近期全国10地区土地要素市场化配置改革政策中，“市场化”无疑是最核心用词。土地本身属于价值量较高的资产，市场化之路合乎情理。但实际过程中，还是出现了很难市场化的操作，尤其是闲置土地的处置工作。这里从两个角度进行分析。

  一、“人房地钱”视角看堵点

  一是人的问题，即土地方情况。举个例子，现在很多地方用专项债来收购闲置土地，这本身是很好的事，但是会遇到一个尴尬问题。很多土地的使用权人是国有企业。其实一些国有企业是迫切希望低价转让名下土地的。但如果低价转让，会涉及到国有资产流失的问题。所以说对国企的考核机制若不变，那即便有很多专项债愿意收购这个土地，国企高管也不敢低价出售。

  二是房的问题。“房”即土地的功能和用途。当前土地管理中，土地用途的严格限制导致了一系列问题。以工业用地为例，其往往会严格划分为传统工业用地、研发用地、物流仓储用地等特定类型，其使用功能和边界是非常清晰的。然而，随着产业结构的演变和市场需求的变化，这种清晰边界的土地用途划分已显得不合时宜。就比如说现在一些新型制造业不断兴起，已经具有了研发或类商业的用途，但由于土地用途的限制，这种需求就不能进入到工业用地市场上。一些厂房的企业主希望利用现有厂房进行研发活动，却因土地用途不符合而无法实施，导致客户流失和土地闲置。土地用途的僵化限制，不仅浪费了土地资源，也阻碍了产业的升级。

  三是地的问题。比如说土地权属不清晰和规划不符合也是导致土地闲置和利用效率低下的重要原因。一些土地因权属争议或规划不合理而无法得到有效利用。例如，某些国有企业名下的土地，因企业改制或历史遗留问题，导致权属不清晰了。此时即便有投资者有意开发或接手，也因权属问题而难以推进。最简单的例子就是，这个企业原先的职工或管理层都找不到了，土地资料也缺失了，甚至原来的审批单位都撤销了，这就造成了土地方面的各类瑕疵问题，影响了土地的流动。

  四是钱的问题。土地盘活离不开资金的支持。当前，各地在积极探索通过专项债等资金来支持土地的盘活。然而，资金问题仍然是制约土地盘活的重要因素之一。收购土地或盘活都需要资金。若是外部资金进入了，也会考虑收益率的问题。哪怕企业自己进行改造，项目改造也需要资金。类似问题都会困扰土地的盘活和流动。

  二、市场化盘活的路径思考

  在市场化盘活策略方面，土地使用权转让、租赁等模式逐渐受到关注。其中，土地使用权转让是一种较为直接且有效的盘活方式。就今年创新来说，通过带押过户等创新方式，可以解决土地转让过程中的土地抵押问题，促进土地流转和利用效率提高。换句话说，这可以绕过传统需解押的前提条件，真正让下家来购置土地。

  而租赁模式则适用于短期租赁需求或作为过渡性的策略。一些地方尝试的零租金模式，本身就是租赁模式的一种创新，旨在吸引更多投资者或企业参与土地盘活。最典型的如深圳等地方提出了免租金来使用工业用地，其可以激活大家对工业用地使用的兴趣。土地自然就利用起来了，所谓招商引资也就合乎情理了。

  此外，作价出资入股和合作开发等模式虽然目前应用量不大，但也可以作为土地盘活的一种补充方式，当然各地也已经有试点。尤其是新一轮经济发展过程中，土地毕竟既是空间要素，本身也是一类重要的大宗实体资产，其完全可以参与到各类经济和产业发展中。所以要发挥好土地的资产属性。

  当然，在土地盘活过程中，土地用途或功能的丰富化是一个重要趋势。随着市场需求的变化和城市发展，土地用途应更加多元化和灵活。直白来说，土地上面允许设置的功能要更丰富和更灵活，才会有人买单。比如说近期上海在商务楼宇更新中允许增加科创、商业、酒店以及文化养老等功能，此类多元化的土地用途设置，有助于提升土地的利用效率和价值。另外，土地续期问题也是土地盘活中需要关注的重要内容。此次国家层面提及商业用地使用权年限到期的续期一事，很重要。在续期过程中，应合理确定补交地价的标准和方式，确保土地资源的可持续利用。若是商业用地的产权年限设定更清晰，将激发企业收购一些闲置商办土地，真正促进土地资源的再利用，这就是“市场化”的重要体现。