政策、行业、土地

  政策：锚定城市高质量发展，央地协同构建房地产新模式

  行业：房地产修复需过程积累，迈向新模式更待久久为功

  土地：地市整体理性降温，供给侧优化驱动行业止跌回稳

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  壹政策篇

  锚定城市高质量发展

  央地协同构建房地产新模式

  2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。

  从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。

  总结

  01

  时隔十年再度召开中央城市工作会议，加快推进城市高质量发展（节选）

  7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。

  城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。从《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》文件内容来看，构建房地产发展新模式的两大抓手愈发明确，一方面是通过加强高品质住房的建设，为市场带来更多新质住房需求，在城镇化发展进入稳定发展期，城市人口增长速度下降的情况下，通过提高房地产市场需求规模的上限，稳定行业需求总规模；另一方面则是加强城市更新相关工作，如支持老旧住房自主更新、原拆原建等，促进产城融合、职住平衡，兼顾土地要素使用效率提升和存量需求释放，并因地制宜发展保障性住房，为房地产开发带来更多强确定性的投资标的。

  02

  财政部发布多项政企利好

  兼顾人口增长与房企税费减负（略）

  03

  国务院鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，十省市率先试点落实

  9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。

  在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应。完善供应体系、探索用地类型转换等，三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。

  对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。

  差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。

  随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。

  04

  北上深齐迎限购解绑

  地方步入止跌回稳新阶段（节选）

  2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。

  从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。

  在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。

  05

  三季度84省市167次稳市场政策

  积极推进需求侧支持和城市高质量发展

  2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。

  2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：

  一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。北京、海南、广州等地推出“商转公”贷款降低融资成本；武汉将二套房公积金贷款额度提升至120万元（与首套持平）；大连对尖端人才最高放宽5倍贷款额度；成都、泰州等地支持灵活就业人员缴存并申请贷款。同步扩大公积金使用场景：北京实现直付房租“按季划转”，岳阳允许提取公积金支付物业费（每年上限3000元），济南支持保障房“又提又贷”。信贷端亦发力，苏州、温州等地将二套房公积金首付降至15%，上海、合肥放宽利率限制取消首二套房差异。

  二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费，如长沙、重庆对“卖旧买新”给予新房总价1%补贴（单套最高3万）；无锡针对“苏超”球员/球迷发放3万-5万元定向购房补贴；宜宾三江新区对二孩、三孩家庭分别按400元/㎡、600元/㎡补贴。以旧换新呈现模式创新：丽水试点收购100套旧房置换新房，珠海探索“订金保障+房企锁房源”三方协议机制。契税优惠同步加码，浏阳取消普通/非普通住宅标准，首套房140㎡以下契税仅1%，海南、贵阳等地优化增值税、个人所得税减免政策。

  三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进，如西安明确单套面积≤100㎡且封闭流转；福州、宁德启动常态化申请，收入门槛控制在市均水平2倍以下。保租房筹集渠道拓宽：海口征集非住宅存量房改建，厦门将申请学历要求从本科放宽至大专；成都打造“彩领之家”定向服务网约车司机等群体，提供2635张合租床位。多孩家庭获倾斜支持，莆田公租房优先配租大户型，北京将未成年子女数量纳入保障房优先配租指标。。

  四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。城市高质量发展方面，江西、河北、山东、重庆均明确表示将贯彻中央城市工作会议精神。更新加速方面，广东省鼓励老旧小区自主更新，上海启动66个城中村改造，贵州计划改造6268户，厦门旧改允许增容20%用于加装电梯及户内扩面。存量消化上，广西目标2025年收购存量房2.5万套，东莞优先收购债务高压房企库存，福州支持商办项目补地价调降商住比。

  五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。如浙江省持续提振住房消费，大力推进"好房子"建设；河北、青海、成都、福建、大连、沈阳、郴州等均在三季度发布了好房子建设的相关规划标准。

  六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构，如北京优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。成都要求完善“人房地钱”联动机制。落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应“三色”管理机制。南京明确将统筹加大主城及热点板块土地盘活力度等。

  其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。

  展望

  06

  中央：深化细则落地、完善制度构建

  夯实城市高质量发展制度支撑

  2025年三季度，中央聚焦城市高质量发展顶层设计落地与要素市场化改革，以政策协同筑牢行业稳基。7月中央城市工作会议明确城镇化“双转向”定位，部署构建房地产新模式、推进城中村改造等任务，8月配套出台《关于推动城市高质量发展的意见》细化实施路径；同步批复10个地区开展要素市场化改革试点，重点突破存量土地盘活、产业用地转换等土地政策瓶颈。此外，财政与金融政策联动发力，通过优化房地产增值税留抵退税缓解房企资金压力，结合专项信贷工具支持保障房与城市更新，推动行业从调整向稳进过渡。

  四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：

  一，城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。

  二，土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。

  三，财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。

  07

  地方：精准激活需求、高效盘活存量

  双线并举稳市场

  三季度地方紧扣中央政策面部署，以核心城市示范突破带动全域政策落地。北京、上海、深圳率先实施分区域限购松绑，形成需求刺激标杆；84省市累计167次出台政策，全域推进公积金优化、城市更新、存量盘活，同步加快保障房建设与“好房子”标准落地，部分城市试点“准现房销售”强化风险防控，整体形成“核心突破+全域覆盖”的施策格局，通过需求激活与存量消化缓解市场调整压力。

  但面对下半年以来新房交易流速放缓，国房景气指数持续下滑的挑战，接下来地方还需进一步聚焦“政策扩围、存量盘活、精准破局”，持续夯实市场企稳基础：

  一、需求端政策扩围深化，承接核心城市示范效应。二线及人口流入型三线城市有望跟进优化限售、优化认房认贷标准；公积金政策更趋精准，多子女家庭额度上浮、灵活就业人员缴存便利化等举措持续扩围，部分城市或进一步创新“以旧换新”定向补贴、人才购房专项优惠，降低购房门槛与成本。

  二、精准施策化解区域分化，筑牢市场稳定根基。针对板块供求分化，地方还应进一步细化策略：核心板块稳优质宅地供应节奏，新区通过限增量、收闲置用地改善库存预期，老旧板块靠更新释放需求；同时强化预售资金监管，扩大“准现房销售”试点，以差异化施策实现“以点带面”，推动全域市场企稳。

  三、存量盘活与供给提质并行，强化市场供给支撑。城市更新进入项目攻坚期，地方会加快城中村改造、老旧小区更新落地，同时借鉴中央要素试点经验，出台存量土地盘活细则（如商办转住宅流程）；保障房建设提速，更多城市通过收购存量商品房补充供给，“好房子”标准全面落地，推广“限地价竞品质”模式，推动住宅品质升级。

  贰行业篇

  房地产修复需过程积累

  迈向新模式更待久久为功

  9月中旬，国家统计局如期发布月度宏观经济和房地产数据。经济层面，国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势，消费大环境发展延续向好。地产行业方面，受季节性因素和供给结构等因素影响，国房景气指数持续回落，开发投资、销售同比降幅均有所扩大。但得益于中央和地方稳市场政策的积极推进，房价指数边际改善，同比降幅延续收窄，待售面积也在持续回落。

  前三季度，受国内外形势变化影响，房地产市场出现一定波动，不过和2024年同期相比，商品房销售和住宅价格同比降幅在收窄，去库存成效也在继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。但三季度以来新房销售规模累计同比降幅仍在持续扩大，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。关于下一阶段的政策发力点，统计局发言人提出，将“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

  总结

  01

  各部门积极强化宏观经济调节

  前三季度消费大环境持续向好

  2025年8月，各地区各部门积极强化宏观政策调节，纵深推进全国统一大市场建设，着力做强国内大循环，国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势。具体来看：

  第一、工业生产较快增长，装备制造业和高技术制造业增势较好。8月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.2%，环比增长0.37%。装备制造业增加值同比增长8.1%，高技术制造业增加值增长9.3%，分别快于全部规模以上工业增加值2.9和4.1个百分点。第二，市场销售平稳增长，服务零售增长较快。8月份，社会消费品零售总额39668亿元，同比增长3.4%；环比增长0.17%。第三，固定资产投资保持增长，制造业投资增长较快。前8月，扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长4.2%，制造业投资增长5.1%。第四，货物进出口持续增长，贸易结构继续优化。8月份，货物进出口总额38744亿元，同比增长3.5%。其中，出口23035亿元，增长4.8%；进口15709亿元，增长1.7%。第五，就业形势总体稳定，城镇调查失业率季节性上升。1-8月份，全国城镇调查失业率平均值为5.2%。8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点，与上年同月持平。

  从8月金融数据来看，M1同比增长6%，同比增速再创2024年以来新高。M2同比增长8.8%，与上月增速持平。自2025年以来，M1-M2剪刀差持续震荡回落，8月份已经降至2.8个百分点，居民消费意愿持续提振。8月上旬财政部、央行、金融监管总局联合发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，对小额消费贷款和重点领域消费贷款贴息，年贴息比例为1个百分点。再加之年内以旧换新、国补促销活动的持续，消费市场的复苏，也在进一步巩固经济、就业和人口发展的稳定局面。

  央行披露金融统计数据显示，前八个月人民币贷款增加13.46万亿元，住户贷款增加7110亿元，而住户中长期贷款增加1.08万亿元。当前房地产市场销售端虽然仍面临不确定性挑战，但在积极的财政和金融政策支持下，各类以旧换新等促消费政策，还是在有效提振居民消费指标。

  8月22日，国务院常务会议指出，要在对政策实施情况进行认真总结评估的基础上，加强统筹协调，完善实施机制，更好发挥对扩大内需的推动作用。进一步强化财税金融等政策支持，创新消费投资场景，优化消费投资环境，综合施策释放内需潜力。随着整体消费大环境的改善，经济环境延续稳中有进，房地产市场也有望在从中获益，并进一步加快建立发展新模式。

  02

  新房成交规模同比降幅扩大

  止跌回稳还需继续努力

  2025年三季度，因前期优质库存消耗过多，新增优质供应不足，再加之建设高品质住宅进一步拉开了新旧项目之间的“代差”，存量项目销售表现下行，房地产销售同比降幅较上半年进一步扩大。前8月，全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较上半年扩大了1.2个百分点。前8月全国新建商品房销售金额5.5亿平方米，同比下降7.3%，降幅较上半年扩大了1.8个百分点。房企到位资金方面，前8月定金及预收款同比下降10.5%,降幅同样较上半年扩大了3个百分点。

  不过从库存和新开盘项目表现来看，去化压力和动态供求关系仍在持续改善。8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降，行业库存压力继续减轻。在去化率指标方面，得益于二线城市新规和高端项目入市，随着新增供给平均质量的提升，8月份去化率较上月提升12个百分点至42%，其中重庆、长沙、成都、宁波、杭州8月开盘去化率均超过70%。典型如重庆龙湖御湖境，得益于核心地段优势，各类优质配套齐全，再加之四代住宅产品高赠送优势，与周边其他项目形成差异化竞争优势，自5月首开入市以来，每次推盘去化均为热销。

  8月国务院会议表态，将采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，月末两部委通过了城市高质量发展的落实文件，将进一步加快城市更新工作的推动节奏，为房地产市场带来更多高质量的新增投资和有效住房供给。而九月初国务院批复的《全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案》，更是进一步加快了行业的供给侧改革，明确将赋予试点地区更大的土地资源管理自主权，支持地区依据人口存量和变化趋势来匹配新增建设用地，并鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地，进一步提高土地节约集约利用水平。土地要素使用效率的提高，势必伴随着大量城镇低效用地的再开发，例如国有企事业单位的低效厂房、楼宇、堆场等，将为房地产市场带来更多高质量用地的供应，在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。

  3

  房价同比降幅延续收窄

  连续两月均有5城房价同比上涨

  2025年8月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅总体继续收窄，房价指数走势仍在持续边际改善。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4个百分点。

  环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。

  三季度以来，地方稳市场新政迎来了新一轮的密集发布期，各类促需求类政策密集出台。单单是8月份，各地即出台了24次公积金优化类政策、13次补贴和税费优惠类政策。在限制性政策松绑方面，北京、上海、深圳更是相继松绑限购、并同步出台促需求类政策优惠，进一步加快了各地置业需求的入市节奏。

  得益于各地政策面的大力支持，在行业传统淡季的8月，70城房价虽然延续环比下跌，但跌幅较上年同期有所改善，同比指数降幅也延续收窄。上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐5市新房价格同比指数更是连续两月同比上涨；而新房价格环比止跌的城市数量，也上升至13个，较7月份增加了3个。随着9、10月份行业优质供应以及营销力度的周期性加强，预计70城房价指数将延续下半年以来的向好局面，也会有更多城市迎来房价指数的企稳信号。

  04

  基期高位致新开工同比降幅扩大

  后市有望迎来边际改善（略）

  05

  优质宅地出让频次下降

  开发投资同比降幅持续扩大（略）

  06

  房地产类专项债发行规模显著提速

  为行业修复注入更多动力

  按明细项目统计，2025年前8月，全国房地产类专项债发行规模达到5951亿元，同比增加157%，增速较上半年加快了25个百分点。

  随着土地储备类专项债的重启，2025年地方专项债对房地产行业的支持力度显著提升，前8月房地产类专项债发行规模已经超过了2024年全年。结合中央和地方稳市场政策动向来看，较2019年相比，今年各地在土地储备专项债的使用上更加有的放矢、并注重供地时序。其中有相当一部分土地储备类专项债是用于存量和闲置用地收储，从而优化当前各地的广义库存结构，将旧有的滞销宅地，变为更符合当前高品质住房发展新规的项目出让，在盘活库存的同时，也为市场带来更多优质新增供应，促进房地产开发和销售的企稳。

  当前，2025年专项债支持房地产稳市场的路径已经愈发明确，其一，继续加快土地收储类专项债的发行，前8月已发行相关专项债3241亿元，是2025年房地产专项债最大的二级分类。在供给侧进一步优化现有库存结构，并为房地产市场带来更多确定性更强的商品住宅用地投资机会；其二，加大城中村项目发展，前8月已发行相关专项债603亿元，同比增长373%。以此充分释放土地要素的使用效率，而城中村的大量外来租客，也将在需求侧提供更多稳市场支持，为当前的新房、二手房、租房、保障房带来更多增量需求。其三，加强各类保障性住房的投入，前8月已发行相关专项债355亿元，同比增长157%。更多地解决外来务工群体、中低收入群体的住房需求，典型如河南省8月发文，宣布将面向中小微企业建设只租不售的“工业保障房”，以缓解企业用地及用房成本压力。

  展望

  07

  上半年稳市场政策持续发力

  下半年将走出“价在量先”筑底走势

  2025年以来，随着行业发展新模式顶层设计的不断完善，地方稳市场政策的持续推出，单纯从增量供应的角度来看，大多数城市已经能实现新增供应的供求平衡。得益于地方主管部门在供地质量上的把控，以及企业投资确定性的需求，多数新出让地块均有着相对明确的销售和去化预期。只是由于行业成交流速下降的客观事实，在大多数城市年销售量下降近半的情况下，库存去化周期自然上升到了原先的两倍，再加上当前强调高品质住宅开发的提法，更导致旧控规条件下的库存宅地面临去化困难，行业库存压力愈发突出。

  只有合理消化、降低各地存量住宅用地中的广义库存，才能真正减轻各地的库存负担。使得各地供地时不必再顾忌“滞销项目的库存压力”，而是更多地考虑地块本身的发展前景，让新增供地成为促进城市高质量发展的有效动力，由此推动新增土地供应规模适度回升，重新回到与新房成交规模相匹配的规模，为销售规模企稳带来更多高质量的土地要素供给。因此当前政策面在兼顾促需求的同时，也在进一步加强供给侧稳市场新政的出台。正如统计局发言人所言，房地产行业还要落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  具体指标方面，预计房地产行业将迎来更多积极变化：得益于优质产品供应比例的持续提升，以及各类税费减免、购房补助等地方性政策的支持，新房价格指数将延续筑底，并会有更多城市迎来房价指数的环比止跌。成交规模方面，受优质新增供应不足制约，预计短期内行业交易量仍将延续收窄趋势，但得益于2025年以来大量优质土地的出让，部分核心城市成交有望保持增长。库存指标方面，在当前各地新房市场普遍供小于求的客观事实下，全国库存压力有望持续改善，并且随着城市高质量发展的推进，土地要素使用率的不断提升，库存结构更有望迎来实质性改善，存量和闲置用地的收储再出让，将在实质上改变存量地块的拿地成本和控规，改善供求预期，并同步助力新开工、销售规模等指标持续向好。

  叁土地篇

  地市整体理性降温

  供给侧优化驱动行业止跌回稳

  前三季度，土地市场延续缩量提质趋势，全国300城经营性土地成交规模同比下降9%，创下2019年以来前三季度新低，各能级城市平均楼板价均实现同比上涨。溢价率虽在三季度较上半年回落1.3个百分点至7.7%，但优质地块点状高热依旧延续，上海徐汇衡复、深圳前海等地块更是刷新城市地价纪录。不过整体来看，随着三季度优质宅地出让频次减少，及棚改、旧改类低溢价地块占比上升，土地市场热度较上半年略有降温，企业投资虽延续回暖之势，但整体态度更趋理性谨慎。

  展望后续，地方政府将进一步落实“控量提质”要求，并结合土地收储工作全面推进、提高土地要素使用效率等要求，多措并举促进房地产库存下降，而中央财政对地方债务指标的宽松，也将为地方缩减供地规模、优化供给结构提供支撑。企业层面，央国企主导、核心城市聚焦的特征将持续强化，具备资金优势的央国企仍将是土地市场主力，重点争夺一二线城市核心区优质地块，区域深耕也将成为更多企业保障投资确定性的优先选择。

  总结

  01

  前三季度全国土地成交建面同比下降9%

  一二线土拍金额仍维持二成增幅(节选)

  1）各能级成交规模走向分化，一线量缩价涨、二线量平价增、三四线量价齐跌。前三季度，全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，再度刷新2019年以来的前三季度新低。成交金额1.5万亿元，同比增长8%，增幅较上半年下滑了10个百分点。

  分能级来看，各能级城市表现明显分化，一线城市量缩价涨，前三季度土地成交建筑面积同比下降21%，成交金额同比增长19%，上海、深圳大量优质宅地高溢价成交，北京棚改项目的提速发展，也带来了大量高总价重点地块的成交。对于外来人口充沛、高端购买力充裕的一线城市而言，城市更新发展已然大有可为，高品质新房项目需求也保持旺盛，土地市场的进一步缩量提质，有助于一线城市继续维持健康的市场供求关系。二线城市方面量平价涨，前三季度土地成交建筑面积同比微增2%，成交金额增长22%。目前大多数二线城市土地成交规模已经调整到位，进一步下探的空间不大，而杭州、成都、苏州等地的高品质地块出让，又在进一步拉升土地成交金额，并维持一定规模的高质量土地供应。三四线城市方面，前三季度土地成交建筑面积同比下降11%，成交金额同比下降6%。在当前的市场形势下，三四线城市只有少数优质地块能够保持较好的出让前景，在止跌回稳目标之下，近年来三四线城市土地市场的量价齐跌趋势仍在延续。

  2）得益于供地质量提升，各能级平均楼板价均同比上涨。

  3）平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点。2025年三季度，热点城市优质宅地出让频次有所下降，高溢价地块成交占比减少。再加之北京、成都、西安、南京等地出让了较多旧改、棚改、城更类地块，均为高总价低溢价成交，进一步拉低了下半年以来的平均溢价率。

  不过从个体地块表现来看，部分稀缺优质地块还是拍出了理想的价格和热度，譬如7月上海徐汇衡复地块则是以20万元/平方米的单价刷新了全国楼板价纪录。该地块经过28轮竞价后，由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%。而深圳前海地块在158轮竞价后，由招商蛇口竞得，溢价率高达86.1%，成交总价21.55亿元，楼面价84180元/平方米，同样刷新了深圳土拍的楼板价纪录，也创下了2024年深圳取消15%溢价上限后的溢价率新高。对于大多数城市而言，这些高能级稀缺地块的条件难以复制，但健康库存指标和优秀利润预期下的土拍热度，还是为行业止跌回稳持续提供优秀范例。

  三四线城市也有部分确定性较强的地块拍出了较高热度，譬如温州、东莞、揭阳等地多次出现高溢价回购地块。佛山、金华、三亚等地优质稀缺地块也屡次拍出高溢价。如邯郸永年县8月份出让的建安街以南宅地，地块位于县城各项配套集中的核心区域，容积率2.0，由河北飞宇以76%的高溢价率竞得，成交总价5.3亿元，平均楼板价4395元/平方米，地块紧邻河北飞宇地产2025年初竞得的“地王”地块（楼板价4472元/平方米），在“企业深耕+优质配套”多重因素的推动下，此类三四线宅地也能获得高溢价成交。

  02

  TOP3城市成交金额占比28%

  土地投资持续向核心城市集中（节选）

  从重点监测城市来看，2025年前三季度TOP3城市土地成交金额均超过千亿元，上海、杭州、北京分别达到1959、1406和1194亿元。TOP10成交总金额7373亿元，占全国土地成交总金额的45%,高出上年同期7个百分点。土地投资进一步向高能级城市集中。

  前三季度已有3市超过千亿；上海、北京、杭州土地成交金额分别达到1273、1101和1077亿元。TOP3城市总成交金额达3451亿元，占全国土地成交总金额的35%，高出上年同期10个百分点，土地投资进一步向高能级城市集中。

  具体到城市来看，一线城市均进入成交金额TOP20榜，上海、北京、深圳、广州分列第1、2、7和10位；二三线入榜城市中，除成都、重庆和西安外，前15均来自沿海省份。市场热度方面，核心热点城市表现突出，上海、杭州、成都、深圳、苏州平均溢价率均达到一成以上。

  03

  六成企业拿地金额同比回升

  头部央国企“领跑”土地市场（节选）

  三季度，企业拿地热情略显降温。在优质地块推出频率减缓、市场仍在筑底阶段的情况下，企业拿地态度依然谨慎，主要集中于热点城市竞拍优质地块。从拿地企业类型来看，央国企依旧是主力，拿地金额占比超六成，民企也在市场筑底过程中投资逐渐弱复苏，相较之下，城投拿地有所下降，拿地金额占比也较去年同期下降11个百分点。

  投资百强货值、金额同比回正，市场聚焦优质地块

  2025年房企投资持续低位，但个别优质地块走出独立行情，带动投资百强的总货值、总金额同比回正。

  截止至2025年8月末，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为14193亿元、7235亿元和6110万平方米，货值同比增长17.5%，金额同比增长30.8%，建面同比微跌1%。

  按季度来看，第三季度拿地金额将会较一二季度回落。第三季度拿地金额百强总量预计在2000亿元左右，同比2024年三季度基本持平，比第一、第二季度分别下降35%和26%。主要由于7月份虽然成交较多重点优质地块，但并未带来普遍回温，市场实质上量跌价涨，8月份优质地块入市减少，土地市场量价均回落。

  拿地销售比回升至0.27，主要依赖头部企业带动（略）

  土储集中度持续走高，销售10强企业货值集中度达70%（略）

  央国企投资金额占64%，城投拿地金额占比下降11个百分点（略）

  六成企业拿地金额同比上涨，头部企业加速拓展步伐

  从具体房企的角度看，截至8月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅13家房企拿地金额超过百亿。

  聚焦到已拿地的企业来看，有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企。尤其是头部的央国企，在核心城市积极补仓，同比涨幅均较大，诸如销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70%，拿地销售比远超行业平均，维持0.3以上。民企中，滨江保持稳定，前8月拿地金额705亿元，同比增29%。

  展望

  04

  土拍降温不改供给侧优化，城市高质量发展为地市注入更多确定性预期

  截至9月25日，全国300城经营性土地成交规模达4.6亿平方米，较2024年同期下降9%。三季度以来，土地市场明显降温，土地成交金额同比、溢价率等核心指标较上半年均出现回落。这一现象的成因可从三方面分析：一方面源于高能级城市优质宅地出让频次下降。2024年下半年地市热度回升后，杭州、成都等城市核心板块已积累相对充足的潜在库存，出于控制库存规模的考量，相关板块土地出让需适当暂缓——2025年三季度，杭州滨江区府、城东新城等热点板块无宅地成交，即为典型例证；另一方面则因棚改、旧改及城中村改造类地块多以低溢价成交。随着城市高质量发展持续推进，以北京为代表的一二线城市土地出让重心转向城市更新类地块，此类地块多数以底价或低溢价成交；此外，2025年以来地方政府虽重启土地储备类专项债融资，但在专项债投资收入比的监管要求下，出于受益确定性诉求，相关地块出让规模仍相对有限。

  展望后续，随着地方对存量及闲置用地处置进度的进一步加快，更多土地收储公告将落地执行，地方库存压力有望进一步缓解，进而改善土地市场投资方预期。同时，收储土地经调规后重新上市，将为土地市场带来更多具备强确定性的新增供给：这不仅能进一步提振土地市场信心，还将为新房市场补充更多优质增量货源，平抑商品房交易规模波动，为四季度市场止跌回稳提供更坚实的有效支撑。

  05

  聚焦核心城市优质地块

  投资愈发理性和谨慎

  从第三季度的市场表现来看，当热点城市有优质地块供应的时候，依然能够引起众多房企的参拍（尤其是头部房企）且竞争激烈程度较高，但普通的地块出让时则关注度大减，但仅靠优质地块的出让并无法带动市场整体热度的回升，也无法带动大部分房企的投资积极性回升，企业投资仍保持高度谨慎和理性。

  我们认为，在当前市场环境下，房企普遍采取的"宁缺毋滥"投资策略在短期内仍将持续。具体来看，个别头部房企的投资力度可能会根据核心城市土地拍卖的质量和频次进行动态调整，但就整个行业而言，整体投资力度预计将维持在相对较低的水平。由于房地产市场仍处于深度调整期，市场信心尚未完全恢复，房企仍将审慎地评估项目收益与风险，更加注重现金流安全和财务稳健性。