上海房地产政策动态

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  2025年第三季度，上海市对住房限购、住房信贷、公积金政策、“好房子”建设等政策作出重要调整。具体来看：

  8月25日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整上海房地产政策措施的通知》，涵盖调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等政策内容。其中在住房限购方面，明确符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数；在个人住房信贷方面，取消首套住房和二套住房贷款利率区别等。

  9月19日，上海市对个人住房房产税试点有关政策进行优化调整，持有上海市居住证并在上海市工作生活的符合国家和上海市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的购房人新购住房且属于家庭首套的，暂免征房产税；新购第二套及以上住房的，合计计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，暂免征房产税，超出部分按原政策计征；持有上海市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在上海市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。同日，上海市青浦区发布《青浦区落实房地产新政促进房地产市场平稳健康发展工作措施》提出，外省来沪人员社保或个税缴纳未满1年，只要本人及家庭在沪无房，即可通过人才绿色通道申报购房资格，涵盖新房与二手房。

  9月26日，上海市规划与自然资源局印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，对新建住宅公共设施、建筑限高、外立面、架空层、阳台面积等作出明确规范要求，主要涉及鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的文化、娱乐、商业等公共服务设施，鼓励外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，可局部提高建筑高度等。

  上海土地市场交易情况

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  2025年前三季度，上海土地市场通过招拍挂转让90宗地块，土地成交金额约1075.61亿元，同比上升30.90%，成交楼板价34046元/平方米，同比上升51.99%，平均成交溢价率19.33%，比上年同期上升11.32个百分点。同比来看，前三季度土地市场成交规模上升，土拍热度维持在高位，热门区域成交楼板价创新高。

  2025年第三季度，上海完成了第六批次和第七批次集中供地交易活动。在第六批次集中供地中，8宗地块全部成交，总成交金额289.57亿元，7宗地块溢价成交，1宗地块底价成交，平均溢价率22.33%。第七批次集中供地中，5宗地块全部成交，总成交金额111.16亿元，3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，平均溢价率12.66%。整体土拍热度持续，持续供应优质地块，房企拿地态度积极。

  核心地块土拍溢价率与成交楼板价均有突破

  2025年前三季度，上海经历七批次集中土拍，共出让32宗涉宅地块，最少的二批次仅供应1宗，最多的六批次供应8宗。有25宗地块溢价成交，超过三成地块溢价率高于30%，虹口区、浦东新区、静安区、杨浦区等区域高溢价地块频现。成交总价最高的为第一批次拍出的虹口区C080302单元hk329-11地块，总价约89.64亿元；成交楼板价最高的是第六批次土拍的徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块；溢价率最高的为第六批次土拍的虹口区北外滩地区hk315-11地块。9月11日，上海发布第八批次地块出让公告，共推出6宗地块，现场交易会定于2025年10月20日举行。

  第六批次集中土拍中，出让的8宗地块分别位于浦东新区、虹口区、闵行区、徐汇区、普陀区、奉贤区、静安区、青浦区八个行政区。浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块有7位竞买人参与竞拍，经过62轮竞价后进入竞高品质建设指标阶段，最终由中旅投资和招商蛇口联合体竞得，成交楼板价52360元/平方米，溢价率40%，装修标准4500元/平方米，需要配建不小于200平方米的社区公共服务设施，以及约0.7%的人才房。虹口区北外滩地区hk315-11地块有7位竞买人参拍，因触发“高品质建设”指标上限而进入第二轮竞价，最终由绿城中国竞得，成交楼板价126577元/平方米，溢价率46.33%，溢价率创上海公开土拍市场新高。闵行区莘庄社区02单元06-05地块有4位竞买人参与竞拍，经过78轮竞价后2家竞买人进入竞高品质环节，最终由安徽省高速地产集团有限公司竞得，成交楼板价56247元/平方米，溢价率为30%，地块须配建养老服务设施300平方米，中小套型比例30%。徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块，共有3位竞买人参与竞拍，经过28轮竞价，由民企上海祺祥旺宇置业有限公司竞得，成交楼板价200257元/平方米，楼板价创全国土地单价新高，溢价率22.38%。普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块由中海竞得，成交综合楼板价58823元/平方米，溢价率为14.17%。奉贤区奉贤新城04单元14-04地块由国贸、象屿、天安、武汉清能瑾诚置业联合体竞得，成交楼板价24595元/平方米，溢价率11.8%。静安区C050202单元053-b-1地块有4位竞买人参与竞拍，经过34轮竞价由中海竞得，成交楼板价90390元/平方米，溢价率为10.10%。青浦新城多用途组团用地由联发以底价竞得，成交综合楼面价14925元/平方米。

  第七批次集中土拍中，出让的5宗地块分别位于杨浦区、闵行区、普陀区、宝山区、青浦区五个行政区。杨浦区N090601单元I4-01地块有9位竞买人参与竞拍，为此次土拍中热度最高的地块，在经过75轮竞价后由润皋置业和中铁置业联合体竞得，成交楼板价92225元/平方米，溢价率28.09%。闵行区MHC10402单元24A-06A地块有3位竞买人参与竞拍，最终由长江精工竞得，成交楼板价36649元/平方米，溢价率11.19%。普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块有3位竞买人参与竞拍，最终由上海城建竞得，成交楼板价79324元/平方米，溢价率12.79%。宝山区BSP0-2102单元宅地组合地块与青浦区QPC1-0009单元75-04地块底价成交，分别由建发、宇诚集团竞得，成交楼板价分别为21300元/平方米、15505元/平方米。在三季度两次集中土拍中，核心地块热度不减，预计这些地块将带来新一轮高品质宅地供应，将土地市场热度持续传导到楼市，助推新房价格水平保持平稳。

  民企拿地积极性提升，为市场带来新活力

  近年来，上海土地市场由央国企占据主导地位，但民营房企的参与度在不断提高。上半年，大华集团、龙湖等民营房企均有所收获，龙湖在第一批次土拍中竞得的奉贤新城地块，大华集团在第三批次及第五批次土拍中分别竞得静安大宁地块及青浦徐泾地块。三季度祺祥旺宇置业、宇诚集团两家民营房企首次参与上海土地市场，民营房企的积极入局反映出企业对市场止跌企稳的信心有所提升。整体来看，在上海集中土拍中，国资房企积极参与并频频落子核心区域，面向改善性住房需求，打造配套齐全的品质社区。民营房企布局外围板块，选择总价相对较低的地块先进入上海市场积累经验，形成品牌影响力，为后续深耕做铺垫。央国企与民营房企共同参与，多元化的竞拍主体有助于推动土地市场健康发展。

  上海新建商品住宅市场发展情况

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  2025年第三季度，上海新建商品住宅供需规模同环比不同程度下降。其中，新建商品住宅供应面积同比下降19.02%、环比下降22.32%；成交面积同比下降18.29%、环比下降25.02%；成交均价同比增长8.5%、环比增长1.5%。季度内新建商品住宅供需比为1.06，季末商品住宅库存量较上一季度末小幅增加。

  新建商品住宅供应面积缩量，五大新城及郊区新增供应占比降至51.56%

  2025年第三季度，上海新建商品住宅供应缩量。据网上房地产数据，三季度，上海共96个新建商品住房项目披露上市计划，与上季度持平；可供应面积约140.94万平方米，环比下降10.2%；合计房源10738套，环比下降13.9%。据CRIC统计数据，2025年第三季度，上海商品住宅累计供应面积131.56万平方米，同比下降19.02%、环比下降22.32%；累计供应房源10150套，同比下降18.83%、环比下降25.52%。

  从项目入市情况来看，当季上海共有90个项目入市，累计推售房源10248套。从区域分布来看，当季上海新建商品住宅供应规模前五位依次是浦东、宝山、静安、嘉定、闵行，供应面积依次为31.6万平方米、23.2万平方米、12.2万平方米、12.2万平方米、10.1万平方米。五大新城及郊区新建商品住宅供应占全市当季新建商品住宅供应总量比重约51.56%，较上一季度下降约2.74个百分点。

  新建商品住宅成交面积同环比双降，季末成交增长显著

  三季度，上海新建商品住宅成交面积约124.55万平方米，同比下降18.29%、环比下降25.02%；成交套数9733套，同比下降23.22%、环比下降28.43%；成交均价约82970元/平方米，同比增长8.5%、环比增长1.5%。从月度成交数据来看，7-9月新建商品住宅成交面积依次为37.49万平方米、32.03万平方米、62.05万平方米。

  具体到项目来看，当季90个入市项目中，14盘触发积分制，触发率约12.3%，较上一季度提升约3.3个百分点；“日光盘”14个，占入市项目的15.6%，较上一季度下降约8.9个百分点；开盘或加推当天去化率低于30%的楼盘34个，占入市项目的27.9%，较上一季度下降约14.6个百分点。热点商品住宅项目中，位于闵行春申板块的景香苑以174668平方米位居当季上海商品住宅项目成交面积首位，位于徐汇龙华板块的绿城潮鸣东方以220729元/平方米位居当季上海商品住宅成交均价首位，位于黄浦豫园板块的嘉里金陵华庭以86.69亿元位居当季上海商品住宅成交总金额首位

  五大新城及郊区成交占比升至54.1%，总价1000万以上产品成交面积占比提升至40.2%

  从成交区域来看，根据CRIC统计数据，当季上海新建商品住宅成交面积前五位依次为浦东、宝山、闵行、嘉定、黄浦，成交面积依次为28.44万平方米、15.41万平方米、11.82万平方米、10.13万平方米、9.56万平方米。五大新城及郊区新建商品住宅成交面积占全市当季新建商品住宅成交面积的54.1%，占比较上一季度提升约3个百分点。

  从成交结构来看，面积段分布方面，90～110平方米产品依然是当季上海新建商品住宅成交主力，成交面积约41.43万平方米，约占总成交面积的33.3%，随后依次是110～130平方米产品、200平方米以上产品，成交面积占比分别为17.3%、15.1%。价格段方面，总价1000万以上产品是当季上海新建商品住宅成交主力，成交面积约50.02万平方米，约占总成交面积的40.2%，环比提升0.8个百分点；随后依次是500万～700万产品、300万～500万产品，成交面积占比分别为18.3%、17.8%。

  从成交价格来看，根据CRIC统计数据，当季上海新建商品住宅成交均价约82970元/平方米，同比增长8.5%、环比增长1.5%。其中，黄浦、长宁、静安、虹口、徐汇分列成交均价前五位，成交均价依次为193998元/平方米、150574元/平方米、146052元/平方米、140557元/平方米、125702元/平方米；在成交均价涨跌幅方面，浦东、松江、静安、虹口、黄浦同比涨幅居前，涨幅分别为35.2%、14.4%、12.0%、9.2%、4.8%，普陀、长宁、徐汇、杨浦、金山成交均价同比跌幅居前，跌幅分别为10.0%、9.9%、7.0%、4.0%、3.4%。

  全市商品住宅存量小幅增加，崇明、奉贤、金山去化压力较大

  三季度，上海新建商品住宅供需比约1.06。截至2025年9月末，上海新建商品住宅存量约742.03万平方米，较2025年第二季度末增加约7.0万平方米；去化周期约14.2个月（以近6个月商品住宅平均销量计算，下同）。其中，浦东、奉贤、松江库存规模位居前三位，依次约170.4万平方米、72.2万平方米、66.9万平方米，去化周期分别约13.0个月、40.4个月、22.9个月。崇明商品住宅库存规模约31.8万平方米，但由于销售端持续承压，去化周期高达54.5个月，库存压力显著；长宁库存量最少，约1.7万平方米。

  上海二手住宅市场发展情况

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  2025年第三季度，上海二手住宅市场热度略有下降，成交面积、成交套数及成交均价环比均出现下跌，但成交面积、成交套数同比仍保持增长。成交区域主要集中在浦东及郊区，成交产品延续以中小户型、中低总价的刚需类为主。

  二手住宅成交面积、成交套数及成交均价均环比下降

  三季度，上海二手住宅累计成交面积450.1万平方米，同比增长12.0%、环比下降10.0%；累计成交套数52555套，同比增长11.5%、环比下降10.3%；成交均价38132元/平方米，同比下降5.8%、环比下降6.7%；成交总金额约1716.2亿元，同比增长5.6%、环比下降16.0%。

  季度内二手住宅市场成交量持续增长，成交均价持续下滑

  季度内，上海二手住宅市场呈现出较为明显的“以价换量”特征。具体来看：

  供应方面，据中国城市二手房指数发布报告显示，7-9月，上海市二手住宅挂牌量指数先降后升，挂牌价指数持续下跌，其中，挂牌量指数环比分别下跌7.2%、下跌4.3%、上涨22.9%，挂牌价指数环比分别下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.5%。

  成交方面，根据CRIC统计数据，7-9月，上海二手住宅成交面积依次为146.3万平方米、150.7万平方米、153.1万平方米，成交套数依次为1.69万套、1.76万套、1.80万套，成交均价依次为38874元/平方米、38155元/平方米、37400元/平方米。季度内上海二手住宅成交面积、成交套数持续增长，成交均价持续下滑。

  成交区域主要集中在浦东及郊区，总价500万元以下产品成交占比达73.5%

  据CRIC统计数据，从区域分布看，当季上海二手住宅成交规模前五位依次为浦东、闵行、宝山、松江、嘉定，成交面积依次为97.1万平方米、48.0万平方米、43.9万平方米、37.0万平方米、31.7万平方米；成交均价前五位依次为黄浦、徐汇、长宁、静安、虹口，成交均价分别为90333元/平方米、68178元/平方米、65093元/平方米、54214元/平方米、46540元/平方米。

  从成交总价款来看，当季上海二手住宅成交主要集中在总价500万以下产品，此类房源成交面积共计330.9万平方米，占总成交面积的73.5%。其中，总价200万以下产品成交面积最多，约157.8万平方米，占总成交面积的35.1%。从成交房源面积段来看，当季上海二手住宅成交主要集中在50～130平方米面积段产品，此类房源成交面积共计316.2万平方米，占总成交面积的70.2%。其中，70～90平方米面积段产品成交面积最多，约106.5万平方米，占总成交面积的23.4%。总的来看，当季上海二手住宅成交仍以中低总价、中小户型的刚需类产品为主。