[中房研协]行业扩张停滞 房企和业者均在谋变

  近期，被视为房地产界营销女神的蔡雪梅发布其创业项目——“中国首个生活方式预制开发平台eLab”,告别职业经理人生涯。从肖莉、毛大庆到倪建达，再到蔡雪梅，他们依次离开万科——房地产开发企业的龙头老大，上实城开——上海传统房地产开发国企，世茂地产——闽系房企的典型代表，而从他们的履历看，毛大庆从凯德到万科到创业中国版We work，倪建达深耕上海地产行业多年后从易居金融板块起航，蔡雪梅从龙湖走到世茂开始B2C，轨迹不同，途径却基本一致，就是追寻新的行业热点去创业，那么，这到底是房地产行业堪忧，还是职业经理人的天花板已现？

  一、当年市场已经发生根本性变化：住房整体告别短缺，开发利润逐渐压缩

  毫无疑问，房地产的黄金时代已经过去。这主要和我国整体上已经告别了住房短缺的时代有关。1998年住房改革以来大规模的住房建设，使我国住房市场发生了深刻的变化。根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。央行调查统计司的有关研究也显示，1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套，以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计，当前我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿，以2011年城市户均人口数(2.87人/户)计算，我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而，估算我国城镇户均住房套数约为1套。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示：到2015年，‘十二五’末，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。

  在2013年，全国商品房成交面积超13亿平方米，被业界视为商品房成交量的天花板。具体数据见图1。而不少研究机构也分析认为，房地产开发企业的利润在2011年达到14.8%的峰值之后，逐年回落，当年房企的平均利润约为11%，未来利润空间将进一步压缩。

  二、企业转型势在必行：轻资产化、多元化、合作、出海等均成为趋势

  不管是开发企业还是服务企业，大家普遍对行业充满了担忧。5月13日，万科和万达的战略抱团的消息惹得行业一片惊愕，“两万”一时成为最热词语。中国最大的住宅开发商和最大的商业开发商联合，双方均提到了合作是为了“轻资产”模式转型，但却没有叙述具体“轻”在哪里。此前，曾有猜测万科会负责持有商业运营部分，但事实上，万达官方表示未来“万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分”，也就是说，双方都将承担自己开发部分的土地成本，而万达还是将承担商业持有和运营的成本。

  但近期万达集团正在上海自贸区商谈万达准REITs权证交易平台细节。这使得万达轻资产化的路径逐渐明晰。2014年12月底，万达香港上市后，王健林发布的首个公开演讲就透露出万达将在2015年推出全新一代的商业升级策略。2015年4月，万达公布了这个核心策略：其实质内容是从以房地产为主业的企业转型为服务业为主的企业，到2020年服务业的收入、净利占比要超过65%。根据万达自身的测算：目前投资1座万达广场平均资金成本约8亿元，1000座万达广场至少需撬动8000亿元。业务证券化是为这次转型提供业务基础，也是商业地产的发展方向。因此，万达将在五年的时间里全方位迅速转型为一家商业投资服务公司。

  而之前，绿地借壳金丰实现金融领域的战略布局、阳光城联手中民投寻求金融靠山、易居旗下金融公司上市并豪言发展为金融公司，可见房企金融化以及和金融攀亲成为一种必然选择。

  而诸如克而瑞、世联这些原房地产咨询行业的领军者，近两年的咨询业务均快速萎缩，公司的发展战略开始转变和调整，金融化、平台化成为趋势。可见，房地产企业的整体转型、谋求新发展已经生存的是新常态。

  三、行业扩张停滞、企业转型发展，必然导致人才变动

  行业扩张的停滞，对行业人才特别是高管人才将带来极大的冲击：一是扩张放缓导致企业内部晋升机会减少。在行业快速增长的黄金时代，房企都在扩张规模，企业每新拓一个城市、新拿一块地，相应地，就要增加区域公司或项目公司总经理、副总经理高管职位。企业内部充满了晋升空间和发展通道。而2014年后一些城市公司开始撤销，相应的很多高管就被迫离职。以雅居乐为例，为节约管理成本，企业打算将原先集团-区域-分公司的三层架构，变为集团-区域公司两层架构，如此，很多高管将被迫离职。二是行业企业发展停滞，很多高管不在看好房地产领域，不管是企业缩减导致的高管职位过剩，还是高管个人不看好行业发展，都将继续导致高管的跨行业就业。另外，在行业不景气的背景下，企业生存压力加大，对高管的考核更加苛刻，无形中也增加了高管坐稳职位的难度。

  另外，随着房企的多元化转型，如加快 “金融+商业地产”轻资产化运作，今年该领域的黄埔军校凯德商用也开始遭受高管离职的地震。那些被房企关注的其它热点领域如“互联网+地产”、“地产+产业”，标杆房企如彩生活、华夏幸福，互联网社区服务和产业运营方面的高端人才，未来也可能被频频挖角的对象。就像当年房企集体从万达商业运营领域挖人一样。

  四、职业经理人寻求发展新方向：创业成为新的选择方向

  就在今年两会李克强总理所作的政府工作报告中，创客、大众创业、万众创新等字眼的出现，更是为整个行业注入了兴奋剂。不知道房企大佬也受总理的煽动了，还是行业下行、职业瓶颈的影响，近两年越来越多的大佬甚至是有想法的房地产从业者，辞职创业的、转型发展的队伍越来越大。

  克而瑞研究中心发文称：根据企业公告统计，以A股135家房企为例，2012年以来，核心岗位的集团高管离职人数开始上了一个台阶，比之前增长近一倍。并且近一年高管离职的关注度明显增强，主要和这些高管投入创业的方向有关。

  注：根据A股房企公告统计，统计范围包括总裁、副总裁、总经理、副总经理、董事长、副董事长、董秘、财务总监、总工程师等关键岗位，不包括董事、独立董事、监事等股东层面、非关键岗位的高管。

  2015年5月份统计时间截至20日。资料来源：企业公告、中国房地产决策咨询系统

  一方面，“互联网“+“房地产业及上下游”正在催生一个个金矿。以时下热点“互联网+金融”为例， 就跟房地产有莫大关系，不管是房企融资、众筹建房，还是消费者购房、家装贷款，都会跟互联网金融搭上边。不少行业领军者都强烈看好该领域。这也是倪建达、蔡雪梅等大佬正在筹划新发展的方向。另一方面，创客空间也成为新的热点。毛大庆的中国版本的WeWork，很大程度上是对存量空间的利用，提供给一批创业者。在我国商品房新增市场萎缩的形势下，盘活存量将是一个大有可为的空间。特别是中心城区的一些空间再造。

  （本文来源：易居研究院，苏艳）