9 月 5 日，北京丰台区六里桥街道一宗宅地成功出让。

  ◎  文 / 马千里

  9月5日，北京丰台区六里桥街道宅地出让，城建发展+北京建工+住总金第以29亿元的底价竞得该地块。

  岳各庄村地块位于丰台区莲花桥板块六里桥街道，容积率2.66，规划建筑面积5.8万平方米，成交总价29亿元，平均楼板价5万元/平方米。竞得人为北京建工、北京城建和住总金第联合体。

  值得注意的是，8月15日北京公共资源交易平台发布信息显示，北京建工作为暂定招标人，已经提前介入了项目施工招标。招标项目投资估算为8.3亿元，名称为“北京市丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块R2二类居住用地项目施工”，与地块名称、建设用地规模、总建筑面积均完全相同。

  该地块与北京城建也有着较深的关联。北京岳各庄村棚户区改造土地开发项目分A、B两区，项目主体为北京金丰润鸿置业有限公司，即北京城建旗下的项目子公司。岳各庄村棚户区改造项目计划总投资额140.83亿元，已获得非专项债资本金83.55亿元，计划使用专项债融资57.28亿元。在2023年6月、2025年4月分别进行了两次专项债融资，涉及金额分别为2.07和12亿元。

TIPS：北京城建和北京建工为平行架构下的国资控股企业，均由北京国资委控股。2019 年北京市属国企战略重组中，北京城建集团吸收合并北京住总集团，北京建工集团整合北京市政路桥集团，北京市国资委官网显示两者为并列监管企业。而住总金第现为北京城建集团二级子公司（北京住总集团）的控股子公司。

  回到本次出让地块。2020年以来，地块周边3公里内仅成交了一宗纯宅地，为北京建工在2023年5月封顶溢价15%竞得，成交楼板价5.3万元/平方米，地块容积率3.07，新房项目为熙华台，目前已经为尾盘，近一年销售均价7.9万元/平方米左右。

  地块位于西三环与西四环之间的丰台区六里桥街道，北京中心城区。周边生活配套成熟，邻近莲花池公园、银座和谐广场等，有中国人民解放军总医院第五医学中心、北京电力医院等医疗资源，以及北京十一学校中堂实验学校等教育资源。

  交通方面，地块靠近六里桥公交枢纽，自驾出行方便，可通过莲石路、京港澳高速等快速路网通达全城。但距离现有地铁10号线六里桥站约1.5-2公里，步行稍远；规划中的地铁11号线二期青塔站距离约800米。作为岳各庄棚户区改造的先期上市地块，未来区域城市界面和功能有望得到改善和升级。

  地块北侧约250米处为北京西站车辆段，可能存在火车运行带来的噪音振动影响。南侧的岳各庄批发市场在拆除前（预计2028年底），可能带来噪音、交通拥堵等问题。

  地块3公里新房项目有三个，其中西北侧的熙华台已经在尾盘阶段。南侧2.5公里左右的懋源·璟廷容积率1.6，售价10万元/㎡左右，套均价1100-2200万不等。西南的龙樾天元容积率2.66，与岳各庄村地块相近，售价7.9万元/平方米左右，单项目消化周期不足半年。

  延伸阅读：2025年北京棚改、城中村类项目大幅提速发展，相关专项债融资高达全国24%

  2025年前8月全国保障安居类专项债发行规模同比上升18%，达到2679亿元。而北京保障安居类专项债发行规模更是同比上升160%，达到636亿元，全国占比达到24%，较上年同期提升了13个百分点。（保障安居类专项债包括棚改、旧改、城中村改造、保障房、保租房）

  2025年以来，为推动城市更新、支持房地产止跌回稳，年内地方地产类专项债发行频次和规模显著提升。而北京作为城市更新发展新模式的代表性试点城市，凭借更多的城市更新类项目发展机会，以及更大的土地价值升值潜力，获得了更多保障安居类专项债融资。

  在北京2025年保障性安居工程的二级分类中，49%投向了城中村改造类项目，超过棚户区改造、城市老旧小区改造、保障性住房等排在首位。而北京309亿的城中村改造类项目融资，更是占到全国城中村项目获得融资的一半。近年来，北京市持续推动城市功能升级与周边环境改善，譬如北京朝阳区在距离北京中心商务区南部10公里的地方仍有多个城中村，制约着产业、交通、商业发展，以十八里店乡为代表的城中村改造成为了北京南部发展的重要战略重点。2025年以来，北京朝阳区已经有8个城中村改造项目获得了9次专项债融资，合计获得融资131.75亿元，其中朝阳区十八里店乡3次专项债融资合计91.7亿，涉及2个城中村改造项目、4个村落。

  而城中村改造带来的土地腾退，也在为城市发展提供更为宽敞的空间。单单是十八里店乡的4个村，即涉及873公顷的土地，若全部完成腾退，按北京建设用地结构、地价和房价保守估算，理论上将在长期带来2000亿元以上的优质增量土地，以及4000亿的新房销售金额。城中村改造在推动城市高质量发展的同时，提高土地要素的使用效率，助力北京房地产市场进一步企稳。

  从全国范围来看，房地产类专项债向少数城市集中的特征极为显著。前10%城市合计获得房地产专项债融资，占全国发行总量的57%。由于城市间经济、人口、城市建设、房地产风险控制差距显著，出于专项债发行的利润指标和安全预期需要，各地房地产类专项债发行额度存在显著差异。