房地产相关规模环比降40%至525亿，区域分化，福建土储债1/3用于土地回购。

  ◎  文 / 马千里

  2025年5月，中央金融层面发布一揽子金融政策支持稳市场稳预期，并正式发文推进城市更新行动，在下旬的国新办发布会上，财政部、金融监管总局等五部门均表示要加大对城市更新的支持力度。作为地方政府资金的重要来源，本月专项债发行规模总量维持在2000亿左右的高位¹，其中兼顾投资房地产领域的混合专项债规模下降，不过主投地产领域的专项债仍继续保持高位，其中土储类新增专项债连续两月在200亿元左右。

  尤为值得关注的是，本月土储类专项债中用于土地回收的比例明显提升，以福建省为例，本月发行了150土储专项债，至少三分之一的土储项目为存量土地回收或闲置土地回收，龙岩市公布回收土地项目的总投资额更是超过了此前收储公告的规模。土地回购公告的正式落地，有利于真正兑现专项债收储的预期。随着各地主管将进一步加快推进专项债的发布流程，预计将有更多土地回购专项债进入发行环节，兑现房地产广义库存减压预期。而随着城市更新行动的持续推进，在自然资源部等中央部委的引导下，也将进一步提高各地土地使用效率，推动盘活存量用地和商办用房。预计下半年土储类专项债发行频次、额度将有所增加，土地回收类占比也将保持高位，促进房地产供求双方预期加快修复，加快构建房地产发展新模式。

  本月主要视点

  房地产相关规模回落：环比下降40%至525亿，但主投房地产的专项债仍超300亿，环比基本持平。

  区域分化：本月半数房地产相关债来自福建、江西，超百亿只有福建省，较上月减少2个。

  土地回购占比提升：福建本轮土储专项债1/3用于回收土地，主要投向龙岩市。

  01

  新增专项债中318亿元明确主要投向房地产
连续两月超过300亿元

  据CRIC整理，至截稿时2025年5月全国地方政府新增专项债发行规模为2008亿元，环比4月全月基本持平。其中明确主要投向房地产的专项债规模为318亿元，环比微降5%，连续两个月主投房地产专项债额度超过300亿元。得益于中央对于加快城市更新进程的持续推进，主要涉及棚改、保障房的专项债本月发行125.4亿元，较上月大致持平。部分投向房地产领域的专项债207亿元，环比下降62%，投向标的大多为公共设施等基建配套同时附带一些保障房建设或旧改，本月此类专项债发行频次略有下降。

  前5月新增专项债累计发行1.3万亿，其中4586亿投向房地产相关领域，占比34%，明确主要投向房地产的额度为1965亿元，占比15%。

  本月中共中央、国务院正式发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，在其后的国新办新闻发布会上，发改委、财政部、自然资源部等五部门均明确表态，要大力支持城市更新，自然资源部更明确提出要精准识别存量空间盘活利用潜力区域，推动盘活存量用地和商办用房。随着城市更新行动的加快推进，预计房地产类专项债的发行频次或将进一步加快。

  02 本月半数房地产相关债来自福建、江西

  福建、江西本月发行房地产类专项债265亿元，占房地产类新增专项债的50%。本月只有1个省市发行房地产类专项债超过100亿元，较上月减少2个。

  福建：发行大额土储专项债，加快推进土地收储。本月福建发行第7-14期专项债，房地产类共发行196亿元，主要来自第8期的土储类专项债（149.64亿元），从项目清单名称来看，土地收储类项目共计50.9亿元，占比超过三成，远高于前期湖南、厦门等省份土地收储占比。

  江西：加力推进棚改，兼顾城市基建更新。本月发行了1-4期棚改专项债，合计25.4亿元，并同步推进城市建设高质量发展与住房保障。

  前5月，福建省投向房地产相关领域的专项债最多，达到484亿，其次是河北480亿。北京以455亿元排在第三，深圳以38.5亿排在第22。

  03

  土储类专项债本月发行193亿
2025年发行规模达到710亿元

  本月明确主要投向房地产领域的318亿元专项债中，61%用于土地储备，共193亿。主要来自福建的第8期、以及宁波的第7期、第8期专项债，分别为149.6亿、37.6亿和5.8亿。棚改和城中村占比39%，最大的一笔来自广西第7期，为32.4亿元。

  1-5月，土储类专项债发行710亿元，在房地产类专项债中的累计占比为36.12%。

  04

  重点关注
福建本月发行150亿土储类专项债
至少三分之一用于土地回购

  本月福建省发行了2025年第一期土地储备专项债券，合计发行规模149.6亿元，涉及52个项目。其中55.1亿元投向福州，占比37%，龙岩、南平、宁德发行额度也在10亿元以上。对比项目总投资和本期发行的比例来看，福州市虽然发行额度较高，但总投资规模较大，短期内土储类专项债仍难以形成大量的有效新增土地供应。

  从专项债公布的相关明细列表来看，至少有20个项目、三分之一的金额用于土地回购，发行规模达到50.09亿元。分城市来看，超过七成的回购类专项债来自于龙岩市，兑现了此前龙岩收储公告的预期。2025年3月龙岩公告整体收储价格为36.9亿元，本次龙岩公告的收储土地总投资规模为37.4亿元，甚至还稍有超出。随着各地土地回购公告逐步进入落地环节，预计接下来更多省市的土储专项债将用于土地回购方面。