[克而瑞]谁才是30城楼市之真正霸主

  2014年12月31日，CRIC研究中心发布了2014年中国房地产企业TOP100排行榜。通过TOP100房企的项目销售清单，我们进一步从城市入手分析：各城市TOP10的市场份额达到多少？各城市市场的TOP10企业特征又是如何？

  30城市场竞争差异大，一线城市相对均衡

  据30个重点城市2014年销售TOP10市场份额来看，无论以销售金额抑或销售面积计算，均可将这30城大致分为三类：第一 类为市场高度集中城市，前十强房企市场份额占到半数以上，福州、贵阳最为典型，其次昆明、泉州也较为明显；第二类为市场较为分散城市，前十强的市场份额不 足3成，主要代表有青岛、成都和长沙三个城市；第三类为市场竞争程度相对均衡城市，多数城市均属该类，十强的市场份额基本处在40%上下。

  单个典型城市来看，城市间市场集聚度高低差异巨大，先来看销售金额的市场占比情况，福州2014年TOP10销售金额的市场占比高达73%，相 对的，长沙TOP10销售金额仅占全城总额的17%；再来看销售面积的市场占比情况，同样是福州遥遥领先，面积TOP10总和逼近市场80%，而30城中 占比最小的长沙仅15%，差距悬殊。

  就城市能级而言，一线城市均集中在竞争相对均衡类别，一来北上广深市场需求大，进驻房企多，呈现出百花争鸣的局面，集中度自然不会痴高；二来一 线城市土地价格以及开发成本相对高昂，对进驻房企资金及运营能力要求高，部分房企难迈进入门槛，因而市场又存在一定的垄断性，总的来说，一线城市可谓垄断 竞争市场，垄断与竞争并存。其中，广州较为特殊，TOP10占比接近50%，属于一线城市最高水平，这与其当地的房地产发展阶段和特征密切相关。

  精耕大本营且市场规模小致高集中度，规模大城竞争更激烈

  延续上述分类方式观察各类城市TOP10房企的企业特征，不难发现，市场集聚性强的城市多为房企总部所在地，闽系房企为近年来势头最盛的派系， 阳光城、融信、金辉、泰禾等新晋黑马均发家于福州，该类房企的发展模式多为立足、精耕大本营，再拓展全国市场，因而福州作为其大本营，2014年前十强基 本被此类房企囊括，同时福州商品房整体成交规模较小，2014年商品房成交金额近543亿元，前十强占比显得尤为突出。类似的城市有如贵阳、厦门、泉州， 皆是本土发迹房企坐庄。

  市场集聚度小的城市，诸如长沙、成都、武汉、青岛，这类城市基本上不存在本土强势企业，全国性房企在当地风生水起，占据TOP10多席，但十强 占比不大，主要原因在于该类城市成交规模巨大，就2014年成交面积而言，成都、武汉、长沙在30城位列三甲，成都甚至接近2200万平方米，成交金额更 是仅次于北上广，达1589亿元，如此庞大规模只能众多房企分食，虽TOP10房企都是全国性大房企，最终占比并不突出，对中小房企仍有巨大生存腾挪空 间，市场竞争也更加激烈。

  对企业布局而言，城市间竞争程度各有差异，房企进驻新城市自是难度不一，竞争程度高、集中度低的城市各房企竞争力相当，进驻较易，只要能够迎合 当地购房者置业需求，便不至于出现水土不服现象，而且该类城市市场规模大，精心经营也能逐步占领一席之地；而竞争程度低、集中度高的城市当地龙头房企市场 占有率高，本土房企实力与势力均不可小觑，新进企业进驻风险不在话下，实难打破现有格局，若无“金刚钻”这样的绝对竞争优势我们建议最好还是别揽这“瓷器 活”，尽量选择竞争环境宽松的城市突破为妙。