[易居]土地市场见底反弹已成定局

  9月，10大典型城市土地成交建筑面积依旧呈现小幅上涨，且土地出让金总金额出现了明显的放量上涨态势，无论是在一线城市还是二线城市，土地出让均价都呈现出一定程度的拉高崛起形态，地价已经进入历史最高区域。

  一、10大典型城市土地成交量升价降

  （一）土地成交建筑面积同环比均上涨

  9月，10大典型城市土地成交建筑面积2127.3万平方米，环比上涨5.6%，同比上涨35.9%。9月土地市场成交量相较8月，温和放大，虽然依旧低于2013年同期水平，但是已经明显高于2014年同期水平，因此，土地市场止跌企稳态势已经确立，且逐步震荡上行形态正在强化。

  1-9月，10大典型城市年初累计土地成交建筑面积同比下跌30.4%，跌幅进一步收窄，触底反弹基本已成定局，温和突破上升信号明显。

  （二）土地出让金收入同环比均大幅上涨

  9月，10大典型城市土地出让金收入1015亿元，环比上涨89.7%，同比上涨63%，较上月相比大幅上涨，创2014年以来新高。这主要是由于9月一二线城市土地市场成交单价均出现不同程度的上涨，从总体上拉高了土地出让金总收入，由此可见，土地市场已经冲破“熊市”的局限，企业启动新一轮拿地热情。

  2015年1-9月，10大典型城市土地出让金收入5141亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降21.9%、29.2%，下降幅度持续收缩，较2012年同期增长57.8%。2015年第三季度土地市场反弹力度较第一和第二季度更为强劲，各地方政府加快推地速度和推地量，土地市场将进入成交活跃期，土地成交均价有望继续拉高。

  （三）土地成交均价环比均明显上涨

  9月，10大典型城市土地成交均价为3939元/平方米，环比上涨20.6%，同比上涨41.9%。9月土地市场地王频现，成交均价上涨动力强劲，几乎接近了历史最高位2014年4月水平，稳稳站在历史高位区间内。土地成交均价同比增幅持续扩大，地市步入上行通道的迹象趋于明显，新一轮的地王潮已经启动，并有望持续到明年第二、三季度。

  （四）土地成交溢价率创本轮反弹新高

  9月，10大典型城市土地成交溢价率18.6%，与上月相比上涨4个百分点，溢价率向20%继续靠拢，创出自2014年下半年以来的新高。鉴于政策层面的利好与较为复杂的经济环境之间的博弈，当前土地市场溢价率的走势与2012年同时期相比，筑底区间结构更为复杂，土地成交溢价率波动较为显著，但持续增长动能已经推动土地市场溢价率走出底部区域。另外，如果剔除当前土地出让环节中，配建保障房的比例大幅提高等因素，现阶段的土地出让金溢价率的上升力度更加显著。

  二、一线城市土地成交量价齐升

  9月，一线城市土地成交建筑面积为618.9万平方米，环比上涨21.1%，同比上涨17.6%；成交均价为8480元/平方米，环比上涨17.6%，同比上涨33.1%。成交建筑面积逐步上升，成交均价震荡走高。

  三、二线典型城市土地成交均价同比上涨近四成

  9月，二线典型城市土地成交建筑面积1198万平方米，环比下跌9.3%，同比上涨15.3%；成交均价2606元/平方米，环比上涨15.2%，同比上涨38.9%。土地成交面积微幅回落，但成交均价显著上涨。

  四、土地市场突破“熊市”局限，加快进入“牛市”回暖通道

  9月，10大典型城市土地成交建筑面积依旧呈现小幅上涨，且土地出让金总金额出现了明显的放量上涨态势，无论是在一线城市还是二线城市，土地出让均价都呈现出一定程度的拉高崛起形态，地价已经进入历史最高区域。

  这是因为一方面随着楼市回暖步伐的加快，下半年各地方政府加大土地出让推进力度，而且地方政府不断推出优质宅地；另一方面，在一线城市快速回暖的带动下，二线城市土地市场日渐复苏回暖，加之不断出台的房地产利好政策，给予企业更多的拿地信心。总之，第三季度，土地市场反弹力度明显高于2015年前两个季度，房企在一线和部分二线城市的拿地热情依旧高涨，土地市场反弹已成定局。

  备注：典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆；土地成交均价、溢价率为4个月移动平均值。

  执笔人：易居研究院研究员 曹倪娜

  数据来源：CRIC、易居研究院