含中介机构、平台公司）合作时，必须将佣金比例严格控制在房屋交易总价的3％至5％范围内，杜绝任何形式的变相提高佣金行为。鼓励房企将节省下来的佣金成本直接让利给购房人，促进市场成交。

  据了解，台山市的房企高度依赖渠道实现项目去化，目前的渠道佣金已高达8%至10%，畸高的佣金严重扰乱市场秩序，也推高了交易成本。

  10月15日，江门市房地产行业协会会长冯永文对中国房地产报记者表示，台山市的分销佣金在江门市的三区四市中是比较高的。从行业的角度看，房地产开发目前仍处于比较艰难的阶段，若房企和渠道公司能够在下调佣金比例的问题上达成一致，房企将节省的佣金成本让利于购房者，将有利于活跃市场气氛、促进成交。这样一来，房企能够减轻经营压力，渠道公司可增加交易收入，购房者也能够降低交易成本，实现多方共赢。

  值得关注的是，《通知》仅为行业倡议，对房企并没有太大的约束力。虽然该市48家房企、57个在售楼盘都共同签署了承诺书，但截至目前有多少房企已经落地执行还没有公开数据，限佣令的实施效果仍需时间检验。

  渠道佣金控制在3％至5％

  据介绍，为执行《住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》的要求，今年4月份，台山市住房和城乡建设局组织房地产开发企业座谈会，会上各房企就规范房地产经纪服务的有关措施达成了一致意见。“措施执行至今，仍有个别房企在执行过程中打折扣，搞变通，损害其他会员单位的利益。”

  因此，台山市房地产行业协会发布了这份《通知》，向房地产开发企业再次强调一手房交易佣金比例事宜。包括，严守合规底线，严控佣金比例，将渠道佣金控制在房屋交易总价的3％至5％范围内，杜绝现金返点、额外奖励、渠道补贴、私下回馈等变相提高佣金的行为。对于扰乱市场秩序的行为，该协会将上报对应的监管部门，并视情况采取行业通报、重点监管、建议行政处罚等措施，以有效维护市场秩序。

  《通知》提到，行业上下应深刻认识到畸高的佣金最终将损害房地产行业长远发展的根基，各房企必须坚决摒弃无序恶性竞争，将资源更多地投入到提升房屋品质、优化交易体验、保障售后服务上。全行业要将竞争焦点从"佣金战"转向提升房屋品质与服务水平，向市场提供更多"好房子"。

  台山当地的业内人士告诉中国房地产报记者，2025年以来，当地政府及行业协会已召集房企和分销渠道开过几次会议，探讨限佣令的落地。在4月份的那次座谈会后，9月15日，台山市住房和城乡建设局再度召开规范房地产经纪服务的会议，此后全市48家房企携57个在售楼盘共同签署《关于规范第三方渠道合作维护行业健康发展的承诺书》。半个月后，在国庆节前，台山市房地产行业协会正式出台《通知》。

  据冯永文介绍，此前有不少房企向协会反映高佣金大幅压缩了项目的利润空间，希望主管部门及协会能够出台相应措施，遏制这一现象，维护市场秩序。限佣令的出台标志着台山楼市正从粗放的“佣金战”转向以产品、服务和价格为核心的良性竞争新阶段。

  台山一家本土房企也表示，高佣金已成为制约地产行业健康发展的重要瓶颈。此前当地部分项目分销佣金高达8%至10%，不仅严重挤压了房企利润，更导致市场陷入“渠道绑架”的恶性循环。此次台山出台规定，将佣金比例严格控制在3%至5%，是推动市场回归理性、促进公平交易、惠及购房民众、稳定行业生态的关键举措。

  全面落地推行仍有挑战

  在售新房依赖渠道带客成交是不少城市的普遍现象。有代理机构表示，渠道佣金是开发商自己根据销售情况自定义的，好卖的盘连渠道都不开，佣金高一般就意味着难卖。正常市场环境下，超过3%的比例已经算高了，但在当前的阶段，房企用重赏之下必有勇夫这样的思路去解决销售问题，也无可厚非。

  某品牌房企的内部人士对中国房地产报记者表示，目前各地对于渠道佣金没有统一标准，都是房企根据各个城市、各个板块的情况确定佣金比例。该公司虽然也在做自获客，但在业绩压力下，只能是边做自销边用渠道。“江门及周边的几个城市都是强渠市场。”例如，珠海市的金湾片区基本都是5%起步，香港客户还要加码。中山市的马鞍岛因为要从外地带客户，渠道佣金点数高至8%到10%，比中山市区的5%多了近一倍。“江门大部分也是5%起步。”成交是有了，但利润也薄了。“我们不少项目的利润都没有渠道佣金的点数高。”

  江门市辖蓬江区、江海区、新会区3个区，代管台山市、开平市、鹤山市、恩平市4个县级市。台山被誉为“第一侨乡”，有约180万台山籍乡亲旅居海外及港澳等107个国家和地区，侨胞是当地楼市的重要客户群。台山是江门市新房成交量最高的镇区，也是库存量最大的。据机构统计，截至6月末，该市库存量超过1万套，去化周期24.32个月。客群的特殊性及去化压力，在一定程度上推高了其渠道佣金比例。

  江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉表示，台山的新房分销佣金确实是江门三区四市中最高的，哪个项目促销配合力度大、结佣快、佣金高、渠道就主推哪个盘，这是正常的市场行为。这两年行业销售压力大，为了在不降价的前提下提升去化速度，不少开发商提高佣金比例，激励中介和渠道积极推荐项目。为了促成交，经纪人也会将部分佣金返回给客户，客户得益了，楼价稳住了，但市场秩序比较混乱。

  “从协会的角度看，调整分销佣金至合理水平，也是一件好事，有助于破解佣金价格恶性竞争的难题，推动市场回归良性发展轨道。渠道和中介都愿意积极配合执行限佣令。”据其透露，《通知》发布已有半个月时间，行业还在适应阶段，部分开发商在下调佣金的同时也下调了销售价格，但如果未来项目之间的佣金仍有差异又没调整销售价格，那渠道带客自然也会有所侧重。也就是说，房企们在下调佣金后也需要积极调整项目售价，让购房者真正受惠，才能有效促进交易。

  一位专家认为，正常市场环境下，渠道佣金比例不超过3%，此次台山将佣金比例限制在3%至5%，是综合考虑了当地的市场现状及房企的生存压力，相当于双方各退一步。高佣金是全行业面临的共性问题，若台山的房企和分销渠道能够形成良好的协商机制，不仅有助于优化当地楼市的发展环境，对其他城市也有重要的参考价值。

  限佣令的执行效果最终取决于当地房企是否愿意站在同一战线上。从《通知》上的表述可看出，虽然4月份行业就达成了限佣的共识，但个别房企因为种种原因并未执行到位。当地业内人士表示，出于推货、业绩压力，为了争夺市场份额，不排除部分房企会在暗地里给渠道增加佣金，也有部分房企会采取观望态度。而要终结“佣金战”，则需要大部分的房企齐心合力、严格落地执行，这是一个不小的挑战。