[易居]地价继续反弹 政府供应仍然迟缓

  一、10大典型城市土地成交量价小幅回探
  （一）土地成交建筑面积环比下跌近三成
  7月，10大典型城市土地成交建筑面积1534.8万平方米，环比下降27.7%，同比下降20.5%。2015年上半年土地市场成交量继续温和放大，但依旧低于2014年和2013年同期水平，且7月成交量较上月有所下降，因此，土地市场目前尚未摆脱低迷的状态，颠覆性的反转尚需时日，但是止跌企稳迹象已经显现。

  1-7月，10大典型城市年初累计土地成交建筑面积同比下跌37%，跌幅继续收窄，在上半年底部盘整区间勾勒的微型圆弧底基础上，释放出突破上升信号。

  （二）土地出让金收入环比下降超三成

  7月，10大典型城市土地出让金收入599亿元，环比下降35.3%，同比上涨7.7%，较上月相比有所回落，但高于第一季度和第二季度其他月份。这主要是由于7月土地成交量的小幅回落，但土地出让金成交均价依旧上涨，因此土地市场上涨的动能依然强劲。

  2015年1-7月，10大典型城市土地出让金收入3594亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降31.9%、23%，下降幅度持续收缩，较2012年同期增长69.9%。伴随着上半年楼市的复苏回暖，以7月为开端的下半年土地市场，其反弹力度会更加强劲，政府将加快推地速度和推地量，土地市场将进入成交活跃期，土地成交均价有望继续拉高。

  （三）土地成交均价同环比持续上涨

  7月，10大典型城市土地成交均价为3648元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨19%。继上月土地成交均价增长率冲破0轴线站上正区间，7月继续冲高，伴随着房地产市场的回暖，预计下半年土地成交均价有望达到甚至超越2014年的历史高点。

  （四）土地成交溢价率环比继续回升

  7月，10大典型城市土地成交溢价率15.4%，与上月相比上升1.3个百分点，摆脱低位盘整区间的动能继续增加。鉴于政策层面的利好与较为复杂的经济环境之间的博弈，当前土地市场溢价率的走势与2012年同时期相比，筑底区间结构更为复杂，土地成交溢价率波动较为显著，但持续增长迹象渐趋明朗，未来将走出温和的底部区域。另外，如果剔除当前土地出让环节中，配建保障房的比例大幅提高等因素，现阶段的土地出让金溢价率的上升力度更加显著。

  二、一线城市土地成交均价步入高位运行通道

  7月，一线城市土地成交建筑面积为394.8万平方米，环比下跌10%，同比下跌22.5%；成交均价为9205元/平方米，环比下跌1.6%，同比上涨40.1%。虽然，成交建筑面积和均价较上月有小幅回落，但是在一线城市特别是深圳、上海两地楼市的迅速回暖的基调下，本月政府推地节奏与上月基本持平，开发商一线拿地的热情持续高涨。因此，下半年，一线城市无论是土地成交面积还是成交均价都有可能出现放量拉升的迹象，特别是土地成交均价已经突破历史高点，进入高位运行状态，未来有望不断创出新高。

  三、二线典型城市土地成交均价微幅上涨

  7月，二线典型城市土地成交建筑面积1140万平方米，环比下跌32.3%，同比下降19.7%；成交均价2157元/平方米，环比上涨1.6%，同比下降0.4%。成交量继上月冲高上涨后有所回落，但成交均价出现微幅上涨，整体市场依然处于低迷状态。这是因为，一方面，由于2013年9至12月，部分二线城市出现地价大涨的市场火爆行情，最典型的是杭州，当时地王频出，以至于到现阶段，仍然有项目处于高位被套，亟待消化的状态中；另一方面，本报告监测的二线城市中西安、成都和重庆三地，由于房地产市场反弹乏力，地方政府在推地过程中较为谨慎小心，以免出现流拍现象。因此，截至目前，二线典型城市土地成交量并未明显上升。

  四、土地市场将趋于反弹

  7月，10大典型城市土地成交建筑面积和土地出让金总量，继6月冲高后有所回落，但土地出让金成交均价和溢价率呈现小幅上涨，可见，土地市场复苏初期，会出现一定程度的震荡和反复的情况。但是综合近几个月各项指标的走势，土地市场“止跌企稳”的形态可以确定，尤其是土地出让金均价已经进入上升通道。同时，值得注意的是，随着楼市回暖步伐的加快，下半年政府必然加大土地出让推进力度，但是各地推地量增加的原因有所不同，如多数城市为追求卖地利益最大化，会选择等待市场进一步复苏，房企拿地信心大振后，再提高推地量；少数城市，如深圳和上海，是为了抑制房价过快上涨而被迫增加土地供应。总之，下半年土地市场反弹力度将大于上半年，房企在一线和部分二线城市的拿地热情依旧高涨，土地市场将趋于反弹。

  备注：典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆；土地成交均价、溢价率为4个月移动平均值。

  本报告执笔人：上海易居房地产研究院研究员曹倪娜