第三季度房地产投资、销售、资金来源等多指标逐月回落，显示整体市场表现依然低迷，“止跌回稳”面临较大压力。从政策角度看，第三季度从中央到地方不可谓不给力，一线城市也实质性松动限购等政策，但市场反馈却并不积极。正如当年房地产市场供不应求，中央不断出台打压政策，但房价如脱缰野马一样遏制不住，如今的市场是其反面，政策希望稳住楼市，但市场自有其运行规律，并不以人的意志为转移。应该清楚的看到，随着外部环境日益复杂，居民收入增速减缓，城市化速度放慢，存量住房总量及人均住房面积进入世界前列，新增住房需求下降是必然的。房地产行业不太可能重新回到2021年之前的高速发展状态。历史车轮滚滚向前，行业小周期是假象，以几十年为尺度的行业大周期才是真章。当然大周期下，行业进入存量房时代并非没有机会，哪怕是传统的新建业务，在地理空间的分布一定是分化的，研究对比一下美国日本等成熟市场的运行也不难得出结论。

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  商品房市场销售持续低迷

  1—9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积下降5.6%。新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额下降7.6%。

  1—9月，新建商品房销售延续下行趋势，销售面积及金额累计同比跌幅较上期再扩大0.8个和0.6个百分点。9月政策利好叠加秋季促销活动，一线城市及部分重点城市成交逆市增长，低能级城市依然深陷去化困局，市场分化加剧。行业长期处于低迷及弱恢复状态，外部环境冲击也可能带来新的变量，“止跌回稳”目标的可行性将因城而异。

  当前房地产行业仍在经历深度调整，住建部在国新办新闻发布会上表示，“十五五”期间将高质量开展城市更新，把城市更新摆在更加突出的位置、着力推动“好房子”建设、完善住房供应体系及改革完善房地产开发、融资、销售制度等。房地产未来发展路径围绕需求结构升级与住房品质提升，构建发展新模式，最终实现行业健康可持续发展。

  9月整体市场表现不及预期，商品房销售面积8531万平方米，同比减少11.9%，跌幅较上月扩大0.9个百分点；销售金额8025亿元，同比减少12.4%，跌幅缩小2.4个百分点。四季度市场成交能否提升，依赖房企年末冲刺的促销力度、供应量和供应结构等。

  各物业类型销售表现均不及上期，商业营业用房销售面积和金额跌幅扩大更为显著。

  从各区域看，东部地区两项指标跌幅高于其他区域；各区域与上其相比表现有所差异，东北地区两项指标和中部地区销售金额较上期有所改善，同比跌幅收窄，其他地区指标跌幅继续扩大。东部地区销售面积占比较上期提高0.2个百分点，销售金额占比不变，分别为45.0%、60.5%。

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  房地产开发投资跌幅持续扩大

  1—9月份，全国房地产开发投资67706亿元，按可比口径计算同比下降13.9%；其中，住宅投资52046亿元，下降12.9%。

  1—9月，房地产开发投资同比跌幅连续7个月扩大，本期再扩大1.0个百分点。9月部分城市销售回暖对企业投资意愿影响有限，新房市场需求总量处于低位，难以驱动投资增长。房地产投资下滑继续拖累民间投资，1-9月民间固定资产投资同比下降3.1%，扣除房地产开发影响增长2.1%。当前行业政策重点围绕"激活存量"，推动房地产投资向城市更新、住房保障等领域转移‌，以重民生、可持续的发展方式，继续承担对国民经济的重要支撑作用。

  月度数据方面，9月全国房地产开发投资7397亿元，同比减少21.3%，跌幅较上月扩大1.3个百分点；住宅投资同比减少19.9%，跌幅扩大0.8个百分点。

  各物业类型投资同比跌幅均较上期扩大，其中办公楼投资同比跌幅最高。开发企业对住宅投资比重76.9%，与上期相比保持不变。

  各区域投资同比持续下降且跌幅均有所扩大，其中东部和中部地区跌幅扩大更为明显，东北依然是跌幅最大的地区。开发企业在东部地区的投资比重较上期下降0.3个百分点，占比58.5%。

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  房屋新开工跌幅缓慢改善

  1—9月份，房屋新开工面积45399万平方米，下降18.9%；其中，住宅新开工面积33273万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积31129万平方米，下降15.3%；其中，住宅竣工面积22228万平方米，下降17.1%。

  1—9月，新开工规模仍持续下行，累计同比跌幅较上期有所改善，再次收窄0.6个百分点。9月单月新开工面积5598万平方米，同比减少15.0%，跌幅较上月缩小4.8个百分点。从近两年土地市场成交情况来看，已经不能支撑新开工规模回升。住建部数据显示，目前全国已有15个省区市二手住宅交易量超过新房，由新开工规模减少带来供需失衡、房价上涨的风险较低。该指标基数已处于低位，未来跌幅将不断收窄。

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  房地产开发企业资金压力持续扩大

  1—9月份，房地产开发企业到位资金72299亿元，同比下降8.4%。其中，国内贷款11294亿元，下降1.4%；利用外资18亿元，下降37.3%；自筹资金26111亿元，下降9.3%；定金及预收款21138亿元，下降10.3%；个人按揭贷款9884亿元，下降10.6%。

  1-9月，开发企业到位资金连续7个月下行，累计同比跌幅较上期再扩大0.4个百分点。具体来看，国内贷款结束连续3个月的增长后转跌；定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅依然明显，在部分城商品房销售市场回升影响下，定金及预收款跌幅较上期缩小0.2个百分点。占比方面，自筹资金占全部资金的36.1%，较上期提高0.4个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占42.9%，较上期降低0.2个百分点。

  在销售回款压力下，房企资金来源对自筹资金的依赖度持续提高。尽管当前融资成本保持低位，但对于不同类型企业差异显著，政策支持倾向央、国企及优质民营房企，中小民营房企融资问题依然突出。万达、富力、亿达等多家房企的债务纠纷也进一步凸显了债务偿还压力，再次引发市场对房企资金链状况的担忧。房企要根据自身财务状况做好债务风险管控，积极化解风险，避免引发交付问题，使市场信心进一步受挫。

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  商品房库存去化压力不减

  9月末，商品房待售面积75928万平方米，比8月末减少241万平方米。其中，住宅待售面积减少292万平方米，办公楼增加74万平方米，商业营业用房增加13万平方米。

  截至9月末商品房待售面积连续7个月减少，但整体进展较为缓慢。按当前销售面积计算消化周期为10.4个月，并且多数城市的去化周期远超健康区间，低能级城市市场降价也难以换量，去库存压力依然较大。