杭州市人民政府于2026年4月8日发布《关于重新公布杭州市区征收集体土地地上附着物和青苗补偿标准的通知》（杭政函〔2026〕32号），对十城区的征迁补偿标准进行重新公布。此次补偿金额未作调整，原有梯度与上限保持不变。

  核心结论：此次为“重新公布”而非“调整”，释放出稳定征迁成本、平滑政策衔接的明确信号。短期内，有助于降低房地产开发及基础设施项目的征迁不确定性；中长期看，统一的“包干+差额审查”机制有利于控制城市更新中的土地成本波动。对于在杭布局的项目，需重点关注不同区域间的补偿成本差异，以及特殊业态的差额申报流程。

  一、通俗解释

  为了便于理解，我们从更直观的角度对这项政策做简要概括和分析。杭州市政府近期发布了一则关于征地补偿的新通知，但重点并不在于调整补偿金额，而是将2021年制定的原有标准“重新公布”一次。这相当于正式告诉大家：未来一段时间，征用农村集体土地时，对地上的庄稼、树木、简易棚子等附着物的赔偿，将继续沿用原标准，暂时不会涨价。

  具体来说，杭州十个区按地理位置分为两档：上城、拱墅、西湖、滨江这四个主城区，每亩地的最高赔偿不超过4万元；萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安这六个周边区，每亩地的最高赔偿不超过2.8万元。不过，政策也设有一个特殊通道——如果您的地里不是普通庄稼，而是经政府批准的智能温室、观光园或特种养殖场等高价值农业设施，当包干补偿不足以覆盖实际成本时，可以申请由区政府组织专家进行差额审查，有机会获得额外补偿。

  该政策从2026年5月3日起正式执行，并可追溯至2026年3月3日之后的所有征地项目。需要留意的是，这一标准仅适用于杭州市区十个区，桐庐、淳安、建德三县市将自行制定当地标准。

  二、政策背景与法律依据

  本次政策出台，依据的是《中华人民共和国土地管理法》及《浙江省土地管理条例》中的定期要求，对现行补偿标准进行重新公布。政策解读明确指出，此举经过了“深入摸底调查、研究论证、征求意见”。值得注意的是，杭州市并未选择上调标准，而是采取“重新公布”的形式，这表明在当前经济环境下，地方政府倾向于稳定征迁成本，避免因补偿标准上调而加剧财政压力或推高一级市场地价。

  从政策延续性来看，上一轮调整（2021年区划调整后）已建立起基本框架，本次仅对行政区域名称做了规范化更新（如原“江干区”并入上城区等），核心参数完全保留。这种“零调整”的做法在近年各大城市中较为少见，反映出杭州对当前补偿水平具备信心，或认为上轮标准仍能平衡农民利益与城市发展需求。

  三、核心补偿标准：两梯度包干制

  杭州十城区被划分为两个补偿梯度，均采用“包干补偿”上限管理，具体标准如下：

  第一梯度（主城四区）补偿上限为4万元/亩，第二梯度（外围六区）为2.8万元/亩，两者差距约1.2万元/亩。这一梯度划分基本与各区域基准地价、经济发展水平及房屋市场价值相匹配。我们认为，在测算特定地块的征迁成本时，可直接将上述上限作为常规农用地及普通附着物的补偿基线。但需注意，包干费并非最终实际成本——当项目涉及高价值农业设施时，实际支出可能显著超出该上限。

  四、机制亮点：差额审查与专家库

  本次政策的核心机制创新在于保留了“差额审查机制”，并明确要求建立专家库。原文规定：若涉及“智慧型农业、创新型农业、园艺基地、休闲观光园、公园式绿化、特种水产养殖场”等经依法批准的高投入设施，当包干补偿无法覆盖实际价值时，由区政府（管委会）启动差额审查，另行补偿。

  这一安排对涉及产业用地整理的项目具有重要影响。一方面，它承认了高附加值农业设施的市场价值，避免“一刀切”的包干制对现代农业投资形成负面激励；另一方面，审查权归属区级政府，意味着存在一定的谈判空间。投资者在评估此类项目时，应预留额外的差额补偿预算，并建议将设施评估报告、原始投资凭证等材料提前准备，以应对审查流程。

  此外，推动建立由农科院、估价师、律师、会计师等人员组成的专家库，旨在为补偿争议和差额决策提供第三方技术支撑。此举有助于降低因信息不对称导致的征迁僵局，提高补偿决定的公信力与效率，对大型连片开发项目而言是积极信号。

  五、适用范围与时效性

  空间范围：明确覆盖杭州十城区（上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安）。桐庐、淳安、建德三县（市）可自行制定标准，但需确保前后政策平稳衔接。

  时间效力：自2026年5月3日起正式施行。特别设置“追溯条款”：2026年3月3日至2026年5月2日期间发生的征地补偿，也按本通知执行。这意味着凡今年3月3日后启动的征收项目，均可适用此标准，避免了新旧标准交替期的操作混乱。

  对于房地产企业而言，若项目涉及2026年一季度已启动征迁的地块，可依据本通知复核补偿预算是否准确。同时，由于标准未上调，此前基于旧标准做出的财务测算无需修正。

  六、对房地产及土地市场的含义

  短期稳定预期，利好项目推进：补偿标准“原地踏步”，减少了被征迁方等待提价的观望动机，有助于加快协议签订速度。对于参与杭州城市更新、轨道交通TOD（公共交通导向型开发）或产业园区开发的房企，征迁进度的不确定性有所降低。

  区域成本差异固化，引导开发向第二梯度流动：4万元/亩与2.8万元/亩的包干差价，会强化开发商优先选择第二梯度区域（如余杭、萧山、钱塘）进行一级开发或拿地的意愿。除非主城四区存在极强的区位溢价，否则高出的1.2万元/亩征地成本需要在地价中充分消化。当然，实际的购地策略既要结合此类拆迁成本，也要与今年房地产市场的去库存具体情况统筹考量。另外需要说明的是，要关注“包干制”下的隐含成本：包干费用通常已包含常见的苗木、简易棚舍等。但若地块内存在古树名木、文物遗存、特殊种质资源，则需适用其他专项法规补偿，不在此包干范围内。建议在尽职调查中引入林业或考古前置评估。

  高附加值农地整理成本需单独测算：对于涉及“采摘园”“观光农业”“苗圃基地”等地块，不能直接使用包干上限。建议采用“包干基准+差额评估”双模型进行成本压力测试，差额部分可参考当地类似设施的重置成本扣减折旧。

  周边县市可能面临跟进压力：虽然桐庐、淳安、建德可自行制定标准，但市区标准未涨并不代表三县市不会微调。需关注后续三县市是否出台低于市区标准（如1.5-2.0万元/亩）的差异化政策，这会影响都市圈边缘区域的拿地策略。尤其是从此类区域来看，关于文旅项目的用地需重点评估，而住宅类项目的关系相对较小。