8月29日国务院常务会议召开，研究在全国部分地区实施要素市场化配置综合改革试点工作。此次明确“推进土地要素集约高效配置”。这是从国家发展战略高度对土地资源利用方式作出的重要部署，尤其需要从统一大市场的角度进行深入理解。该提法本质上旨在充分发挥土地要素作用，特别是立足于统一大市场的框架，对土地要素进行合理分配并优化其流动效率，真正发挥对内循环机制的支持。

  一、统一大市场与土地要素的关联性

  统一大市场的核心目标是打破行政分割和地方保护，实现商品、服务、资本、劳动力、技术、数据等要素的自由流动和优化配置。从土地要素来看，其总体逻辑为“土地要素自由流动→支持统一大市场建立→内循环机制形成”。要真正使土地要素流动起来，就需要关注其和统一大市场以及要素市场的关系。

  相比其他要素，土地要素具有一些特殊性。一是土地的“基础性”角色。土地是产业落地、基础设施建设和人口集聚的载体，其配置方式决定了资本、劳动力等要素的集聚方向和效率。唯有解决土地要素的流动性问题，其他要素的自由流动才有真正的载体。二是土地要素具有不动产属性。因此更需要完善的机制来保障其流动性。当前最典型的问题是区域分割。土地指标跨区域调配受限，导致经济发达地区“地少价高”、欠发达地区“地多闲置”，阻碍了产业梯度转移和区域协调发展。同样农村和城市的土地市场因缺乏统一大市场的支持而处于分割状态。

  因此，从统一大市场的角度看，通过土地要素的集约高效配置，可以打破行政边界对资源流动的约束，促进要素向高效率领域集聚，形成全国范围内的资源优化配置格局。反过来其将真正有助于统一大市场中其他要素的流动和配置。

  二、从多维度市场角度理解土地要素的配置工作

  1、区域市场视角

  行政壁垒和区域发展不平衡导致土地要素流动出现断层。传统土地管理以行政区划为单位，指标分配与区域发展需求脱节，导致“经济发达地区缺地、欠发达地区土地闲置”的结构性矛盾。改革方向非常清晰，即要逐步建立全国性或区域性土地指标交易平台，允许欠发达地区通过转让闲置建设用地指标获取财政收益，同时满足发达地区产业扩张需求。此前如重庆的“地票制度”已探索跨区域土地指标交易，为全国提供了经验。又比如说建设用地指标调剂工作和耕地复垦相结合，这都体现了土地市场朝着统一大市场建设方向前进的导向。总体上通过市场化手段和创新模式，可以实现土地资源全国统筹，消除行政分割对要素流动的阻碍。

  2、增量存量视角

  从增量与存量的角度看，土地要素市场也存在割裂现象，影响了其配置的工作。随着最近两年“严控增量、优化存量、提高质量”政策的提出，各地应从更统一的市场角度理解土地增量和存量概念，加快两个市场的链接和融合。例如，存量土地收购后最终会进入土地二次竞拍过程，即是对增量市场的重要补充。

  具体来看，从增量与存量的维度分析，土地要素市场长期存在结构性割裂问题，进一步制约了统一大市场的形成。增量土地（通过征地、农转用等新增的建设用地）与存量土地（已供应但未充分利用或低效利用的土地，如闲置工业用地、低效商业地产）过去分属不同管理逻辑。增量土地依赖政府年度计划指标分配，存在“总量控制、区域平衡”的行政约束。而存量土地则分散于市场主体手中，其盘活依赖地方政府的自主决策，缺乏全国层面的统筹机制。这种割裂导致两个市场“各自为政”——增量土地因指标限制供应紧张，推高地价；存量土地因退出机制不畅长期闲置，造成资源浪费。

  “严控增量、优化存量、提高质量”的政策导向，对于土地要素建立统一大市场是有启发的。其本质上是要打破增量与存量市场的壁垒，从全国统一大市场的高度重构土地资源配置逻辑。尤其是要做好增量与存量的动态平衡工作，通过严控增量倒逼地方政府和企业优先盘活存量土地，减少对新增指标的依赖。这项工作各地已经在积极推进。例如，将存量土地盘活效率纳入地方政府考核，或允许地方通过存量土地复垦产生新增指标，以更好支持增量用地的有关工作，并形成“增量-存量”的联动机制。

  三、土地要素高效配置对行业发展的意义

  1、提升土地管理效率，降低用地成本

  当前土地审批流程繁琐、行政成本高等导致企业用地成本高，抑制了市场活力。而在统一大市场的标准下，有关流程将更加便捷化，尤其是可以和其他平台如不动产登记、税务系统等进行联结，真正促进审批等有关事项的高效化。各地将建立更高效和标准的用地体系，通过简化审批流程，推行“标准地”改革（明确投资强度、税收等指标后出让土地），缩短企业拿地周期，优化营商环境。同时，也会更好完善土地二级市场，允许企业通过转让、租赁等方式灵活调整用地需求，降低闲置率。这些标准和工作或可在城市群都市圈等层面实施，并结合新一轮发展进行创新。总体上，统一大市场的建设和土地要素统一大市场的建设，都将真正降低行政成本，从源头上降低土地要素的流动成本，持续提升配置效率。

  2、发挥土地对各产业的支持作用

  目前土地要素的工作需要与各类实体经济和产业发展紧密结合。最近两年，各地加快了闲置工业用地的盘活力度，本质上体现了土地要素流动对产业发展的支持。此类土地在传统模式下盘活的积极性不高，但立足于新产业诉求，包括工业上楼的模式，提高了盘活的积极性，也真正体现对产业发展的用地支持。

  通过此类工作，也将优化空间布局，促进产业的协同发展。地方保护主义导致产业同质化竞争，土地资源被低效占用（如重复建设产业园）。用地制度创新和土地要素的市场化流动，将在市场定价规则下，根据全国产业链分工需求，引导土地向战略性新兴产业、高端制造业集中，避免低水平重复建设。包括长三角、粤港澳地区通过“飞地经济”模式等，体现了土地跨区域合作开发的导向，其有助于推动产业集群化，并形成全国范围内的产业链协同网络。