沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  研究视点

  2025年以来地市延续止跌企稳走势，成交面积累计同比降幅持续收窄持稳，成交金额累计同比正增，一二线韧性显著好于三四线。为了更好的分析地市止跌企稳对楼市新房供求影响，我们选择了北京、上海、成都、杭州、西安等地市成交金额居前的重点城市，短期来看这些城市楼市热度同样居前，究竟地市成交放量会对楼市产生怎样影响？又能否缓解城市供应短期问题呢？ 

  01
前8月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先（本节有删减）

  （一）前8月300成土地成交金额同比增9%，一二线显著好于三四线

  2025年整体地市延续止跌企稳态势：据CRIC监测数据，2025年前8月300城土地成交面积为38982万平方米，累计同比降幅收窄持稳10%左右。成交金额累计同比转正2025年前8月300城土地成交金额为13128亿元，同比增长9%。

  分能级来看，一二线韧性显著好于三四线：据CRIC监测数据，2025年前8月成交金额、成交均价同比增幅均超2成，溢价率均在10%以上，较去年同期稳中有增。三四线暂未止跌，土地成交量价齐跌，溢价率较去年同期仍降0.2pcts。

  （二）沪杭京蓉镐等前8月土地成交金额占全国37%（本节有删减）

  从重点城市地市表现来看，上海、杭州、北京、成都、西安等在成交金额上排名居前，前8月招拍挂土地成交金额均超350亿元，其中上海、杭州、北京、成都等同比正增，房企投资热情居高不下，究其原因，与京沪杭蓉等楼市行情短期高热不退密切相关，“以销定产”模式下倒逼房企更加积极补仓核心城市优质地块。

  02
沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025年四季度为项目集中入市高峰（本节有删减）

  （一）过去三年京杭等半数项目拿地半年内即可开盘，成都周转速度较慢（略）

  （二）8月末杭州2025年成交地块6成以上已开工，西安开工率不足15%

  在梳理完重点五城过去三年土地平均拿地到销售情况后，我们对2025年拿地地块动工情况进行了细分，可以看出，截止2025年8月末，杭州项目周转速度相对较快，2025年成交地块中已有6成以上地块进入了开工阶段，上海次之，部分开工和全部开工累计占比也在5成左右，而西安2025年成交地块中近9成尚未开工，整体开工率偏低。西安开工率偏低与短期内新房市场成交萎靡密切相关，开发房企多将精力聚焦于销售端，主动延缓宅地开发进度，以避免楼市供应过剩。

  （三）重点5城未来9个月预期新增供应1944万平，蓉杭同比降幅超4成

  根据重点5城当前项目开工情况和过去三年从项目拿地到首开时间推算，重点5城2025年前8月成交地块预计入市时间将横跨2025年四季度-2026年上半年，未来预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%。

  分城市来看，成都、西安供应规模约500万平方米，北京、上海、杭州基本保持在300万平方米左右，而从同比变化情况来看，成都、杭州缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平。

  （四）沪杭蓉2025年四季度项目集中入市占比过半，京镐集中明年上半年 

  而从重点5城2025年前8月成交地块预期入市节奏来看，剔除了目前已经上市的部分地块，预判2025年三季度-2026年上半年各城市大体新房供应节奏，可以看出如下特征：

  一是成都、杭州、上海2025年四季度仍是供应高峰，预期新增供应面积占比超50%，其中杭州占比超7成，值得关注的当属上海、杭州，因2025年以来整体项目开工进度加快，2025年前8月成交地块预期都将在2026年一季度之前上市，若后续无新的宅地出让，新房供应还将持续告急。

  二是北京预期供应高峰在2026年一季度，预期新增供应面积占比为43%。

  三是西安受楼市低迷行情影响，2025年以来入市节奏持续放缓，预期供应高峰将集中在2026年上半年，而且从变化趋势来看，呈现出逐个季度递增的特征。

  03
京沪杭等核心区加速供货，预期供应仍以刚需、刚改产品为主（本节有删减）

  （一）北京海淀、上海闵行、杭州钱塘、萧山、西湖为供应主力片区（略）

  （二）蓉镐杭以刚需为供应主力，上海刚需、中高改产品“两头翘”

  为了更好的分析重点5城2025年四季度-2026年上半年预期新增供应产品档次情况，我们以涉宅用地单个地块成交楼面价作为切入点，在合理建安成本的基础上对每宗地块的售价进行了预估，具体的假定条件和逻辑推理步骤如下：

  1、假定2025年前8月成交涉宅地块都将在未来1年内形成有效供应。

  2、考量到新房房价涨幅趋缓，故以2025年前8月各城市新房成交均价作为锚点。

  3、每一宗宅地的未来入市价格，根据全市已入市宅地的地价房价比推理。

  4、根据未来入市的新房供应房源的单价端结构，将入市产品分为

  刚需（预售价格小于城市均价的0.8倍）、

  刚改（预售价格大于等于城市均价的0.8倍，小于城市均价的1.2倍）、

  中改（预售价格大于等于城市均价的1.2倍，小于城市均价的1.8倍）

  高改豪宅（预售价格大于等于城市均价的1.8倍）四个档次。

  若2025年四季度年开工工期和拿证速度无延迟，可顺利入市，那不同城市的供应产品档次分布大体呈现出如下特征：

  从上表可以看出，北京预期新增供应中仍以刚改产品为主力，占比高达46.9%，而上海、成都、杭州、西安基本以刚需产品为供应主力，其中成都、杭州、西安刚需产品占比过半，西安高达62.2%。值得关注的是上海、成都、杭州等高改豪宅占比也接近2成，高端供应相对充裕，也为豪宅市场成交放量提供了坚实的基础。

  04
预判：沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限（本节有删减）

  （一）杭州主力供求区域匹配度较高，沪蓉部分区域存在供需错配（略）

  （二）蓉杭镐刚需产品存在供过于求，杭州刚改、成都中改或存供不应求

  而从产品档次来看，我们按照上文划分的刚需（预售价格小于城市均价的0.8倍）、刚改（预售价格大于等于城市均价的0.8倍，小于城市均价的1.2倍）、中改（预售价格大于等于城市均价的1.2倍，小于城市均价的1.8倍）和高改豪宅（预售价格大于等于城市均价的1.8倍）四个档次，对于重点5城2025年前8月不同单价段成交面积进行划分，降预期新增供应占比和2025年前8月成交面积占比进行对比，可以看出，不同城市还是存在一定的差异化特征：

  北京刚改产品或存在供应过量问题，而中改产品预期供应不足。据CRIC监测数据，刚需、高改豪宅产品供需基本匹配，占比接近。而刚改产品预期供应占比46.86%显著高于成交占比31.62%，而中改产品预期供应占比15.63%显著低于成交占比25.51%，存在一定程度错配。

  上海预期供应结构与成交结构基本匹配，刚需产品存在一定程度的供应过量问题，高改产品或因供应持续放量，成交出现小幅疲软迹象。据CRIC监测数据，刚改和中改产品供需结构基本匹配，占比接近，而刚需预期供应占比仅为34.26%显著小于成交占比46.84%，而高改豪宅预期供应占比达到17.56%，略高于成交占比9.21%，因豪宅产品持续放量，或将导致上海高端市场迎来阶段性成交疲软行情。

  成都高端中改产品预期供应严重不足，供不应求现象持续加剧。据CRIC监测数据，成都刚需和高改豪宅产品存在一定的供过于求，而刚改产品供需相对匹配，中改产品预期供应量占比不足15%，而从2025年上半年成交结构来看，成交占比高达34.46%，预期后续供不应求也将持续加剧。

  杭州刚改产品供不应求加剧，刚需和高改豪宅产品或将存在供给过量。据CRIC监测数据，杭州供需错配主要集中在刚需、高改豪宅和刚改产品，一方面刚需产品、高改豪宅产品存在一定程度供过于求，而刚改产品为杭州2025年前8月成交主力，占比高达49.07%，而预期2025年四季度-2026年上半年新房供应占比仅为26.41%，存在严重的供不应求。

  西安刚需产品供给过量，而刚改、中改产品严重供给不足，供需错配较为显著。据CRIC监测数据，西安刚需产品预期供应量占比高达62.22%，而2025年前8月成交占比仅为15.57%。相较而言，刚改产品、中改产品均存在严重的供不应求，预期也会对未来西安成交放量产生一定负面影响。

  （三）沪杭蓉供需匹配预期带动市场热度维稳，京镐潜在库存压力加剧

  综合上文重点城市预期供应分区域、分产品档次和库存、成交匹配度，大体可以得出如下预判：

  一是上海、杭州、成都等预期供应和成交匹配度相对较高，但因预期供应量同比持降，对未来成交放量提振作用有限，但对于整体市场热度维稳有积极作用。其中杭州区域匹配度相对较高，诸如钱塘区、钱塘区、萧山区、西湖区、临平区既是供应主力，同时成交占比也均在2成以上，刚改项目将出现供不应求情况；相较而言，上海、成都预期新增供应区域基本也是成交热点片区，产品档次放量存在一定程度错配，上海刚需产品存在一定程度的供应过量问题，而成都中改项目或将面临供不应求。

  二是北京、西安两城库存消化周期偏高，均大于20个月，预期供应放量也将造成一定的库存积压。从区域来看，供给放量区域基本上短期均呈现供求持稳，去化周期也基本都在15个月以上。从产品档次来看，北京刚改产品或存在供应过量问题，而中改产品预期供应不足；西安刚需产品供给过量，而刚改、中改产品严重供给不足，供需错配较为显著。