2026年7月31日，岳阳市房地产工作协调机制办公室正式印发《持续稳定岳阳市城区新建商品房消费政策措施》与《持续促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展政策措施》，共涵盖十大板块、50条政策举措。岳阳此次新政在需求激活、企业纾困、以旧换新等维度均有较大突破，也有较多创新点。本文从消费端、供给端等层面，对此次政策要点及市场影响进行解读。

  一、消费端：补贴梯度递减机制设计值得关注

  此次岳阳新政在购房补贴方面引入了“三年梯度递减退出”机制：第一年按补贴标准100%发放，第二年按60%发放，第三年按30%发放，第四年起取消。该机制旨在引导购房需求在前置窗口期内集中释放，避免形成长期政策依赖。

  从补贴力度来看，普通家庭可享受2%的基础补贴，单套最高2万元，这一标准与当前同类三四线城市的政策力度基本持平。多孩家庭可叠加享受额外补贴，其中三孩及以上家庭最高可获得5万元补贴，体现了与人口政策协同发力的导向。在信贷端，商业性个人住房贷款不再区分首套与二套，最低首付比例统一为15%，这是对2025年以来全国层面信贷宽松政策的延续与落地。这一表述具有较好的示范意义。实际上，各地确无必要再对首套、二套进行区分，过多的分类反而使政策不够聚焦。统一按15%执行，标准清晰，购房者一目了然，有助于政策的有效消化与落地。

  公积金政策方面，此次调整力度较大。留岳来岳高校毕业生和青年人才，缴存满1个月即可申请贷款，而一般城市通常要求至少缴存6个月，因此这一政策明显有所放宽。贷款额度方面，青年人才可放宽至2倍，最高达200万元；高层次人才则可放宽至4倍，最高可达400万元。同时，公积金提取范围也进一步扩大，包括可直接提取支付新房首付款、缴存人与直系亲属可互助提取还贷，以及提取用于缴纳契税和维修资金等。这些举措旨在降低青年群体和人才的购房门槛，并与岳阳“三个一”安居工程（一张床、一间房、一套房）形成政策组合。

  二、供给端：纾困与提质并重

  在企业支持方面，28条举措覆盖融资减负、用地盘活、“好房子”建设、国企收购存量房、征收安置五大板块。其中以下几条值得重点分析。

  融资白名单机制与预售资金灵活置换。合规项目可持续纳入融资白名单，对放贷成效显著的商业银行，在公积金、维修资金等政府性资金存储方面给予倾斜。这一做法值得肯定，因为各地普遍鼓励银行积极参与白名单制度，但部分银行审批节奏较慢。将公积金和维修基金等资金存储向表现积极的银行倾斜，对银行而言是一种有效的激励和奖励。房企还可使用非监管银行的现金保函，置换同等额度的监管资金，置换金额不超过竣工保障资金的30%。这在一定程度上缓解了房企的资金沉淀压力。

  土地出让金分期缴付与“商改住”通道。经批准可调整土地出让金缴纳周期，最迟签约2年内缴清；缴满50%出让金即可办理规划、施工许可。未开工非住宅用地、闲置商业项目可申请“商改住”。这一政策为存量闲置土地的盘活提供了操作空间，对于持有商业用地但面临开发困难的房企具有实质性纾困价值。

  “好房子”建设目标与容积率奖励。2026年新开工项目符合“好房子”标准比例不低于20%，3年内提升至60%，每年评选5个市级标杆项目。政策通过容积率奖励（整体风貌最高奖励0.1、增设开放绿地广场最高奖励0.05、高端外立面最高奖励0.05）鼓励房企提升产品品质。同时，不计容范围的扩大——如架空层、风雨连廊、封闭阳台投影面积1/2计入容积率等——实质上是向购房者让渡了更多使用空间。

  三、“以旧换新”与国企收购：打通置换链条的关键布局

  此次政策在“以旧换新”方面构建了较为完整的四重通道，具有较强的示范意义。例如，对收购国企给予5年贷款贴息——第1年100%、第2年80%、第3年60%、第4年40%、第5年20%——直接补贴收购主体的资金成本，有助于提升国企参与收储的积极性。同时，收购房源还可通过保障性租赁住房REITs实现资产证券化退出，进一步打通“收购—运营—退出”的资本闭环。

  岳阳的政策有两个创新点。首先，在以旧换新方面推出贷款贴息，直接降低了当前收购主力——即国企的信贷成本，导向意义明确。其次，政策还提及了REITs的退出模式。通常在实际操作中，保租房REITs主要应用于新房项目，而此次收购对象为二手房，因此这一表述对各地国企收购二手房具有很好的启示作用。

  “拆旧换新”（原拆原建）方面，岳阳计划于2026年内启动试点小区建设。老旧房屋产权人可自主申请原拆原建，允许适度调整容积率，利用地上地下空间增配公共配套，以新增房源收益平衡改造成本。这一模式将老旧小区改造从政府主导的“棚改”转向居民自主出资、政府配套支持的“自主更新”，在控制财政支出压力的同时，也能有效激活存量住房的品质提升需求。目前，各地都在积极推进相关工作，虽谈不上创新，但也反映出三四线城市在自主更新方面正在实实在在推进相关实践。

  四、政策创新和行业启示

  岳阳市此次出台的“双份”政策，充分体现了稳定房地产市场的导向，其中多项创新举措对各地具有重要借鉴意义。首先，政策明确不再区分首套与非首套房贷标准，统一执行同一标准，这一做法具有积极意义。其次，针对青年人才，公积金贷款条件进一步放宽，缴存一个月即可申请贷款，审批节奏明显加快。第三，在“白名单”制度框架下，对参与银行在公积金及维修资金缴存账户管理方面给予政策倾斜，激励效果显著。此外，在“以旧换新”方面，政策明确提出对收购主体给予贴息支持，并允许通过REITs等方式实现退出，为市场提供了新的操作思路，具有较强的示范价值。

  对行业而言，岳阳此次政策的启示在于：下半年各地仍有一些政策出台，主要围绕支持住房消费、调整供求关系等方面推进，并从增量与存量统筹的角度展开。这表明各地在稳定房地产市场方面依然保持积极动作，尽管近期此类举措有所减少。各地需要将过去的存量政策与当前推出的增量政策有机结合，更好地支持市场向好发展。相关政策的创新，对其他城市或许也能提供积极的参考与借鉴。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进