[克而瑞]旭辉：力图三率平衡 保证有质量增长

  2014年，旭辉地产在业界表现抢眼，无论是上半年借助“微销宝”打了一场漂亮的营销仗，还是在全年业绩的完成率上保持领先。总体来看，旭辉地产 正努力在其“增长率、负债率、利润率”三者之间保持平衡。从目前来看，企业财务稳健，销售增长目标已适当放缓，接下来的主要工作势必是争取提高盈利能力。

  业绩：销售同比上升38%，2015年订立保守目标250亿

  2014年，旭辉集团实现合约销售金额212亿元，同比上升38.4%的佳绩，3年复合增长率高达49%，远超过行业平均水平。虽未达成全年220亿的销售目标，但同比去年，依然上涨了38%，在房地产调整期能顶住压力，交出这样一份答卷实属不易。

  值得注意的是，旭辉地产曾经一度在公开场合表示要在17年完成500亿元销售目标，此次在投资者业绩发布会上却只字未提。企业表示2015年销 售目标为250亿元(同比增幅为18%)，且是以500亿元的可售货源来保驾护航。我们不论15年市场如何，即使只有50%的去化率，目标量还是可以轻松 完成。在历经几年的高速增长后，旭辉地产的确需要一段时间的调整，此时适当调低销售规模增速，确是理性合理的。

  土地：存货充足，新增地块成本控制有所改善

  2014年企业拿地态度较为谨慎，全年新增土地总建筑面积为130万方，较去年同期下降66%。但截止2014年底，旭辉地产的土地储备存量为960万，如果按照目前20%的销售增长速度，可维持4-5年左右的开发销售。总体来看，企业土地储备还是比较充裕的。

  14年旭辉新增土地的平均楼板价为7496元/平米(其中纯住宅楼板价为5109元/平米)，同比上涨68%。虽然从数据上来看，企业土地成本 上升，但对比周边在售同质住宅售价，成本控制有所改善。虽然苏州工业园区玲珑东区南项目的楼板价达到了周边售价的64%，但该地块坐拥金鸡湖一线湖景，周 边有成熟的商业休闲配套，且地块内还设施幼儿园，对消费者的有较强的吸引力，未来利润空间还是值得期待的。

  盈利：企业盈利水平一般，营销和管理费用控制成效渐显

  就盈利能力来看，H股房企毛利率平均在30%，净利率平均在20%，相比较来看，旭辉地产的盈利能力表现一般。主要由于其土地来源都是公开市 场，很少有毛利率50%以上的项目，而在未来这种局面并不会改善。不过值得一提的是，在所有人都担心房企盈利能力面临下降的背景下，14年旭辉的盈利指标 下调幅度却在可控范围，尤其是在扣除投资物业公允价值变动后，其核心净利率仅下降1.2个百分点。

  在土地成本无法下降的情况下，旭辉正努力倒逼其他方面的成本，例如营销成本、行政管理成本。从他的努力来看，成效渐显，两大成本费用率同比下降 了1.4个百分点，着实为企业争气了一把。14年，旭辉在营销创新方面表现突出，积极搭建“微销宝”平台。该平台从集团层面策划，囊括旭辉全国所有项目， 并且拥有“代理机构”和“社会资源”两套佣金体系，是国内较为完善的全民营销平台。

  偿债能力：负债控制能力稳健，年内无偿债压力

  作为一家销售规模快速增长的房企来说，旭辉地产在资金控制方面还是比较稳健的。从债务情况来看，即使将永续债作为债务计入，企业的净负债率也只 有67%，就60%~70%的安全红线而言，旭辉的债务杠杆适中，财务风险处于可控范围内。不仅如此，从其负债结构来看，长短期债务比再次提升，达到了 3.57，有效的“长债换短债”意味着企业年内债务压力减小。不仅如此，现金短债比也有2.35。在这种情况下，即使企业年内销售回笼资金全部用于拿地， 企业也不会出现资金链紧张的问题。

  如果企业再能够在一二线城市获取优质地块，相信伴着有序的规模增长，良好的资金面，旭辉地产将在资本市场更会受到青睐，融资成本也将有所降低。不得不说，房地产白银时代，练好内功，保质保量的增长才是企业应当追求的发展之道。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的分析报告推出，敬请关注！