今年各城市的供地计划普遍体现出“缩量提质”的导向，更加注重优质地块的供应。以合肥近期供地计划为例，也延续了这一特征，反映出今年土地供应结构持续优化的趋势。

  一、2026年合肥供地情况与结构性特征

  2026年合肥市区（不含肥东、肥西、长丰）住宅用地供应计划已逐步明朗，全年拟供应宅地共计48宗，总用地规模约3275亩。整体供应规模处于市场预期范围，体现了“严控增量、优化存量”的政策导向。

  具体来看，2026年合肥供地计划总体平稳，但经剔除城市更新定向安置、回迁安置及区位偏远地块后，真正具备市场化开发价值的优质地块仅约10宗左右，占计划总宗数比例不足21%。这体现了今年供地的特点，即基于市场形势，进一步强调土地市场托底导向，同时以优质地块持续吸引优质房企进入。根据公开资料对2026年供地计划的拆解，可从土地属性、区域分布及市场竞争三个维度进行结构化分析。

  对合肥热点地块的规律特征进行总结，我们认为，其主要有几个特征。1）地段价值分化：不再是“板块普涨”，而是同一板块内，靠近核心资源（名校本部、产业地标、不可再生景观）的地块才有独立行情，其余地块价值相对偏弱。2）产品与客群必须“严丝合缝”：高级学区配硬伤，只能做“轻奢”；低密地块有市场，必须做“极致产品”。反过来启示各地，要立足于“人产城”的逻辑推进各项工作。3）利润与流速难两全：流量型板块无利润，有利润预期的成熟板块流速慢。所以今年更是要强调产品兑现能力和算账能力。

  二、土地供求关系和投资策略

  观察2026年的土地市场供求关系，其对于我们理解今年土地市场的运行逻辑及房企购地策略具有较好的启示作用。以下从土地供应、市场成交和投资策略三个维度展开分析。

  1、供地计划：普遍呈现“缩量提质”的主动调整态势

  各地年度供地计划普遍体现出“严控增量”的政策导向，供应规模出现明显收缩。以北京为例，其供地计划规模较上年收缩约20%，反映出地方政府主动优化土地供给结构的态度。与此同时，供地结构正加快向“增存统筹”转变，城市更新、存量改造类地块的占比显著提升。这一方面旨在通过释放核心区的成熟地块来缓解库存压力，并与今年的“存量土地化解”工作形成衔接，另一方面也持续推进民生改善。总体来看，从“规模扩张”向“质量优先”的转变，已成为2026年各地供地计划的共性特征。该特征相比2025年是有所强化的。

  2、土地交易市场：呈现出显著的“K型分化”特征

  2026年前两月，全国土地市场总量收缩态势明显。从数据看，典型房企拿地金额进一步下滑，同比跌幅超过50%。但与此形成对比的是，核心城市优质地块的竞拍热度依然较高。例如，广州天河马场一期地块以26.6%的溢价率成交，刷新了区域楼面价纪录。这一“总量收缩、核心火热”的格局，折射出当前房企投资策略的高度趋同——资金正加速向一线及强二线城市的稀缺资产集聚，而普通地块则普遍面临流拍或底价成交的困境。

  3、土地投资策略：应更趋精细化与多元化

  基于当前市场环境，房企在土地投资上需更加审慎和精准。首先，应继续聚焦核心城市，对“非完美”优质地块进行深度研判，通过产品创新化解不利因素，寻找地块缺陷与溢价空间之间的平衡点。其次，需建立动态利润模型，警惕流量板块中可能出现的“有量无利”陷阱，精确测算去化速度与资金成本。再次，可积极拥抱合作模式，以代建等轻资产方式介入城市更新项目，分散资金压力。此外，对远郊及其他非核心地块应保持审慎，规避潜在的流动性风险，并在此过程中对潜在客群进行新一轮的精准分析。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进