三四季度新房市场刚需中改需求还是有望持续释放，整体延续弱复苏走势；二手房市场或将延续高位震荡行情，短期内以价换量仍是撬动销量的利器。

  ◎  文/俞倩倩

  2025年已过半年有余，盘点京沪深杭等核心一二线楼市“成绩单”，深圳表现可谓“可圈可点”，不仅是新房成交面积、金额同比双正增城市，同时一二手房总成交规模增幅高达27%居同类城市前列，究竟深圳缘何独领风骚，又是哪些项目托举了市场热度？

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  一二手房价同比转负加速“泡沫挤出”

  购房由“投资投机”向居住属性回归

  纵观深圳历年来一二手房价变化，可以看出2023年三季度以来，无论是新房还是二手房同比基本保持在负区间波动，房价呈现出稳中有降态势，“泡沫挤出”带来的直接影响是购房需求开始由此前“投资投机”向逐步向居住属性回归。

  下文我们将通过分析深圳一二手房成交结构变化和热销项目情况来看其住房需求如何一步步向自住属性回归的。

  02 新房300-400万元、500-600万元占比增幅显著,高性价比刚需中改盘为热销主力

  新房成交结构呈现出典型的“刚需、中改支撑市场，顶豪降温”特征：刚需70-90平、300-400万元为成交主力前较2024年同期占比持增，中改100-120平、500-600万元成交占比增幅显著；与之形成鲜明对比的是总价1000-3000万元高改和豪宅需求略有降温，成交占比显著回调。

  总价段来看，300万元-400万元仍是成交大头，成交占比由2024年前7月的16.31%增至20.89%，增幅高达4.58pcts；此外200万元-300万元，500万元-600万元两个面积段2025年前7月成交占比均有了超1.5pcts以上增幅。值得关注的是，高改和豪宅需求略有退潮，尤其是1000万元-3000万元，2025年前7月成交套数占比同比下降2.47pcts至9.86%。

  面积段来看，70-90㎡为成交主力，2025年前7月成交占比为36.05%且同比持增2.26pcts，100-120㎡增幅显著，2025年前7月成交套数占比较2024年同期上升3pcts，而120㎡以上大面积段2025年前7月成交套数占比同比均出现不同程度回落，高改需求退潮显著。

  区域来看，成交主要集中在龙岗、龙华区，2025年前7月成交套数占比均在2成以上，且集中度还在上升，同比分别上涨了0.82pcts和3.98pcts。此外，坪山区2025年前7月成交套数占比为7.08%，同比也提升了1.18pcts。

  而从热销项目来看，主要集中在城市次核心片区具备复合优势的高性价比刚需刚改盘，下表我们罗列了深圳2025年以来去化率超6成以上楼盘基本情况，可以看出，去化率居前的单价主要集中在3-8万元/平单价段。

  以深铁阅云境项目为例，主要是依托核心地段+完善配套+高性价比，项目地处大运核心板块，周边配套齐全（①商业成熟：旁边COCOPARK ，自带25万㎡商业；②交通枢纽：大运站3/14/16号地铁、深大城际交汇；③学校资源：24年11月9日深铁已经跟华南师范大学附属龙岗大运学校举行了合作签约协议，并对外公布）；其次具备一定低价优势：项目折后均价4.42万/平，价格低于周边在售竞品4.6-4.8万/平；最后项目产品力在片区具有一定竞争力：外立面是采用了铝板保温一体板+真石漆+LOW-E玻璃幕墙打造，在目前龙岗的新楼盘当中规格比较高。 

  而红山华府则因配备顶  级学区+低总价+高得房率实现热销，项目属深高北A1类学区（深圳高级中学北校区），作为龙华区顶  级公立学校，对本地刚需及教育客群吸引力显著。项目备案均价8.05万/平，叠加开盘96折优惠后，总价470万元/套起，成为近五年深高北学区最低上车门槛（2024年入市的深业上城学府上车总价门槛为585万元/套）。此外，受计容新规利好，项目实际使用率约91-94%：本案按新规公摊面积降低，叠加阳台、飘窗附赠，实际使用率约91-94%，相比同片区的深业上城学府（约87-90%使用率）高约4个百分点。

  03 二手房加速“以价换量”、总价300万以下100平以上高性价比房源占比上升

  二手房成交主力面积段上移、总价段下移特征显著，购买力持续降级，房源更为聚焦在龙岗区、盐田区等刚需片区，福田、南山等改善片区成交占比不增反降。

  总价段来看，购买力持续降级特征显著：一方面200万元-300万元成交占比稳中有增，由2024年前7月的17.69%增至19.18%，赶超300万元-400万元主力总价段，成为成交套数占比TOP1。礼另一方面以300万为分界线，300万元以上总价段2025年前7月成交占比同比均呈现持平或回落，其中400万元-600万元降幅显著，2025年前7月同比下降2.32pcts。而300万以内总价段成交占比均呈现稳中有增态势。

  面积段来看，主力面积段有上移迹象，70-90㎡虽为成交主力，但成交占比有下行趋势，2025年前7月成交套数占比为32.79%，较2024年前7月下降0.67pcts；而100㎡以上各面积段成交套数占比同比均出现不同程度上升。

  区域来看，成交主要集中在龙岗区域，2025年前7月成交占比在2成以上，刚需片区龙岗区、盐田区成交套数占比同比上升0.71 pcts和0.85pcts。福田、南山等改善片区成交占比不增反降。

  从微观二手房项目来看，成交套数居前多为刚需项目以价换量，热销项目多集中在龙岗和盐田片区，2025年前7月可比房价较2024年同期降幅均在10%以上。

  总体来看，深圳2025年楼市成交表现亮眼，一二手房总成交规模增幅高达27%居同类城市前列，且二手韧性好于新房，二手总成交面积、金额增幅均显著好于新房。

  二手市场主要是依托“以价换量”驱动，聚焦于谋求性价比的刚需刚改客群，总价段降级而面积段升级，高性价比房源成交占比持续上升。新房市场高端因供给受限问题略有降温迹象，相较而言，刚需70-90平、300万元-400万元占据成交主力，而中改500万元-600万元，100-120平成交套数占比稳中有增，市场份额持续扩容。

  基于以上的市场特征，预判后市，我们认为，短期来看，三四季度新房市场刚需中改需求还是有望持续释放，整体延续弱复苏走势；而二手房市场或将延续高位震荡行情，短期内以价换量仍是撬动销量的利器。