2015-07-21 11:56:41来源:易居研究院
一、库存继续下降
(一)35个城市分析
1、6月库存微降
截至2015年6月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米,同比增长3.2%,绝对值相比5月份下滑1万平方米。
目前库存规模已连续4个月出现下跌,释放了积极信号。相比全国库存走势,35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看,35个城市去库存的效果更为明显。
2、25个城市库存出现同比增长
35
个城市中,有25个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、烟台和北海3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到33.3%、24.2%和
22.1%,但与5月份相比增幅略有收窄。同时,35个城市中,有10个城市的库存出现了同比下滑态势,其中青岛同比跌幅最大,为20.2%。
3、新增成交与新增供应基本持平
6月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2220万平方米,环比增加20.2%,同比增加10.1%。6月份相对5月推盘节奏大幅加快,反映了房企对于后续市场依然持乐观的态度。
二)一二三线城市分析
1、一线和三线城市库存环比下跌
截至2015年6月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3542、18346和4203万平方米,环比增加分别为-2.0%、0.5%和-0.5%,同比增幅分别为8.7%、1.6%和5.5%。
二、存销比略有上升
(一)35个城市分析
1、存销比略有上升
6
月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.2,这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年5月份,该存销比数值为
15.0个月。存销比出现上升,是暂时性的,这与存销比的计算公式有关系。我们定义:存销比=当月库存量/近六个月的销售移动平均值(包含当月)。在6月
份的计算公式中,分母值首次未包含2014年12月的成交数据,而去年12月份的新增成交量高达2360万平方米,因此导致2015年前6个月的销售平均
值偏低,进而抬高了存销比的数值。总体上看,目前几个月的存销比在15个月左右徘徊,经验值认为这基本是房价从跌到涨的区间,背后的含义是房价会有上涨,
但涨幅并不会太大。
2、烟台存销比总体最高
从35个城市的具体数值看,烟台的存销比数值最高。另外,烟台在2015年前6个月存
销比都位居第一,反映了市场压力比较大,相应风险值得警惕。而天津作为二线城市,其去化速度相对慢也值得关注。当然,天津目前已从2015年5月份的
26.2个月下降到23.9个月,去库存压力仍然较大。
(二)一二三线城市分析
1、三类城市去化速度有所放慢
6月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.6、15.1和20.7个月。相比2015年5月份11.3、15.0和20.5个月的数值而言,三类城市都有所放缓。
三、下半年房价涨势依旧
根据国家统计局7月15日的数据,全国商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象,反映了全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数
据,目前已出现连续4个月的环比下跌,反映了此类城市在去库存节奏更快,因此我们认为当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中。
去库存周期已经脱离了高位的水平,目前在15个月的水平徘徊,这是房价上涨的重要基础。预计下半年去化周期还将继续缩短,部分城市在新增供应不及时、看涨情绪增加两股力量的冲击下,房价涨势会更明显。
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