一、核心观点：政策从“原则性”转向“实操性”，估值逻辑面临重构

  随着2026年《十五五规划纲要》明确提出“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”，土地使用权续期问题已从理论探讨全面转入政策落地阶段。

  近期，四川遂宁市出台的《中心城区规划区内国有建设用地使用权出让年限届满续期工作办理指南》，以及重庆、温州等地相继开展的试点工作，标志着我国工商业用地进入了存量管理的新周期。我们认为，遂宁模式因其细则明确、分类清晰、且与“双评估”补价差机制紧密结合，可成为今年各地工商业用地续期工作的范本。

  这改变了以往市场对于土地到期后“如何续、多少钱、谁来办”的模糊预期，直接影响了商业、工业类不动产的资产残值评估。拥有临期待续土地的业主，其资产流动性与抵押价值正在发生实质性和积极的变化。

  二、事件背景：为什么是遂宁？地方试点的先行意义

  2026年3月，四川遂宁市自然资源和规划局正式印发了《国有建设用地使用权出让年限届满续期工作办理指南》，针对市中心城区规划区内的工业与商业服务业用地，给出了明确的续期路径。

  在此之前，虽有深圳、青岛等地处理过零星的到期个案，但多采取“一事一议”的补救措施。遂宁此次发布的指南，是全国首个系统性、涵盖工商业全流程的市级操作细则。特别是在国家“十五五”规划强调“依法稳妥推进”的背景下，遂宁的动作释放了一个信号：今年各地政府正在加速构建存量土地盘活的长效机制，尤其是积极应对土地使用权到期的问题，以解决90年代初期大规模出让的工商业用地集中到期的历史遗留问题。

  三、深度拆解：遂宁模式的“续期账本”与条件限制

  遂宁指南的核心在于解决了两个核心痛点：续多久和交多少。以下我们通过表格形式对其核心规则进行量化拆解。

  1.商业用地：相对简化，但有“公共利益”红线

  对于纯商业用地，遂宁模式相对友好。只要房屋已建成且不涉及扩建，同时未被规划为公共利益用地，使用权人原则上都可以续期。价格依据基准地价或标定地价的动态更新标准执行。这意味着市中心的商场、写字楼只要不挡路，即便土地到期，也可以通过补缴一笔相对公允的费用延续产权，这对商业地产尤其是Reits产品（不动产投资信托基金）的底层资产估值是重大利好。

  2.工业用地：严控“炒地”，挂钩实体经济贡献

  工业用地的续期门槛明显更高。遂宁将工业用地分为“正常生产”与“非正常生产”。正常生产企业：可以续期，但年限大幅压缩至不超过20年（原最高50年），价格采用弹性年期修正系数。非正常生产/闲置企业：原则上不予续期，这体现了土地收回机制的刚性。我们认为，这是一种“倒逼机制”。对于持有低成本工业用地但长期低效运转的企业，到期后面临的不是续期，而是土地被无偿收回的风险。这将迫使大量低效工业用地加速流转或退出市场，利好拥有真实产业导入能力的开发商和实体企业。

  3.价格计算逻辑：从“历史成本”转向“剩余法”

  遂宁在计算需补缴的土地出让金时，明确引用了“双评估补价差”模式。公式简化为：应缴价款=新条件下市场价格-原条件下剩余年期市场价格。这意味着，无论你当年拿地多便宜，续期时都必须按照现在的市场价补差价。如果土地大幅升值，补缴金额会非常可观。

  四、政策联动：不仅仅是遂宁，全国试点已铺开

  遂宁并非孤例。近期各地频繁的动作表明，工商业模式的续期工作已经逐渐成熟。其在各地具体地块试点或政策法规修订等方面都有所体现。

  从全国范围看，各地解决思路虽有共性，但侧重点不同。其中，重庆模式更强调“数字化”，即通过摸清底数，利用大数据实现“续期一件事一次办”，侧重于行政效率。乌海模式侧重于解决历史遗留的商业共有土地使用权问题，为大量沿街商铺的续期提供了具体的数学计算模型。而厦门/株洲模式则体现了“以续期促开发”。比如厦门集美区的福莱克斯产业园通过“划拨转出让”加续期50年，成功将容积率提升至4.0，实现了存量盘活。

  五、市场影响与策略建议

  1.资产估值逻辑重塑：从“折旧归零”到“永续年金”。以前市场普遍担忧商业地产40年到期后若无偿收回，资产价值会在到期前快速衰减。现在的政策明确性（尤其是遂宁案例）表明，只要符合规划，续期是有路径、有价格的。这将提升长期持有型商业物业的资本化率估值，尤其利好核心地段的优质资产。

  2.信贷环境的边际改善。此前银行对剩余年限少于15年的商业物业拒绝提供经营性物业贷款，导致大量临期物业流动性冻结。随着续期路径的明确（如遂宁允许提前一年申请），银行有望参考“续期意向书”放宽贷款期限，释放沉淀资产价值。

  3.投资风险提示：区域与用途的锁定。并非所有土地都能顺利续期。风险点一：位于城市规划“公共利益”红线内的土地，到期后面临被收回且无偿收回的风险（依据《城市房地产管理法》）。风险点二：工业用地若不达产，续期无望，投资需谨慎甄别地方产业园的运营合规性。