中房观察：松绑能否盼来回暖？_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

取消限购队伍不断扩大

7月30日，宁波住建委宣布从次日起正式取消限购。购买宁波市各县(市)及鄞州、北仑、镇海、高新区住房(含商品住房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情况查询证明。购买海曙、江东、江北中心城区二手住房的不再提供家庭住房情况查询证明。

这不仅证明此前5月份市场流出的宁波“口头”传达放松并非空穴来风，也标志着浙江各城市限购松绑更进一步。而在此前两天，杭州和温州刚先后宣布放开限购。

28日，杭州宣布从29日起对主城区140平方米以上房屋放开限购，对萧山和余杭区则全面解禁。

29日，温州，这一70大中城市中房价同比下跌的“独苗”城市，宣布放开长达4年之久的住房限购政策。虽然在此前，各方都认为房价经历了三年调整期的温州理应成为最先放开限购的城市。

在7月末的这一周，先后宣布取消限购的城市还包括徐州、石家庄、西安、海口等多个城市。据中房网初步统计，截至发稿，全国46个限购城市中已有近30个城市以官方文件或非正式表态的形式，对限购政策进行了调整，涉及调整城市超过六成。

更让人意外的是，此前一直被认为会“坚持不放松”的一线城市也传出放松限购的声音。

日前，有消息称广州南沙将全面放开限购，消息一经传出便立刻遭到官方的否认。广州市国土房管局相关负责人此前在接受媒体咨询时，曾明确表示包括南沙在内的楼市限购政策并无变化。然而在业内看来，广州南沙政策松绑的传闻是在试探一线城市放松限购的可能性。

事实上，广州有意松绑房地产限购政策并不意外。此前的增城和从化多次传出不限购不限贷的消息。早在去年底，广州市国土资源和房屋管理局局长李俊夫汇报了该局落实《政府工作报告》目标任务情况时也曾透露，2014年广州将探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。

而就在今年初，有关房地产调控放松的声音便相继传出。从十八届三中全会提出要发挥市场决定性作用，到前任住建部部长姜伟新在今年全国两会期间提到“双向调控”，再到现任住建部部长陈政高“千方百计去库存”的号召中，众多二三城开始纷纷加入松绑大军。

在业内看来，正是这一系列的官方定调下，拉开了下半年地方政府政策调整的序幕。[详情]

个别松绑城市成交量回升多数仍低迷

销售低迷、土地流拍、库存压顶……

“市场经济下”的楼市囧相基本上出现在这些已经松绑的二三线城市，因此，放开限购是必然之举，这也成为本轮“救市”的一个真实写照。

然而，取消限购之后，这些城市的市场成交表现究竟如何，也成为了人们关注的焦点。

以济南为例，CRIC研究中心提供的数据显示，在7月10日放开限购后，28周(7/14-7/20)济南全市成交量即突破30万平方米，环比骤升85%，但在第29周成交量即大幅回落至11万平方米，与去年同期相若。

CRIC研究中心分析认为，从这些政策调整城市的整体成交情况来看，取消限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5-6月份成交量相比，都基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。

仅仅只有一小部分城市在松绑调控政策后，商品住宅成交量出现了单周冲高的现象。而值得注意的是，这些单周成交量冲高的城市均为明文放宽的城市。

例如：呼和浩特、济南、南宁等明文放宽限购的成市，在文件下发后，其商品住宅市场成交量均迎来了大幅上扬，但一至两周内市场成交量即回落至限购前的规模。

CRIC研究中心指出，就目前市场来看，限购政策放宽可能短期内会释放一部分被压制的需求，暂时缓和疲弱的市场，但很难改变行业整体低迷、观望格局。

同样，一份来自中原集团研究中心最新报告称，限购政策松动城市近一个月成交量整体未见明显起色。其中，仅无锡及厦门6月新建住宅成交面积较前两个月平均水平有一定增长，但主要原因是由于项目降价以及有新盘集中入市。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一也认为，从客观来说，取消限购对市场的激发的活力不会太大。他建议开发商仍要采取以价换量的措施，才能使供求关系发生变化。

中国房地产学会副会长陈国强表示，对于调整限购的城市来说，有助于提振市场需求，对市场的供需关系来说肯定会造成一些影响。但不要预期过高，政策单一的改变不足以影响市场预期，市场矛盾需要时间来消化的。

资深房地产专家韩世同称，在房价出现下行的初级阶段适当放开限购，能促进成交量，能达到经济微刺激的效果。同时，在这个阶段，投资性购房即便入市，也在少数，房价会出现反弹，但不会疯涨。[详情]

市场激活还看信贷政策

从调整限购政策城市的经验来看，限购政策的松绑并没有改变市场基本面下行的大势，也没有明显起到“去库存”促进市场成交量回升的作用。

那么，是什么原因导致今年楼市低迷不振呢？在沿海地产投资(中国)有限公司执行总裁陈昕看来，今年市场的调整与国家信贷发放有很大原因。陈昕对中房网表示，首次购房的客户要等很长时间才能拿到按揭款，市场的萎缩与此有直接关系。

朱中一也持同样的观点。他认为市场激活的关键还是信贷政策的转变。而绝大多数的业内人士认为，在楼市胶着时期信贷依然是市场能否复苏的关键。信贷政策的一举一动，将会改变市场预期。

央行数据也进一步证实了这种观点。央行近日发布的2014年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，截至上半年年末，房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16 万亿元，同比增长9.7%，，增速比上季末高2.1个百分点。此外，值得注意的是，央行数据同时显示，上半年个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

从数据上看，虽然上半年房地产贷款平稳增长，但个人房贷增速下滑，整体房贷仍呈偏紧态势。而房地产市场的景气与否还要看需求，个人购房贷款的放缓更真实反映了行业景气下行的趋势。

CRIC研究中心分析认为，虽然限购逐步放开，但限贷政策依然严格执行。取消限购政策尽管赋予购房者自由购买权利，但银行信贷支持的缺位使得原本被寄望取消的限购政策大打折扣。

在银监会近日召开的2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议上，银监会党委书记、主席尚福林特别强调，在重点监控房地产等领域风险的同时，要优先支持居民家庭首套住房需求。

而在一些松绑限购无望城市，已经开始试探放松限贷政策。

近期先是上海农业银行提出，首套房200万元以上的商业住房贷款可获九五折优惠利率的消息。随后，农行北京分行也表示将有折扣优惠。

中原集团近期的一份调研结果显示，在北京、上海、成都、广州等地，银行对于个人住房按揭贷款的放款速度明显加快，放贷周期缩短，已由最紧张时的三个月，缩短至一个月。其中，杭州市许多银行的放贷周期更是缩短至一周左右。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此表示，信贷松动有利于需求释放，但当前放松的力度偏小。主要表现在放贷速度加快，而首套房贷利率多数并无优惠。另外，部分城市虽然取消限购，但对外地的限贷仍未取消，这些都需要在未来半年或一年内慢慢调整和放松。

限购之后，房贷也许将是调控的另一个战场。[详情]

房价降温势头加剧市场调整期已至

二季度以来，一些二三线城市项目开始大幅降价、部分房企先后发起全国降价促销活动，楼市的低迷也进一步传导到了土地市场，引起市场对房地产行业"拐点"的再次争议。

根据国家统计局7月18日公布的数据，房价在全国大部分范围内降温势头进一步加剧。6月份，70个大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有55个，占比达到了78.6%，下降的城市数量比5月份增加20个。分城市看，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。二手房方面，与5月相比，70个大中城市中价格下降的城市有52个，比4月增加了17个。

同时，由中国房地产测评中心发布的6月中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.2点，较上月下降0.7点，环比微跌0.06%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比涨幅继续收窄至5.33%，全国一手房价格指数连续三个月出现下跌。此外，中住二手房价格60指数显示，北京、上海、天津、重庆四个直辖市的二手房价格指数也开始进入下降通道。

不得不承认的是，市场已经进入明显调整期。尽管部分城市松绑限购“救市”，但整个房地产行业下滑的趋势不太可能改变，未来几个月的市场预期甚至可能更低。

而此时此刻，无论是限购取消带来的楼市“春天论”，还是那些声称阻止限购以保持打击高房价的“铁腕论”，在市场表现面前均显得不切实际。

市场必需承受此前爆涨所带来的痛苦。

CRIC研究中心此前一份报告指出，当前市场成交基本处于地量。部分城市巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应市场。同时，高高在上的房价将始终压制着购房需求。因此，在市场基本面并没有根本性逆转的情况下，下半年楼市能否启稳，更多的取决于开发商们降价的力度和广度。[详情]

市场仍在调整松绑并不意味带来回暖

从目前市场运行状况来看，取消限购并不会导致市场的剧烈波动。短期看，调控政策的松绑对于开发企业和有着改善型需求的置业者的来讲是“大快人心”。但从长远来看，取消限购也确实是大势所趋。中国房地产市场目前正在经历着从行政手段调控，逐步过渡到市场化手段调控。可以肯定的是，与房价“拐点”来临相比，目前对房地产调控手段处于“拐点”阶段的看法，共识远大于分歧。