“2025年上半年，改革步入深水区，物业行业也随之进入阵痛期。这半年里，整个行业只有一个‘卷’字可言。”8月27日下午，在碧桂园服务2025年中期业绩发布会现场，碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮面对媒体和投资者，毫不避讳地指出了物管行业面临的严峻挑战。

  这场在碧桂园总部大楼举行的发布会，披露了一份喜忧参半的成绩单：收入同比增长10.2%，但归属母公司核心净利润同比下降14.8%至15.67亿元，经营性现金流为-8.7亿元。整体毛利率为18.5%，同比下降3.5%。

  “利润下滑主要受历史应收账款清收折损及业务战略性收缩影响。” 碧桂园服务首席财务官黄鹏解释。中指研究院华南大区总经理张化学分析：“碧桂园服务毛利率下降，是多重结构性因素叠加的结果。”

  净利润同比下降14.8%

  碧桂园服务的中期业绩报告清晰地反映了物管行业当前面临的共同困境。碧桂园服务首席财务官黄鹏在发布会现场透露，“虽然收入保持10.2%的增长，但归属母公司核心净利润同比下降14.8%，物业管理板块毛利额减少约4000万元。”

  报告期内，碧桂园服务物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务收入均保持增长，但其他板块却呈现下降趋势。其中，非业主增值服务收入约2.92亿元，同比下降17.8%；城市服务收入约17.79亿元，同比下降18.0%；商业运营服务收入约4.52亿元，同比下降12.3%。

  “受化债、优化报表，部分业务结构和运营进行战略性收缩以及风险客商采用收付方法进行计量，形成一个阶段性、偶发性的扰动。”黄鹏解释道。

  关于净利润下降，徐彬淮进一步解释：“主要受两个因素影响：一是清理长期欠款过程中不得不做出折让，带来了折损；二是公司主动收缩了城市服务和环卫等业务的规模。这两方面都对利润造成了直接冲击。”

  张化学分析了五个导致毛利率下滑的关键因素：“一是新拓第三方项目增多，而这些项目由于市场竞争因素，利润率往往相对较低；二是在保盘压力不断增加的情况下，公司加大了对社区设备设施改造更换力度，增加了投入成本；三是受社保公积金基数上调以及加大培训等影响，2025年上半年员工薪酬支出同比增长了12%；四是部分地区受政策和竞争影响，物业费有所下降；五是智能化、数字化系统转型带来的前期投入较高。”

  此外，碧桂园服务的现金流状况同样面临挑战。半年经营性现金流为-8.7亿元，黄鹏将其归因于季节性支出、三供一业业务前期投入及预存策略调整。一位资深物业分析师表示，“物业费定价刚性，成本却持续上升，叠加应收账款减值压力，企业利润空间被持续侵蚀。头部物企依靠收并购扩张，但整合后项目质量良莠不齐，部分亏损项目拉低整体盈利水平。”

  科技破局前景存变

  面对行业困境，碧桂园服务将希望寄托于数字化赋能与战略转型。徐彬淮在发布会上提出了“运营体系+数据决策+机制变革”的十二字策略，承诺每年投入4亿～5亿元用于数字化与人工智能领域。“我们更知道在什么样的场景下应该用机器人，怎么用好机器人。”碧桂园服务副总裁、首席技术官赵晓光在展示科技赋能成果时如此表示。

  碧桂园服务运营管理中心总经理张艳芝详细介绍了精益运营六大体系的实际效果：服务分级已覆盖942个项目，通过差异化资源配置，低满意度项目提升62%，低利润项目提升59%。她以华北某小区为例说明：“通过增配保安、升级电梯维护、投入扫地机及数字化监管，满意度提升23个百分点，电梯投诉量下降54%。”

  在科技赋能方面，赵晓光披露了一系列数据：微信代扣将缴费成功率从35%提升至89%；电梯数字化管控降低投诉量30%；清洁机器人已落地100台，人效提升显著——广州某小区保洁人员从15人减至10人，满意度稳中有升。徐彬淮补充道，在增值服务方面，公司坚定走市场化3.0模式，家居业务增114%、酒业务增79%、新能源业务增158%，多个业务目标三年内打造成“10亿+”垂直龙头。

  然而，业内人士对此保持谨慎态度。一位资深物业分析师指出：“尽管增值业务增速亮眼，但基数低、占比小，短期难以扭转利润结构。物管行业本质仍是人力密集型，科技投入虽降本增效，但规模化应用仍需时间验证。”

  徐彬淮在发布会尾声强调：“不积跬步，无以至千里。”这句话既是对上半年工作的总结，也是对行业未来的期许。碧桂园服务的数字化转型战略能否在行业寒冬中蹚出一条生路，仍需时间检验，但毫无疑问，这场以科技赋能为核心的转型尝试，已经成为物管行业突破困局的重要实验。