[易居]土地溢价率创近10个月新高

  一、10大典型城市土地成交量降价平

  （一）土地成交建筑面积同环比均有所下降

  4月，10大典型城市土地成交建筑面积596.1 万平方米，环比下降58.9%，同比下降62.1%。4 月作为二季度的首月，土地市场入市总量延续了第一季度的较为低迷的状态，一方面由于假期因素影响，尚未正式进入政府供地窗口期，土地市场供应量较小，另一方面，房地产行业进入“新常态”已成业内共识，企业拿地相较之前明显谨慎很多，因此成交总量呈现大幅低开的状态。但依托于政策红利在促进商品房市场持续复苏的情况下，土地市场目前低迷的状态，有望在下半年出现反转。

  （二）土地出让金收入同比跌幅再次扩大

  4月，10大典型城市土地出让金收入285.5 亿元，环比下降35.1%，同比下降60.3%，较上月相比，降幅扩大61.7%。鉴于本月土地成交量下降近六成，成交均价虽有小幅上涨，但是土地出让金收入比上月有所减少。

  （三）土地成交均价同比跌幅有所降低

  4月，10大典型城市土地成交均价为4789 元/平方米，环比上涨16.7%，同比下跌7%。土地成交均价今年春节后，步入负增长区间，但本月下降幅度较上月呈现企稳回升趋势，主要是由于本月一线城市土地成交均价大幅增加，拉升了整体均价，同时从另外一方面反映了开发商“聚焦一线”的行业大趋势。

  （四）土地成交溢价率呈现上涨势头

  4 月，10 大典型城市土地成交溢价率上升至15.4%，与上月相比明显上升，释放出摆脱低位盘整区间的信号。鉴于政策层面的利好与经济下行压力的博弈，当前土地市场溢价率的走势与2012 年同时期相比，筑底区间结构更为复杂，波动也更为明显，目前虽然已经呈现出上涨势头，但明显复苏仍需时日，下半年有望持续增长，走出温和的底部区域。

  二、一线城市土地成交量缩价涨

  4月，一线城市土地成交建筑面积为191 万平方米，环比下降11.4%，同比下降68.4%；成交均价为12056 元/平方米，环比上升26.3%，同比上升45.5%。由于今年4 月假期效用，政府推地节奏基本与一季度持平，较为缓慢，但开发商回归一线的热情持续高涨，致使本月一线城市土地成交量缩价升。

  三、二线典型城市土地成交量价均呈现阴跌

  4月，二线典型城市土地成交建筑面积405 万平方米，环比下跌63.6%，同比下降58.2%；成交均价1354 元/平方米，环比下降3.2%，同比下降4.2%。成交量大幅减少，成交均价亦呈现持续下降的趋势，整体市场依旧低迷。

  四、预计土地市场区域分化加剧，但总体升温趋势不变

  4月份，10大典型城市土地成交量出现六成左右下跌，主要是由于受限于假期因素影响，政府供地量不高，以及房企拿地日渐谨慎的态度，成交总量依旧处于底部区间，但成交均价已经出现小幅上涨，预示土地市场即将迈入回暖上升通道。值得注意的是，一线城市土地市场成交均价的明显上涨和二线典型城市土地市场成交均价的持续下跌，形成了较为强烈的反差，这从一个侧面反映出开发企业“聚焦一线城市”的决心和动力。但是二线城市土地成交均价继去年一、二季度大幅下跌后，已经步入低位横盘整理区间，随着一线城市的回暖，二线城市也有望跟随步入回暖期。因此二、三季度土地市场的复苏和回暖，一方面呈现出区域间分化的局面，另一方面表现为整体市场的升温回暖。

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