一、政策背景与目标

  2025年6月13日，广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》。此次政策说明各地在提振消费方面持续发力，对于6月份以及下半年消费提振工作具有积极作用。同时，房地产的政策也受市场关注，亦说明房地产消费也是一项重要领域，购房等领域会有持续性的支持。

  从此次房地产领域的政策目标来看，其有两个重要维度。一是减少住房消费的限制。此次非常明确取消“各种限”，进一步说明政策宽松的导向。二是多角度激活潜在需求和满足住房消费需求，包括城中村和老旧小区改造、购买存量商品房和公积金支持等政策。总结来说，体现为“一松一激活”。“松”是指对限制性措施的取消，“激活”是指对潜在购房需求的挖掘。

  二、“三限”全面取消

  此次最受关注的自然是“全面取消限购、限售、限价”。这也是一线城市首个提出全面取消“三限”的城市。需要说明的是，去年以来类似限制性政策基本已放松到位，尤其是限购政策。换句话说，广州本身已经全面取消了限购。因此，相关表述在此方案中出现，更多是强调和强化的作用。当然，反过来也要求实践过程中立足松绑导向，对各种可能还有的限制性措施进行取消。这一举措旨在创造更好的营商环境，在释放购房需求同时，有助于促进供求关系的再平衡。

  三、降低贷款首付比例和利率

  此次明确降低贷款首付比例和利率。该政策有助于降低购房门槛，减轻购房者负担，并刺激购房需求。需要说明的是，类似政策去年四季度已全面落实，所以现在的表述，属于政策强调和深化的含义。实践过程中，我们也会发现，此前广州把房贷利率“守住”3%的底线，所以对此次方案有关政策的正确理解是：在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低。但不建议直接理解为“最近又要降低首付和房贷利率”了。

  四、城中村改造等工作

  此次对城中村改造等工作落实了明确的方向。政策规定：计划新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元，显示出地方政府对城市更新和城中村等有关工作的重视。此类数据也说明，城中村改造等工作力度会加大，且有非常明确的定量目标和有力的资金支持。反过来，这也启发各地，城中村改造是今年提振消费的重要抓手，各地要做好系列工作，促进潜在购房等需求释放。另外需要注意一个表述的差异，此次是指“老旧电梯”的更新，而非老旧小区的加装电梯，这也对电梯等行业会带来非常直接的利好。

  五、专项借款收储存量房作安置房

  此次从城中村和安置房的角度落实了支持政策，即专项借款收储存量房做安置房。此类做法既有助于消化存量商品房，又解决了安置房房源筹集的问题，实现双赢。需要看到，专项借款的资金用途大，其可用于城中村改造的项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。基于广州此次方案，专项借款的投放重心会变化，尤其是强调对存量商品房的收购并转化为安置房。至此我们认为，在收购存量商品房方面，两类金融工具的分工非常清晰，其中专项借款指向安置房，保障房再贷款则指向保租房和公租房等。

  六、住房公积金政策优化

  此次政策明确，支持缴存人提取住房公积金支付购房首付款并申请贷款。该政策提高了住房公积金的使用效率，减轻购房者资金压力。最近两年，各地对于公积金的政策非常宽松，“可提可贷”、“既提又贷”的支持，大幅度提升了公积金对住房消费和购房的保障力度，市场反馈积极。

  同时政策明确，优化租房提取政策。该政策措施鼓励了租房消费，满足了不同层次居民的住房需求。租赁市场最近两年和公积金有较好的结合。通过此类政策，将更好发挥公积金惠民导向，也促进了住房租赁市场的发展，尤其是和保租房等市场有较好的对接。