北京通州楼市的抢客大战，已经激烈打响。

  8月16日，通州区中建运河玖院项目样板间开放，购房者纷至沓来探访。这个项目于今年6月4日拿地，从拿地到样板间开放仅间隔两个月，足见企业快速抢占市场机会的意图。

  通州区合生缦云one、金融街武夷融御、招商朝樾揽阅等新老项目，则以高性价比策略争夺客源。据不完全统计，今年以来，通州区入市新盘已有6个。新盘接连入市，区域热度不断攀升，各楼盘在价格、产品上也暗自较量，尽最大可能招揽客户。

  在热度不断攀升态势之下，通州区近期新房成交量显著增加。中指研究院数据显示，7月份，通州区新房成交套数在北京市16个行政区划中排在首位，共成交400套，成交面积4.37万平方米；昌平、朝阳位列第二名、第三名。

  去年9月30日，通州区率先解除“双限”政策，今年8月8日，北京市再对五环外购房政策松绑，双重利好叠加，推动通州楼市热度显著回升。市场分析认为，政策调整释放了刚性需求与改善性需求，区域房产交易活跃度会持续提升。

  以价揽客

  我们调查发现，由于客群、产品相似等原因，通州各新房之间竞争激烈，价格战成为了重要的营销方式。

  与中建运河玖院同属运河商务区的金融街武夷融御三期，由于开盘时间在2023年，且产品力有限，为了抢占市场大幅调价，125平方米户型单价仅约5万元/平方米。

  另一处通州运河商务区新房——合生缦云one主打200平方米以上大户型产品，成为中建运河玖院最直接的竞品。

  合生缦云one项目于2024年入市，产品相较目前市面上的新房项目没有太多优势。为了去化，今年6月通过调规使二期产品的得房率得到了强化。同时，调规后项目还配置架空层，向“好房子”产品靠近，预计今年年末加推。

  作为通州区域新项目，中建运河玖院则来势较猛，户型面积从108平方米到260平方米不等，产品涵盖刚改到高端改善，目前报价6.1万元～7.5万元/平方米。

  该项目凭借高端改善的定位，且南向临大运河、近邻副中心交通枢纽等位置优势，样板间开放当天便接待了1261组客户，现场异常火爆。

  目前，因中建运河玖院还未取得预售许可，备案价尚未公布，因此引发业内及购房者对其价格的猜测。

  有房地产中介机构人员表示，目前中建运河玖院后排108平方米、126平方米户型报价约6.2万元/平方米，由于无法观河，如果后期折扣力度不够大、定价略高，性价比方面不如通州区其他位置的新房项目。

  中建运河玖院营销中心置业顾问表示，花池已从项目规划中取消，剩下“奇偶阳台+内嵌式阳台+设备阳台+飘窗”的赠送组合，因去掉了花池，小户型房源实际得房率降到93%左右，与其他新房项目得房率相近。

  “目前开发商从‘高杠杆’‘高周转’转向‘现金流为王’，宁可牺牲利润也要快速回款，价格战是最直接的方式。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

  冲出重围

  激烈的价格战之下，通州热销楼盘凭借产品定位和地段优势冲出重围。

  中铁建花语璟云8月24日刚刚开盘，均价5.8万元/平方米，成交价可打9.9折。据开发商方面的消息，开盘推出113套房源，以其地处老城区、紧邻地铁、低密洋房等优势，当天去化90套，去化率达80%。

  5公里外的位于通州区八里桥板块的招商朝棠揽阅，项目均价也约在5.8万元/平方米，但满足付款条件成交价能打9.5折，折扣力度更大。

  该项目定位低总价小三居，加之临地铁近朝阳的位置优势，销售表现相对突出。克而瑞榜单显示，招商朝棠揽阅荣登7月北京楼盘销售面积排行榜榜首。从网签数据来看，该项目7月20日开盘，截至8月25日网签套数合计255套，网签率约50%。其中，400万元的69平方米小户型三居产品，目前已售罄。

  因69平方米小户型热销，招商朝棠揽阅调整了项目的二期规划，124平方米和101平方米的户型被取消，改为110平方米四居，增加69平方米和89平方米户型套数。二期规划调整强化了项目产品定位，以承接大量刚性需求人群。

  合硕机构监测数据显示，7月通州区总成交数量为400套，招商朝棠揽阅网签175套，占比接近半数。合硕机构首席分析师郭毅认为，招商朝棠揽阅从区域位置、单总价和产品三方面来看综合性价比较强，在当下的通州区几乎没有竞争对手，所以实现了快速热销，带动区域成交量攀升。

  供地加码

  在房地产新盘热销刺激下，通州区土地供应也迎来一波小高潮。

  截至目前，通州区已成交3宗地块，包括招商八里桥地块（朝棠揽阅）溢价率超16%；中铁建梨园地块（花语璟云）溢价率22%；中建玖合副中心八子地块（运河玖院）则是以74.91亿元高总价成交。

  因为副中心、轨道交通以及大运河等优势，使得开发商在通州区拿地意愿高涨，土地拍卖溢价率随之提高。近几年，通州区供应地块相对较多，与2023年的总成交金额114.2亿元相比，今年这3宗地块总成交已达到109.7亿元，即将超过2023年全年。

  根据2025年年初北京市推介通州区地块数量来看，今年还有北京城市副中心03组团优质地块项目、北京城市副中心03组团收储项目、北京城市副中心0601街区通州西站项目3宗涉宅用地待供应。接下来，如果3宗地块悉数入市，今年通州区新房竞争将愈发激烈。

  郭毅认为，目前楼市需求亟待提振，楼市政策有助在短期内拉动需求，但长周期持续回暖基础仍不坚实，当下具体到区域板块和房企来说，只有打造领先市场的高品质产品，制定适销对路的合理价格，才能够真正实现市场破局。