4、融资模式变革

  2、融资模式变革

  ① 高速扩张有赖于财务高杠杆

  阳光城近几年的快速发展，主要依赖于“保利式”高杠杆策略。2012年，企业拿地总量超过销售额的六成。进入2013年，阳光城拿地扩张与融资的速度依然不减。从阳光城2013年一季度的公告看，企业新增土地面积50.51万平方米，拿地金额约10.42亿元。企业开发效率提高的同时在负债比率上持续上升。对比2011年至2012年典型企业净负债率数据看，2011年阳光城达到了109.18%，2012年更是升至137.37%。从行业的负债情况来看，在市场调控环境下，典型房企都采取了清库存加快销售提升销售回款降低负债率，而阳光城到2013年的净负债率仍然持续上升中。

  ② 多样化的融资方式护航财务安全

  尽管净负债率很高，但阳光城一直保持着稳健的财务，这与其多样化的融资方式不无关系。

  阳光城的资金来源除了最基本的银行贷款外，信托和基金也占据了很大部分。从阳光城的债务结构来看，银行贷款仅占企业总负债的很小一部分。企业2012年的贷款中，银行借款为15亿元，仅占总借款的16.8%。在2010银行贷款收紧，信托成为阳光城的主要融资方式。阳光城2012年年底剩余债务中，信托债务额为37.54亿元。阳光城2012年基金合作融资额约14.75亿元，额度基本和银行贷款持平。由于其融资成本较低，股权合作降低风险等因素，企业在逐渐加大基金融资规模，2013年一季度，企业就与歌斐资产达成多个融资协议，涉及资金达24亿元。

  阳光城债务总额虽然较高，但是还款时间分布较为分散，抗风险能力较强。根据2012年阳光城年报显示，企业的总负债额为89.39亿元，其中20亿元的信托负债已经提前支付，在剩余的债务中，负债总额散布在未来2年之间，偿还额度不高。今年的偿付额仅21.5亿元，从还款总量来看并不高，企业的项目回款足以偿还这部分债务。从企业以往还款的情况来看，企业在今年有多个大额度信托可以在销售回款到位后提前偿还，这也将给企业腾出更大的资金利用空间，并为将来的其他融资提供便利。

  ③ 融资模式从债权信托向股权合作开发基金转变

  2010年市场调控使货币政策逐渐收紧，房企银行贷款难度激增，阳光城只能通过信托等方式融资。2011年开始，阳光城逐渐加大信托的融资量，支持企业的高速发展。信托以其融资额度较大，还款周期较长，且信托融资时间比较分散，融资偿付时错落分布，不存在因集中偿付而造成资金压力等众多优点，弱市下，成为企业融资的主要选择。

  当然，信托融资最大的缺陷是成本高，高额的信托利息严重压缩企业的利润，并提升财务风险。为此，2012年开始，阳光城开始寻求新的融资途径，开辟了与基金合作开发项目的新型融资模式。

  2012年7月，阳光城联手诺亚财富旗下的歌斐资产合作成立“歌斐居业1号-阳光城地产基金”，并对阳光城集团福州闽候项目和厦门翔安项目的投资。事实证明，歌斐资产的这次投资举措十分正确。其投资的厦门阳光城•翡丽湾项目于2012年12月18日首次开盘，28分钟内售罄160套别墅，创下厦门房地产历史上别墅开盘销售速度最快，单次销售面积最多的两项纪录；福州阳光城•西海岸项目于2013年1月12日首次开盘，开盘即售罄。初次合作的成功使双方的合作更加紧密， 2013年初，阳光城再次与歌斐资产合作成立地产基金，募资24亿元，歌斐基金以持股49%的形式投资阳光城多个房地产项目。

  歌斐资产与阳光城的股权合作，具体运作如下：以福州阳光城•西海岸项目为例，项目资金总需求不超过5亿元；项目注册资金3921万元，其中，阳光城出资2000万元，持有51.01%的股权，歌斐基金出资1921万元，持有48.99%的股权；项目后续开发资金，阳光城需出资1.4亿元，歌斐基金需提供剩下的3.2多亿元；其中，后续开发资金部分都要计算资金占用费率，歌斐基金提供的资金占用费按年息10%计算，阳光城提供的资金占用费率不低于银行利息、不高于歌斐基金的资金占用费率。

  可以看到，这是一种“资金共投、风险共担、利润共享”的股权合作模式，对歌斐资产与阳光城而言是一种双赢：歌斐资产方面，其资金投入只有少部分(约6%)是不计利息的，绝大部分资金投入拥有10%的年息收入，这已比银行利息高出很多，更关键的是，还有49%的项目利润分红，因此歌斐资产对阳光城旗下项目的投资回报率都很可观。阳光城方面，这种基金合作方式相对于信托融资具有4大优势：一是初始资金投入少，在上述案例中，一个5亿的项目，初始投入只有2000万元。二是资金压力小、负债率大幅降低。基本上，前期资金投入可以让歌斐资产投入，阳光城只需在工程收尾时投入即可以。由于占用资金的时间短，同一笔债务就可以在更多的项目上周转，这样对外债务融资的需求就大大降低，从而有效降低企业的负债率。三是资金成本小，相比信托平均15%的年息，合作基金资金费用只有10%，企业的开发成本大幅下降，利润率提高。四是带来企业规模化扩张的无限可能。