[第一太平戴維斯]2016年全国楼市良好开年

  1月份，全国70个大中城市中，38个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较12月份的39个稍有减少。8个城市的价格指数较上月持平；其余24个城市则环比下跌。

  住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：深圳（4.1%）、上海（2.6%）、南京（2.5%）、厦门（2.0%）和合肥（1.5%）。

  而价格环比跌幅最大的五个城市依次为乌鲁木齐（-0.8%）、韶关（-0.7%）、秦皇岛（-0.5%）、锦州（-0.5%）和包头（-0.5%）。

  1月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.28%，为连续第九个月上涨，是继2014年2月之后最大单月涨幅。平均销售价格较去年同期上涨1.08%，自最早指数基准时期（2010年12月）累计上涨9.99%。

  一线城市市场表现

  1月份，一线城市住宅销售价格表现依然优于其他线城市，涨幅自去年12月的1.63%扩大至2.15%。深圳房价以4.1%的涨幅再度领跑全国，同比涨幅达52.7%，自2010年12月以来已累计上涨90.4%。

  因近期住宅成交良好表现，一线城市待售库存接近最低水平。一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，因此尽管一线城市依然实行限购，但预计未来房价将继续保持上扬态势。

  各等级城市市场表现

  1月，一、二线城市房价指数环比涨幅扩大，四、五线城市环比继续走跌。同比来看，一、二线城市和低线城市之间分化明显，一线城市房价指数同比涨幅高达23.85%，二、三线城市同比接近持平，四、五线城市同比继续走跌。

  二线城市中表现最优的四个城市为：南京（2.5%）、厦门（2.0%）、武汉（1.0%）和杭州（0.9%）。尽管2015年上半年厦门住宅价格表现并不突出，但下半年重拾涨势。从累计涨幅来看，华东地区二线城市中南京表现最优，环比、同比涨幅分别达2.5%和10.8%，自2010年12月以来已累计上涨25.9%。

  城市案例 – 上海

  2016年，预计上海住宅市场将延续强劲涨势。尽管2015年和2016年开年深圳市场表现领跑全国，但市场对过高房价、限购和信贷政策收紧的担忧或对未来房价涨势产生阻力。

  相对而言，上海房价涨幅则较为平稳，且由于更多企业来沪建立总部，因此大量刚性住房需求足以支撑整体市场。加之自贸区的持续发展、迪士尼项目的竣工、虹桥枢纽的重要作用，以及近期地价的上涨，均支撑未来上海房价进一步上扬。

  企业精神、金融地位和宜居性使上海这座国际大都市从中国城市中脱颖而出，比肩其他世界级城市。在国内城市中，上海以其独一无二的国际地位吸引着自住买家和投资客不断涌入。

  另有一些观点认为，2016年将是二线城市表现抢眼之年。这主要是由于二线城市几无限购之忧，加上政府前不久刚出台放松政策（包括首付比例下调、契税和营业税优惠），个别城市已推行户籍新政，且相对于一线城市，二线城市的房价更低。南京、厦门等或成为年内置业热点城市。

  区域市场表现

  按地区划分，华东地区表现最优，其中一、二线城市房价均环比上涨。各城市涨幅为：上海（2.6%）、南京（2.5%）、厦门（2.0%）、杭州（0.9%）、宁波（0.5%）、无锡（0.3%）、青岛（0.3%）。

  展望

  尽管国内房地产投资增长持续放缓（2015年全年同比涨幅仅为1.0%），但市场情绪偏乐观，且普遍预期未来仍有楼市支持性措施出台，预计一线及核心二线城市将会有良好表现。

  虽然重点城市房地产市场表现积极，但整体而言，全国房地产市场并不景气，城市之间分化仍比较明显。年内，预计将出台更多定向支持性举措以刺激低线城市房地产市场；而开发商则一方面致力于去库存，另一方面在当前信贷环境宽松的背景下积极发行国内债券以实现融资。楼市虽然并未出现类似2014年下半年的大幅下跌表现，但仍需政策支持以扭转当前现状。

  参考资料

  国家统计局.

  第一太平戴维斯市场研究部.