经文化和旅游部数据中心测算，国庆中秋假日8天，全国国内出游8.88亿人次，较2024年国庆节假日7天增加1.23亿人次；国内出游总花费8090.06亿元，较2024年国庆节假日7天增加1081.89亿元。相较而言，楼市表现则略显平淡，22个重点城市认购面积同环比下降超3成，热点二线城市成都、杭州等短期内市场热度延续，广州、武汉、郑州等维持弱修复行情。标杆房企同比也大幅下滑，部分企业腰斩。当前热销项目仍集中在核心区改善盘和大折扣力度刚需盘，二手房同比“腰斩”跌幅大于新房，预期10月整体成交延续低位徘徊，同比跌幅仍有进一步扩大的可能。

  01新房认购：22城同环比降超3成京沪深新政提振效果递减

  考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，十一中秋双节假期（2025年10月1日-10月8日，下同）认购表现较为平淡，22个重点城市十一假期认购面积仅为160.9万平方米，环比下降38%，同比下降33%，回暖动力略显不足。

  ‌结合项目来访数据来看，不同城市还是呈现出显著的差异化行情：

  一是短期内出台新政的北京、上海、深圳等，国庆楼市反响平平，以北京为例，今年808新政效果不及去年930新政，虽然客户来访量和认购量较9月周均有了显著回升，但同比去年分别下降43%和65%，转化率仅为5%，较去年同期下降2pcts。上海重点监测项目的访交数据来看，整体数据波动于常规周度无异，整体维持平稳，新政对假日楼市并无明显促进作用。深圳市场聚焦“以价换量”，各楼盘促销策略趋同，主推特价房；但市场反应平淡，新房认购面积环比跌幅7成，客户观望情绪依旧浓厚。

  二是热点二线城市成都、杭州等短期内市场热度延续。其中杭州2025年国庆前后成交规模同比持平，首开去化率与与2022年相当，加推去化率创新高，房企进一步抢收。其中萧山区两盘首开，其中3.18万元/平刚需盘去化率为47%，而4.6万元/平改善盘去化售罄。

  成都十一期间盘均来访量为122组，环比大增90%，盘均成交量为5套，环比增长67%。四成项目销量翻番，而整体成交规模仍处中低位水平。据CRIC监测数据，成都十一期间中心城区项目线下来访成交量较9月周均有明显回升，其中8成项目来访量涨幅超20%，约35%来访量翻番；过半项目销量大幅上涨（涨幅超20%），约4成销量翻番；但从成交规模看，仅17%项目销量超10套，3成项目销量3-10套，半数项目销量2套以内，前期基数过低，销量虽有回升，但仍处中低位。

  三是广州、武汉、郑州等维持弱修复行情，广州十一期间因价格基本筑底，优惠让利幅度与五一期间变化不大，其中46%项目促销基本持平，加大优惠项目降价幅度集中在5-10%，其中中心区整体降幅较少，主要输出部分特价房源作为噱头宣传吸引客户来访。因而黄金周期间售楼处来访人气热度明显优于9月周均，部分热盘认购实现翻倍增长。从开盘去化率来看，“比上不足比下有余”：国庆期间广州16盘推新，去化率微17%，同比增长12pcts，较2023年同期仍降5pcts。

  武汉受限于新增供应不足，短期内市场热度稳中有增。据CRIC监测数据，十一假期来访环比9月周均上涨164%，认购提升246%，整体转化率较9月明显提升；同期来看，来访下滑12%，认购下滑24%。多项目选择假期前入市，假期间推盘大幅减少，推量同比下滑超七成；除城建外，多数房企因在售项目可售货源量减少，业绩表现明显低于同期。

  郑州如是，供给受限之下，访交出现周期性小高峰。据CRIC监测数据，郑州十一期间主城区28个主力项目单盘周来访251组，环比9月4周上涨72%，单盘周均成交13.2套，环比9月4周上涨180%；十一期间来访及认购均出现小高峰，单周热度超过今年五一期间，达到25年新高度。

  四是诸如天津、重庆、长沙等城市复苏动能明显不足，仍处低谷。以天津为例，国庆期间全市代表项目单盘到访均值微139组，同比到访量微增2%，单盘认购均值微7套，同比下降达46%，近三年国庆假期同期最低值。持销项目借国庆假期价格调整，提升热度，最大降幅达20%。因客户观望情绪加剧，叠加项目降价无序使得客户预期持续拉低，假期销量不及预期。

  再如重庆，国庆周新房认购同样冷淡，刚需占比持续上升。据CRIC监测数据，国庆期间认购面积仅为8.2万平方米，同比降幅高达42%。今年国庆市场刚需成为绝对主力，100M以下刚需户型成交59%，其中80-100m面积段成交占比上涨11%，成交占比发生结构性变化;总价方面，150万以下产品成交占比65%，占据主力地位，改善市场持续萎缩，相较9月占比收缩3%。

  长沙十一期间市场表现远低于去年同期，客户入市意愿不足，置业信心仍未得到修复。据CRIC监测数据，长沙国庆期间认购面积同环比降幅均接近4成，在折扣力度无增强、新增多样化案场活动的背景下，项目来访量并未实现普遍性上涨，成交套数也不高，整体来看节日期间的案场转化率同样差强人意。

  02项目去化表现：核心区产品力强改善盘+大折扣刚需盘热销

  盘点各城市十一假期项目去化情况，热销盘除了一些供应稀缺核心区域的改善盘之外，更多为折扣力度较大的刚需盘，居民购房更多会权衡区位配套、产品、价格等综合因素，强调极致性价比。

  03新房成交备案：供给制约下45城同比降20%仅一线保持增势

  从供应层面来看，2025年十一中秋假期房企整体推盘积极性一般：合肥、青岛、武汉等城十一期间集中推盘，首开和加推项目个数均在3-4个不等，余下多数城市仅零星项目加推，而诸如深圳、宁波、徐州等城市十一期间并无首开和加推项目，仍以续销为主。

  从CRIC监测的十一假期成交备案数据来看，45个重点监测城市累计成交65.49万平方米，环比大降81%，同比下降20%，与今年五一假期相比下降16%。其中一线韧性较强，同比持增53%，与今年五一假期相比仅微降6%，在新政利好支撑下，止跌企稳态势初显。

  04二手房成交同比“腰斩”跌幅高于新房京穗深庐宁等稳步回调

  十一期间整体二手房成交同比跌幅高于新房，据CRIC监测数据，十一中秋双节假期8个重点城市二手住宅成交套数仅5029套，环比下降43%，同比下降55%，整体表现较为惨淡。

  分城市来看，呈现出“跌多涨少”行情：北京、广州、深圳、合肥、杭州等稳步回调，市场相对低迷，其中北京同比跌幅高达76%居首。南京同样迎来了同环比“腰斩”行情，市场热度不及9月周末。通过第三方监测数据，国庆期间南京日均成交92套，较9月周末日均成交下降52%；日均带看量4350组，较9月周末带看下降42%，国庆期间客户看房购房意愿持续放缓。仅青岛二手房因去年基数较低原因，同比涨幅显著，主要是基于当前“以价换量”延续。

  总体来看，十一市场延续止跌回稳态势，北京、上海、深圳等新政刺激效应递减，楼市表现相对平淡，杭州、成都等热点城市短期内市场热度得以延续，杭州去化率延续高位，成都四成项目销量翻番；而广州、武汉、郑州等延续弱复苏行情，十一期间访交皆有回升，但与去年同期仍有差距，还有少数城市诸如天津、重庆、长沙等城市复苏动能明显不足，仍处低谷。预判10月，我们认为，整体成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与9月持平或小幅微降，基于去年 10 月基数较高，成交单月同比降幅仍将有进一步扩大的可能。事实上，即便是短期内政策利好的京沪深等热点城市，政策对市场的提振效应也呈现出边际递减现象，成都、重庆、武汉等四代宅等新规项目集中入市也对客户产生了分流作用，楼市止跌回稳趋势仍有待观察。