[克而瑞]“收购狂人”融创的弯道超车术

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  近日融创公告称，将斥资23.75亿元收购佳兆业位于上海的4个项目，分别为上海佳兆业8号二期(占上海荣湾100%股权)、上海君汇上品(占上海清湾100%股权)、上海浦东金融中心(占上海赢湾51%股权)、上海佳兆业城市广场三期(占上海诚湾51%股权)。

  收购有利于融创深耕上海和控制成本

  此次收购对于融创而言，有几大好处。首先，上海是融创的战略核心城市之一，收购上海项目，有助于融创巩固和拓展上海市场。融 创素来以“高聚焦”模式为大家所知，目前仅进入8个城市，却支撑了658.5亿元的销售额，单城产能达到了82.3亿元。其中上海市场扮演重要角色，贡献 了近30%，上海融绿平台2014年更是以175亿元拿下了上海住宅商品房销冠。本次收购4个项目，总可售建筑面积约为37.8万方，未来将给融创带来可 观的收益和市场地位的提升。

  其次，收购佳兆业项目的成本，比企业在公开市场拿地相对较低。通过收购的方式获得项目，成本一般较低，加上 上海作为一线城市，近年来土地价格持续快速增长，企业公开市场拿地竞争压力越来越大，收购合适的优质资产成为很多企业的一个选择。而本次收购的价格也相对 合理，以君汇上品项目(清湾兆业)为例，仅比2014年8月佳兆业11.55亿元摘得此地时略高，而该地块周边宅地供应稀缺，也主要以别墅产品为主，商业 价值颇高。

  当然，本次收购还需要政府及监管部门的批准和许可，如果收购成功完成，也不排除佳兆业还要继续出售其他项目的可能。截至2014年中期佳兆业在 28个城市拥有约2360万平方米的土地储备，一线(深圳、广州、上海)、二线(长沙、武汉、重庆、成都、南京、苏州、杭州、青岛、大连、沈阳)占比分别 为14%、26%。珠三角区域占据近半壁江山，其中一大部分为旧改项目，而珠三角以外地区还是以招拍挂获取的项目为主，其中不乏收购的机会。我们认为，对 于佳兆业位于其他城市，符合融创重点城市深耕战略的项目，融创或将进一步扩大收购范围。对于其他企业而言，亦可伺机而动。

  收购拿地推进融创规模快速扩张

  不管是这次收购佳兆业上海的四个项目，还是之前和绿城的纠葛，融创可以说是近一年来房地产行业的“收购狂人”。不仅如此，从融创近三年来的新增 土地储备情况也可以发现，融创有一大部分土地储备是通过收购获得的，收购在企业规模扩张过程中占据了不可或缺的地位。2012年收购总建筑面积占比高达 66%，2013年和2014年也分别占到了26%和18%，如果不是2014年收购绿城股份失败，这个比例可能会更大。

  2012年6月融创以33.6亿元收购绿城9个项目50%的股权，成立上海融绿平台，涉及项目总建筑面积高达345万平方米，这些项目下半年为 企业贡献了51亿元的销售金额。同时借助融绿平台和与绿城的合作，融创可以说顺利的打通了上海和杭州两大市场。2012年企业销售规模成功从2011年的 117亿元突破至316亿元，增幅高达79%。

  进入上海和杭州之后，融创在上海和杭州的扩张主要以收购为主，2013-2014年在上海获取的6幅土地中有4幅是收购的，在杭州新增的7幅土 地亦有5幅通过收购获得。通过收购方式，使得融创在短短三年时间就成为了上海市场的销冠，在杭州市场也占据了领先地位。除此之外，融创在北京、天津地区也 不曾放弃收购的机会，公开市场拿地与收购双管齐下，2013年销售金额突破500亿元，2014年销售金额更是达到658亿元，进入房企TOP10，实现 了规模的跨越式增长，三年复合年增长率55%。

  收购不仅让融创顺利进入新的市场，实现规模的快速扩张，在成本控制上也大有裨益。融创采取深耕重点城市的发展战略，这些城市优质地块供应越来越 少，竞争激烈，收购方式可以降低企业项目获取成本。此外，收购的项目有一些由于已经开展前期工作，甚至拿到预售证，可以缩短项目运营周期，近年来融创保持 了较高的周转率。

  除了收购拿地之外，融创近年来在公开市场拿地，也以合作拿地为主，很少单枪匹马的大肆拿地。通过合作的方式，融创可以用较少的投入撬动较大的规 模。2013年合作项目总建筑面积576.48万方，占总建筑面积82%，2014年合作项目总建筑面积占比更是达到了88%，在土地价格高企的一、二线 城市，采用合作方式不失为降低风险的好方法，在合作过程中亦可以实现合作各方的资源互补。

  未来，随着房地产市场的调整，对企业的成本控制、资源获取、营销去化等要求越来越高，将会有更多的并购产生，而具备并购整合能力的企业将在其中得到更多的机会，脱颖而出。