导 读
预见2013 中国房地产市场前瞻系列访谈
房地产行业在2012年经历了由冷到热的巨大转变后，2013年将呈现哪些特点？中房网全新策划名为《预见2013》系列报道。倾听业内专家对于2012年楼市总结及对2013年远见；结合各地年度记忆，从房价、土地、成交等不同维度谈2012，从机遇、风险、预见等角度前瞻2013。
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中央政府态度明确。即：继续贯彻执行房地产市场调控不动摇，严格实施差别化的信贷税收政策和限购措施，政策走势还会延续，继续执行既有的住房调控政策，总体判断，2013年的房地产市场会比2012年略有好转。首先因为国家加大了对改善性住房需求的支持力度，对改善性住房需求的支持力度加大之后，市场会更加活跃。此外，国家对城镇化问题还是很重视的。就此来看，2013年的房地产市场会比2012年会更好。
企业未来发展战略要明确三个方面内容。首先明确战略方向，即做什么业态的产品。是开发住宅，还是搞商业地产、旅游地产、养老地产抑或搞多种经营分散企业风险，求得总体平衡发展的其他业态。其次明确产品定位，是要开发高端产品或者中低端产品。此外还要做好区域定位，如：企业应将发展定位于一二线城市，还是三四线城市。建议企业一定要根据自身资金结构、人才管理或开发经验等优劣势来权衡自己所要从事事情的利弊。[详细]
从近期中央的表态可以看出，2013年坚持房地产市场调控政策不动摇。2013年住房市场的总体趋势是稳中有进，大稳定中有小的振荡。量、价有可能会有调整，但是即使部分城市有一些增长，总体来说，也会低于经济增长和人均收入的增长。
目前，中央已经把“城镇化”提升到一个很高的高度。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城镇等将成为房地产市场的热点。“新型城镇化”将助推房地产市场“基本面”持续回升，希望房地产业企业把握好此次战略机遇期，一方面为新型城镇化做出贡献，另一方面做大做强自身企业。另外，还要注意拿地前一定要深入的做好市场调研，不能单单凭当地的GDP指标就投入资金，这样资金回笼慢的话，对企业来讲，是一件很危险的事情。[详细]
2013年令人担忧的还会是房价，这个问题2012年不担心，但2013还是会担心。目前市场已经持续很长时间，尤其是十八大以后出现一轮高涨的买房买地潮，这说明大家对政策层面放下心来，因为影响市场的其实是几个问题。在中国很大的是政策，政策一变，市场便会随之波动。十八大以后政策基本保持稳定，没有出现新内容，尽管也讲“坚持房地产调控不动摇”，说明政策会一直延续下去，但没有加码，在这个层面，等于给消费者和开发商吃了颗“定心丸”。如此一来，消费者该买房还是得买，该买地还是得买地，这个情况就可以解释当前市场现象，但是再往后，房价压力依然令人担忧。就市场层面来看，企业在这个阶段很可能提价。
面对变化的环境，房企转型升级迫在眉睫。转型主要通过产品的平民化和多元化。未来住宅产品的主流市场是平民化首次置业，城镇化过程中普通住宅需求量大；新兴住房市场要求住宅产品多元化，主要体现在老年住宅、旅游住宅等。为实现转型，房地产业就要实现包容性增长，实现新型发展路径。[详细]
2012年的楼市正在软着陆，2013年机遇与风险并存，我们的房地产市场已经从过去的黄金十年进入到白银十年。在竞争加剧的情况下，一方面，我们相信中国的房地产市场在宏观经济中的地位和作用，只要宏观经济保持平稳持续健康的发展，有理由相信房地产市场发展。根据我们的需求，房地产市场还有很大的发展空间需要我们去做。全世界很少有像中国这样的国家还有这么大的发展机遇。
风险方面，现在不同城市有不同的风险，特别像三四线城市，有些企业已经超规模了，有些城市的商业地产已经过剩了，有些产品品质低的面临失败，有的资本能力差的可能面临被兼并，产品能力差的可能被淘汰。所以说，2013年有“馅饼”，也有“陷阱”。[详细]
2013年房地产市场趋稳微涨，目前的刚需不可能支持2013年房价暴涨。
城镇化给房地产带来的机会就是发展新兴地产。传统地产以住宅为主，即使做商业、旅游等非住宅类地产，也都将主题元素孤立起来，不能形成一个成熟的新型业态。现在强调新型城镇化，要求从传统的地产转为新兴的地产。新兴地产包括商业地产、旅游地产、文化地产、老年地产、教育地产、体育地产、产业地产，各种地产的最高形态就是复合地产，这些地产有取之不尽、用之不竭的财源，潜力远远超过住宅。[详细]
2013年海南房地产的走势会继续保持稳健缓慢的增长势头。在国家宏观调控政策持续的情况下，海南商品住房价格不会出现较大的浮动。海南将继续对房地产市场的宏观调控，调整优化开发结构，进一步减少纯商品住房比例，实现供求关系的基本平衡。在海南国际旅游岛建设的稳步推进和西环线高铁等基础设施的完善后，海南房地产市场会更具吸引力。
同时，由于购房者越来越理性，房地产开发商必须提高产品质量。因为质量是企业生存和发展的根本，因此综合品质好的楼盘项目会受到购房者首选，企业只有开发出独特的品牌项目才是生存和发展的根本。[详细]
中央实施房地产调控措施是非常必要的，而且对房地产行业的持续健康发展是有利的。我们不应幻想2013年的楼市能象2009年初那样直线似的迅速升温，而应该意识到，新一年的楼市很有可能会是一个波浪形的、逐步向上的、温和而稳健的发展过程，甚至不排除期间会针对某些问题而采取新的调控措施。
城市化进程的S型规律告诉我们，城市化率已达85%的一线城市，经济的发展必然趋缓，加上受土地资源等方面的限制，其房地产业的发展也会相应受到影响，使中国房地产出现了增长源头与新的中心向新崛起的西部二线城市转移的可能性。从近几年商品房开发与成交规模的变化来看，这种新格局、新趋势已经开始显现。作为西部领头羊的成都，完全有可能在未来的“白银十年”之中成为中国房地产发展的最大亮点。[详细]
2013年市场总体将好于去年，依靠房价快速攀升进行野蛮的上半场结束，房地产开始走入了下半场，房企将来要以充分挖掘细分化、精细化的市场需求为焦点。2012年冬天里有春天，2013年春天来了，但可能是春天里有冬天。
从房地产的宏观情况来看，宏观经济形势和城镇化的机遇还是存在的。内需将要成为拉动的主导力量，而加速城镇化的提法也为行业带来了很多机遇。刘晓光表示，城镇化包含人口、教育、卫生、住宅等各方面，其中住宅是最重要的城镇化符号，未来中国的城镇化将进入速度企稳、质量提升的阶段。[详细]
2013年楼市“增长”和“细分”将成为两大关键词。经过两年限购深度调控，明年的房地产形势应该是平稳发展，量价略有增长为主，而伴随房地产市场投资者需求和客户购房需求的多样化，房地产市场细分程度将加深，房企之间的竞争将更加激烈。
十八大对城镇化建设作出了明确的要求，提出要积极稳妥推进城镇化，走中国特色新型城镇化道路。中央经济工作会议更是将“城镇化”首次、单独列为主要任务，这些都进一步凸显出了这一战略的重要性。而在城镇化建设过程中，如何开发建设“美丽中国”，“城市规划与运营服务”是至关重要的。此外，金融与地产的结合将会更加紧密，更多的金融工具将必然会服务于中国地产。中国巨大的民间资本将通过地产基金等投资方式而进入地产行业，这可能是中国地产行业未来最大的资金供应商，如何更好地与民间资本进行对接是地产商面临的问题。在这个过程中，房地产竞争将更为激烈，中小房地产企业的生存空间将会受到挤压。市场有进有退，中小房企选择与专业的品牌开发商合作，由他们提供专业的项目代管服务会是一种比较好的方式。[详细]
对于2013房价走势，目前对涨幅预测没有强大的数据支撑，但未来房价上涨是确定的。企业存货数据对短期房价有一定影响，存货降低的月份，开发商主动性更多。供需逐渐平衡存货压力更小，土地价格有所提升，这些因素决定了房价未来增长趋势。总体判断，2013年将持谨慎乐观态度，市场会比2012年略好。
未来房地产调控放松的可能性不大，大幅度转向的可能性基本没有，所以新城控股将基于调控不放松的情况，来确定未来的投资政策和开发规模。对于未来的发展机会，中国的房地产市场是足够大的，企业只要用心耕耘，都可以增加市场份额，都可以做大。[详细]
中央经济工作会议明确要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适当扩大社会融资总规模，保持贷款速度增长，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。在这种政策的大环境下，限制性发展的政策趋势依然是主流，调控政策加码的可能性不大，2013年的房地产市场仍将会较为平稳，预计波动不会太大。福建、江西总的说来，房地产市场相对平稳，房价也是在平稳中小幅涨跌。全国性的楼市调控政策底线不可能触动，市场仍以刚性需求为主，住宅型产品仍会是需求主力，同时改善性及投资性需求有所上升。
城镇化是经济发展最大的引擎和红利，这是社会各界从中央到地方的高度共识。无论是投资还是内需，城镇化都是一个重要载体。房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。所以，房地产企业要把握积极、稳妥、有序的原则，把城镇化作为今后发展的战略增长点和内在核心推动力，在土地城市化和人口城市化的进程中，改变思路和创新产品，满足城镇化人口的都市生活需求，在城镇化发展中实现社会、企业和公民的互利共赢。[详细]