论道2014_朱中一：市场化是调控的改革方向_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

《决定》将对房地产行业产生深远影响

限购限价将退出，调控趋于市场化: 十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》涉及七大方面，15个领域的改革，确实是一份新时期全面深化改革的纲领性文件。尽管直接针对房地产的仅有几处，但《决定》对于土地、金融、财税等多项改革都与房地产行业紧密相关。不少内容也是对社会各界关心的房地产业发展“长效机制”的回应，也将对房地产行业的未来产生深远影响。; 最大的亮点无疑是明确了经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这意味着过去一些地方在房地产调控中采取的限购、限价等行政性措施逐步通过市场化手段来代替，同时也要更好地发挥政府作用。; 现行房地产调控政策总的方向是正确的。从2003年开始房地产调控的指导思想是正确的，即总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；2010年以后的双向调控的思路是正确的，既增加保障性住房和自住性住房的供应，又抑制投机投资性购房；差别化的信贷税收政策也是正确的。; 2014年宏观调控的改革方向必然是朝着市场化的方向走，但当前有四个问题需要关注。一是怎样把一些城市现行的行政性措施，包括限购政策和少数城市采取的预售限价措施，逐步向市场化的调控政策过渡，该弱化的弱化，该维持的维持；二是抓紧建立符合国情的住房保障和供应体系，健全双轨制的供应体系，如公租房和廉租房并轨，在北京等热点城市探索共有产权制度，在供大于求的地方少建甚至可以不建保障性住房；三是要处理好房地产业跟新型城镇化的协调发展，不要让新型城镇化再成为土地的城镇化和人为造城的城镇化；四是建议在如何建立城乡统一的建设用地市场、金融制度改革、财税体制改革、房地产税的立法等方面要有时间表和路线图。建议：房地产税在立法过程中，要广泛征求意见，征求意见的过程就是引导消费者的过程，也是引导预期的过程。; 我们既要认识到完善房地产市场调控的政策措施、健全房地产发展的长效机制的重要性，又要认识到制度的完善有一个过程，特别是构建系统完备，科学规范，成熟有效的制度体系需要若干年的时间。如习近平总书记所言：“我们要保持政策的连续性和稳定性，要积极地制定政策，但是我们要构建系统完备、科学规范、运行有效、成熟对应的制度体系，还有一个过程”。

房地产行业向平稳发展过渡

房地产税有助于稳定市场: 由于工业化推进、城镇人口增加以及户籍制度改革、独生子女政策的调整，再加上棚户区改造、城中村改造的推进，不管是被动还是主动性的改善性需求都存在，所以房地产肯定有比较大的发展空间，住宅市场2020年前仍有较大发展空间。中国人口的快速老龄化对住房将产生新的需求。完善收入分配机制，提高劳动者的收入水平，也有利于解决百姓的住房问题。在非住宅类地产方面，旅游地产、产业园区地产、商业地产等同样有发展空间，并且房地产行业将转型向绿色化、低碳化、节能化发展。; 但整个行业已经由过去的快速发展向平稳发展过渡，特别要关注市场的差异性问题，现在一些三、四线城市供大于求，尤其是房地产税出台后消化更难，这就要看户籍制度改革能否跟上。如果户籍制度改革跟上了，中小城市的户籍制度放开了，近两年消化快了还可以解决，如果户籍制度跟不上，消化的时间就更长些。; 2013年10月31日，我向总理汇报的时候，特别提到了一线城市要调整建设用地结构，增加普通住宅用地供应。同时建议一线城市要执行好既有调控政策，做好引导预期等工作，以促进市场的稳定。; 特别值得一提的是，房地产税的立法提到了议事日程，对稳定市场预期有好处。我们建议在房地产税立法中，要对原有税费进行清理，并按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，重新设置税种和税率；如在征收房产持有税的同时，要减轻流转环节税收，以“稳定税负”，让有多余住房者将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。比如逐步理顺中央和地方的事权关系，并按照事权划分相应承担和分担支出责任。适度加强中央事权和支出责任。保持现有中央和地方财力格局总体稳定，结合税制改革，考虑税种属性，调节好“土地增值收益”分配等，这也能在一定程度上缓解地方政府对土地财政的过分依赖。

城镇化利好房地产

理性面对房地产市场的差异性: 城镇化进程无疑对房地产是利好，但既要认识到城镇化的推进对房地产发展提供了较大的空间，又要认识到我们强调的城镇化是以人为核心的城镇化，同时也要注意，避免出现像温州、鄂尔多斯那样的供大于求的现象。由于市场的差异性，我们要理性。; 在构建开放型经济新体制中，要求企业充分利用好国际、国内两个市场，推动引进来和走出去更好结合。为了提升质量，开拓市场，我们既要 “引进来”、又要“走出去”。现在一些骨干房企已经积极“走出去”了，而且国外不管是发达国家，还是经济欠发达国家，也欢迎我们到那里去开发。《决定》还专门提到了放开养老服务、建筑设计等，协会对此也要研究推进。; 近期一些热点城市出台的促进房地产市场平稳健康发展的意见，对稳定当地市场是有积极作用的。我认为，地方政府主动组织制定住房发展规划(计划)也是宏观调控的一种手段。中央政府应该引导地方政府根据各自的城镇化进程、产业发展和百姓的住房状况，制定住房发展规划，保障土地供应，保持总量平衡。同时，不光要考虑新建住房，还要规范发展二手房市场和租赁市场，通过租售和保障等渠道解决好百姓的住有所居问题。

房企机遇与挑战并存

房企应保持理性，夯实基础: 当前房地产行业有两大趋势非常明显：一是市场的集中度不断地提升，品牌企业在得到持续的健康发展；二是在劳动力成本，土地成本不断上升的情况下，而政府又要求房价要相对稳定，在这两个背景下，企业利润将不断收缩，所以要求房地产企业要继续加强管理。要实行品牌化的经营、精细化的管理、规范化的服务，来夯实我们的基础。; 比如企业在房改初期为满足百姓基本住房需求开发的第一代住宅，到完善相关配套和物业管理、物业服务的第二代住宅，我们住宅的品质与性能有了较大提高，下一步，为进一步提高住宅质量与应对人口老龄化，一些企业正在探索开发第三代住宅。所谓第三代住宅，就是适应居家养老为基础、社区服务为依托的住宅，就是在第二代住宅配套设施、物业管理基础上植入对人的健康、医疗、人文呵护等因素，更加侧重对居者身心健康和生活状态的关怀，以实现全方位服务的住宅模式。; 当前，国内外形势中不确定因素也较多。房地产一定要保持理性。要看到，本轮改革是全面的改革，改革的方向是坚持社会主义市场经济，改革的目的是促进社会公平正义、增进人民福祉。所以，我们更要跳出行业看行业。如房地产税的出台，对投机性购房和大户型、高档的商品房将会起到一定的抑制作用；电子商务的快速发展对商业地产也会有较大的影响。