[克而瑞]“收购狂人”融创的弯道超车术

2015-02-04 10:22:27来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-02-04
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

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  近日融创公告称,将斥资23.75亿元收购佳兆业位于上海的4个项目,分别为上海佳兆业8号二期(占上海荣湾100%股权)、上海君汇上品(占上海清湾100%股权)、上海浦东金融中心(占上海赢湾51%股权)、上海佳兆业城市广场三期(占上海诚湾51%股权)。

 收购有利于融创深耕上海和控制成本

  此次收购对于融创而言,有几大好处。首先,上海是融创的战略核心城市之一,收购上海项目,有助于融创巩固和拓展上海市场。融 创素来以“高聚焦”模式为大家所知,目前仅进入8个城市,却支撑了658.5亿元的销售额,单城产能达到了82.3亿元。其中上海市场扮演重要角色,贡献 了近30%,上海融绿平台2014年更是以175亿元拿下了上海住宅商品房销冠。本次收购4个项目,总可售建筑面积约为37.8万方,未来将给融创带来可 观的收益和市场地位的提升。

  其次,收购佳兆业项目的成本,比企业在公开市场拿地相对较低。通过收购的方式获得项目,成本一般较低,加上 上海作为一线城市,近年来土地价格持续快速增长,企业公开市场拿地竞争压力越来越大,收购合适的优质资产成为很多企业的一个选择。而本次收购的价格也相对 合理,以君汇上品项目(清湾兆业)为例,仅比2014年8月佳兆业11.55亿元摘得此地时略高,而该地块周边宅地供应稀缺,也主要以别墅产品为主,商业 价值颇高。

  当然,本次收购还需要政府及监管部门的批准和许可,如果收购成功完成,也不排除佳兆业还要继续出售其他项目的可能。截至2014年中期佳兆业在 28个城市拥有约2360万平方米的土地储备,一线(深圳、广州、上海)、二线(长沙、武汉、重庆、成都、南京、苏州、杭州、青岛、大连、沈阳)占比分别 为14%、26%。珠三角区域占据近半壁江山,其中一大部分为旧改项目,而珠三角以外地区还是以招拍挂获取的项目为主,其中不乏收购的机会。我们认为,对 于佳兆业位于其他城市,符合融创重点城市深耕战略的项目,融创或将进一步扩大收购范围。对于其他企业而言,亦可伺机而动。

  收购拿地推进融创规模快速扩张

  不管是这次收购佳兆业上海的四个项目,还是之前和绿城的纠葛,融创可以说是近一年来房地产行业的“收购狂人”。不仅如此,从融创近三年来的新增 土地储备情况也可以发现,融创有一大部分土地储备是通过收购获得的,收购在企业规模扩张过程中占据了不可或缺的地位。2012年收购总建筑面积占比高达 66%,2013年和2014年也分别占到了26%和18%,如果不是2014年收购绿城股份失败,这个比例可能会更大。

  2012年6月融创以33.6亿元收购绿城9个项目50%的股权,成立上海融绿平台,涉及项目总建筑面积高达345万平方米,这些项目下半年为 企业贡献了51亿元的销售金额。同时借助融绿平台和与绿城的合作,融创可以说顺利的打通了上海和杭州两大市场。2012年企业销售规模成功从2011年的 117亿元突破至316亿元,增幅高达79%。

  进入上海和杭州之后,融创在上海和杭州的扩张主要以收购为主,2013-2014年在上海获取的6幅土地中有4幅是收购的,在杭州新增的7幅土 地亦有5幅通过收购获得。通过收购方式,使得融创在短短三年时间就成为了上海市场的销冠,在杭州市场也占据了领先地位。除此之外,融创在北京、天津地区也 不曾放弃收购的机会,公开市场拿地与收购双管齐下,2013年销售金额突破500亿元,2014年销售金额更是达到658亿元,进入房企TOP10,实现 了规模的跨越式增长,三年复合年增长率55%。

  收购不仅让融创顺利进入新的市场,实现规模的快速扩张,在成本控制上也大有裨益。融创采取深耕重点城市的发展战略,这些城市优质地块供应越来越 少,竞争激烈,收购方式可以降低企业项目获取成本。此外,收购的项目有一些由于已经开展前期工作,甚至拿到预售证,可以缩短项目运营周期,近年来融创保持 了较高的周转率。

  除了收购拿地之外,融创近年来在公开市场拿地,也以合作拿地为主,很少单枪匹马的大肆拿地。通过合作的方式,融创可以用较少的投入撬动较大的规 模。2013年合作项目总建筑面积576.48万方,占总建筑面积82%,2014年合作项目总建筑面积占比更是达到了88%,在土地价格高企的一、二线 城市,采用合作方式不失为降低风险的好方法,在合作过程中亦可以实现合作各方的资源互补。

  未来,随着房地产市场的调整,对企业的成本控制、资源获取、营销去化等要求越来越高,将会有更多的并购产生,而具备并购整合能力的企业将在其中得到更多的机会,脱颖而出。


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