新房成交绝对量或将延续低位徘徊，基于去年10月基数较高，成交单月同比降幅仍将有进一步扩大的可能。城市间、项目间分化还将持续加剧。

  ◎  文/俞倩倩

  9月恰逢“金九”营销旺季，新房供求迎来稳步放量，但项目去化率环比小幅微降，同比持增，延续高位波动。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？“银十”预期成色几何？

  01 9月30城推盘放量下去化率小幅回落至39%，仍处年内高位

  9月市场热度高位持稳，据CRIC监测数据，30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3pcts，同比上升10pcts。

  分城市来看，仅长春、东莞、珠海等3城无项目开盘或加推。去化率超6成城市为北京、成都、厦门、长沙和杭州，除了北京、杭州、成都为短期热度较高城市之外，厦门、长沙主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。以厦门为例，同安区的中海环东雲起项目9月末推出了152套房源，去化率高达87%。长沙如是，岳麓区嘉信洋湖锦玺项目9月20日推盘去化率同样高达8成以上。

  而从变化趋势来看，环比涨跌参半，典型城市大体可分为以下几类：一是上海、成都、杭州等热点城市本月去化率小幅回落，仍处4成以上高位波动；二是武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率延续增势；三是南京、昆明、济南等9月去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。

  02 穗蓉渝宁郑等部分新规/四代宅项目去化居前，项目间持续分化

  目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。以武汉为例，9月全市共计18次推盘，共计推出2746套，首日去化率为39%。其中新规项目推盘17次，推盘套数占比98%，首日去化率40%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比2%，首日去化率仅为5%。

  下表我们罗列了部分9月去化率居前产品力突出的“好房子”项目。可以看出，广州、成都、重庆、南京、郑州等城市均有四代宅/新规项目热销。典型代表为长沙嘉信洋湖锦玺项目，作为新规时代下的标杆项目，凭借最高120%的得房率火爆出圈，3天认筹721组，客房比2.18:1，摇号开盘去化176套，去化率高达50%。

  不过值得关注的是，随着各地新规/四代宅产品集中入市，销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销，以武汉、成都为例，除了去化率高达8成以上的热销项目外，不乏滞销产品，譬如成都近郊区怡湖春晓项目，因开盘价格超2万元/平在板块内不具备优势，清水价格接近板块精装价格，开盘去化率仅为45%。再如武汉武昌源著项目，9月2日推售50套，去化率不足3成。

  03 沪杭标杆豪宅去化居前，杭州7万元+/顶豪入市“越涨越买”

  上海、杭州、嘉兴等标杆豪宅入市使得整体市场热度稳中有增，杭州两标杆豪宅安琪儿大家、华润项目入市呈现出“越涨越买”特征。下表我们罗列了9-10月三城热销豪宅项目基本情况。

  具体来看，上海顶  级豪宅标杆项目金陵华庭位于黄浦区核心地段，早在今年3月，项目一期158套房源就曾以“3小时售罄，揽金92.34亿元”成绩震撼市场，二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了上海今年单次推盘总金额最高值记录。究其热销原因，项目区位核心，配套健全，产品质佳：一方面作为嘉里建设在沪最大规模综合体，金陵东路片区总体量约67万平，涵盖住宅、商业、办公等多元业态。项目最大特色在于依托历史风貌推进整体开发，其中骑楼风貌商业街区规模超12万平，相当于两个“新天地”体量。另一方面硬件配置上，项目获得WELL+LEED双预认证，配置八大人居系统，包括大金U+空调、汉斯希尔净水系统、旭格三玻两腔+外层夹胶玻璃等；在空间设计动线上，采用四梯两户分层动线，配有13-14平专属电梯厅实现动线分离，保证居住私密性。此外，项目还规划了建筑面积约2000平方米的南北独栋双会所，涵盖恒温泳池、健身空间、私宴厅等多元功能，并通过24小时管家服务等定制化礼遇，构建了完整的服务体系。

  杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅均在9月相继入市，继锦上万象府后再涨1-1.3万元/平，较限价涨幅约5成。

  嘉兴绿城玫瑰园项目，项目地处姚家荡片区，定位高层+法式联排，地段加持+产品稀缺，拿地到首开仅5个半月，排屋备案均价32055元/平，储藏室均价15800元/平，10月首开，开盘当天去化率便达到79.4%，总销售额为3.9亿元。

  04 镐苏郑榕等部分楼盘加速“以价换量”，特价房等助力去库存

  而对于部分市场相对低迷的弱二线城市诸如西安、苏州、郑州、福州等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

  譬如西安部分项目去化依赖降价销售策略，典型代表为信达凤熙雲著项目，因项目地处经开区核心地段，加之低价策略1.26-1.36万元/平，10个点优惠，开盘当天开发商公示保价协议+选房的客户送产权车位+封包阳台等强营销策略，9月加推后去化178套，位列月度项目认购TOP1。再如保利云谷和著项目，9月推出一期20套特价房（最高14个点），同时贝壳点位增加1个点至4.5，刺激项目月度认购47套。

  苏州9月销量TOP10中超半数项目因高性价比或以价换量入榜，以城市外围板块项目为主，荷岸晓风花园除价格优势外还有地段和现房优势；海棠喜舍因9月开盘高性价比+高佣金机制入榜。

  郑州9月三代住宅特价再度加码，月供补贴、提佣、送装修齐上阵，如如：华发峰景湾特价10500元/平冲进销量前五，9月单月销量达57套。

  福州9月两项目“以价换量”效果显著：阳光城象屿登云湖洋房目前在售价格13888万/平，延续8月价格，项目整体社区配套优，环境好，客户认可度高；鹏湃国公馆本月1—8F价格下降2000元/平，且社区园林规划较好，认购上涨显著。

  预判10月，我们认为，新房成交绝对量或将延续低位徘徊，基于去年10月基数较高，成交单月同比降幅仍将有进一步扩大的可能。城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，因其购买力基础相对雄厚，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关；武汉、郑州、苏州、南京等延续弱复苏走势，购房信心逐步修复；还有部分城市诸如南宁、重庆、福州、青岛等，预期整体去化率基本处于不足3成的低位徘徊。值得关注的是，随着高品质改善住宅集中入市，高端市场亦存在热度转降迹象，并非所有高端住宅都可实现热销，内部也存在一定的分化行情，只有具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。