继北京、上海之后，广州于9月30日印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，一线城市商品房销售制度改革进入实操阶段。

  01

  广州新政六大要点

  （一）全面加强预售管理：新老划断、封顶预售

  2026年8月28日后发布出让公告的商品住房项目实行预售的，单体建筑须完成主体结构封顶。8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的，按原政策执行；其余项目原则上执行新政策，经区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请预售；已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

  （二）有序实施现房销售

  8月28日起新公告出让土地项目优先选择现房销售，相关信息在土地出让公告中公开；备案需完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件，且房源及建设用地使用权无抵押、查封等限制交易情形，"鼓励"而非要求完成首次登记；定金须取得住宅楼栋施工许可证后方可收取，不得高于房屋总价5%，监管期间不得使用。

  （三）推行主办银行制度

  8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，开发贷款、自有资金、现房销售资金等全部项目资金纳入主办银行账户封闭管理。

  （四）加大融资支持

  8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）并受托支付至监管账户；开发贷款按建设进度分批投放，加大对现房销售项目和"好房子"项目的支持。

  （五）优化土地供应

  实行净地出让，支持带规划方案出让、"拿地即开工"；探索按不动产单元建筑面积比例，以分户国有建设用地使用权份额集合设立抵押。

  （六）政策协同

  支持分期分栋开发与不动产预登记；审批实行告知承诺制与容缺受理，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书；支持装配式建筑、智能建造。

  02

  京沪穗三城政策对比及差异分析

  京沪穗三城改革骨架高度一致，在"封顶预售、现房优先、购房资金全额监管、主办银行制、在途项目按原政策过渡"等核心制度上总体对标国家通知（其中2027年底的过渡期截止日为三地自设，国家通知未设时限），体现"先立后破、新老划断"的思路。各维度主要差异如下表：

  政策对比总表

  （一）定金上限：广州5%在三地中最高，但资金被全额锁定

  定金比例是最直观的差异：广州5% > 上海3% > 北京1%。

  对房企而言，广州允许收取的定金规模最大，在竣工备案前即可锁定意向客户、降低退订与重新蓄客成本，但定金全额进入监管账户、监管期间不得使用，对现金流的直接改善有限。对购房人而言，广州定金占用资金最多、解约定金损失的风险敞口更大，但广州是三地中唯一明确"监管期间定金不得使用"的城市，资金安全制度约束最清晰；北京1%的上限最严格，对购房人保护力度最大。

  三地政策文件均未涉及因购房人自身原因解除定金合同的责任划分；房企违约一侧，国家通知已明确"房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任"，地方层面仅上海逐字承接，北京未写返还与违约责任、广州未涉及。示范文本的牵头制定单位亦仅上海明确（市房屋管理部门），京穗未提及，落地进度有待观察。

  （二）现房销售备案门槛：广州实质放宽，"首次登记"由硬条件变为鼓励项

  北京、上海均要求房企取得房屋首次登记后才能申请现房销售备案；广州只要求完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区独立配套公共服务设施竣工验收，"鼓励"而非强制完成首次登记。

  意味着广州现房入市时点更早，可缓解房企在竣工到首次登记之间的资金沉淀压力；代价是权属确认链条稍短，需依靠"所售房屋及建设用地使用权无抵押、查封"来兜底。国家通知中要求"现房销售前，一般应办理房屋首次登记"，广州以"鼓励"淡化该前置条件，这一放松既相对京沪、也相对国家口径，是广州细则中最具实质性的差异点。

  （三）资金监管：解除时点与账户闭环

  大部分监管资金的可解除时点由早到晚为广州→北京→上海：广州在竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件后解除大部分，北京在项目联合验收后解除，上海在项目综合竣工验收后解除。但广州并非一次性释放全部资金，而是留存一定额度，待房屋完成首次登记后才注销监管账户、余额转入主办银行账户——资金大头释放最早，账户闭环最晚。三者差异不在先后而在口径：广州以"竣工备案＋配套设施"为准，并有"留存一定额度"的尾部安排。

  （四）土地款分期：北京期限最长（2年），广州、上海"1+1"

  北京余款可两年内缴清，名义期限最长、确定性最强；广州、上海均为"1年+经决策可再延1年"，名义期限较短但保留了弹性，实际缓解程度取决于延期决策程序的宽松度。值得注意的是，国家通知仅授权"具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定"，并未设定统一比例；京沪穗不约而同采取"首付不低于50%、30日内缴纳、余款免息分期"，属三地自主口径的高度趋同。

  （五）广州独有亮点：面向开发全流程的"减负组合拳"

  广州在开发建设端给出的企业友好型工具更为集中：

  
分期分栋开发

  可分栋办理各环节许可和备案，加快单栋去化节奏，适配大体量项目的滚动开发；

  
不动产预登记

  按新预售条件预售及现房销售的项目，在取得土地不动产预登记证明后，可先行办理宗地的规划、施工、测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分的房屋——土地款缴纳与销售节奏直接挂钩，是三地中独有的制度安排；

  
分户土地抵押

  探索按建筑面积比例以分户土地使用权份额集合设立抵押，衔接国家"应以分户土地使用权集合设定抵押"的原则要求，广州率先明确落地路径，为分期缴款房企拓宽融资路径。

  （六）三地共同的"加码"与"收窄"

  除差异外，京沪穗相对国家通知还有两处方向一致、性质相反的偏离。一是共同加码：国家通知未对个人住房按揭贷款设定放款时点，仅要求购房资金全额存入监管账户；京沪穗均规定"2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）"并受托支付至监管账户。该约束仅适用于预售项目，现房销售按揭放款不受此限。这实质上把按揭放款时点后移至竣工备案，对房企回款节奏的影响更大。

  二是共同收窄：国家通知明确"新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售"；京沪穗均收窄为"新公告出让土地项目"，对"已出让未取得规划许可证"的项目改按"原则上执行新的预售管理政策"处理，即在封顶预售与全额监管下继续允许预售。这意味着现房销售的实际推进节奏，一线城市比国家口径更审慎，短期内以现房形式入市的供给规模有限。

  03

  影响分析

  （一）对购房人

  封顶预售、按揭放款延后至竣工备案、预售资金全额监管，交付风险明显下降。需注意的是：其一，广州现房销售备案不以房屋首次登记为前置条件，购房人购买现房仍应自行核查房屋及土地是否存在抵押、查封等权利限制，不能默认"备案即无瑕疵"；其二，按揭放款延后至竣工备案，房屋未建成前无需开始还贷，但贷款审批通过后需等待较长时间方可放款，对审批有效期与购房资金安排提出新的要求。

  （二）对房企

  销售回款周期全面拉长（预售资金全额监管、按揭延后发放、现房须完成竣工验收备案后方可销售收款，但定金可在取得住宅楼栋施工许可证后收取），资金实力和融资成本成为核心竞争力；广州相对宽松的定金比例、更早的现房销售入市时点、分期分栋和预登记工具，为企业提供了更从容的现金流安排，有利于稳住广州土地市场和投资意愿。同时，新政对不同类型房企的影响存在分化：资金充裕的央企、国企受封顶预售与现房销售的冲击相对可控；中小民营房企即便可借助广州分期分栋、不动产预登记等工具，回款周期拉长带来的生存压力依然突出——这些工具拓宽的是融资渠道，并不能直接解决销售去化问题。

  （三）对市场

  广州定金5%的口径是目前最宽的，预计后续城市多会参照京沪穗已划定的1%—5%区间取值，也不排除个别城市另行设定；定金比例、现房销售备案门槛、土地款分期年限将构成后续城市"因城施策"的三个主要调节旋钮。

  （四）需要关注的三个不确定因素

  备案与确权的衔接：广州将"房屋首次登记"由备案前置条件降为鼓励项，可提前现房入市时点；但国家通知要求"现房销售前，一般应办理房屋首次登记"。未完成首次登记的现房项目能否在交付时同步交证，取决于不动产登记与住建部门操作细则的衔接，存在制度空档；且按不动产登记规则，土地出让价款未缴清的，相应部分房屋无法办理首次登记——上海即明确"分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记"，交房即交证将无从落地。

  供给节奏的阶段性变化：三地在途项目过渡期统一延至2027年底，2028年起全面适用新规。过渡期内可能出现集中办理预售许可的阶段性放量（前提是房企有资金与意愿完成主体结构封顶、达到预售条件），2028年后则因预售门槛抬高、回款周期拉长而出现新开工收缩，需关注供给节奏的时点错配。

  三项配套规则仍待细化：预售资金监管办法由北京、上海明确"另行印发／另行制定"，广州则已在本实施意见中直接规定监管机构、监管账户与解除条件；分户国有建设用地使用权集合抵押的操作办法由国家通知明确"另行制定"；购房定金合同示范文本由国家要求各地结合实际制定，上海已明确由市房屋管理部门牵头，北京、广州未提及。上述规则的执行尺度尚有不确定性，改革效果需待细则落地后方可评估。

  结论

  广州总体承接了"828"建房规〔2026〕3号文的制度框架，在封顶预售、全额资金监管、现房优先等核心制度上与京沪同步落地，同时呈现出鲜明的"企业端减负"取向：定金上限5%为三地最高、现房备案不强制首次登记为三地最松，叠加分期分栋开发与不动产预登记等独有工具；"监管制度从严、执行端与开发端从宽"的组合，既守住交付安全底线，也为房企消化过渡期资金压力留出空间，预计将对后续城市细则制定产生示范效应。