[克而瑞]透析中海物业招股书：丰满还是骨感？

  2014年彩生活用一份靓丽的财报宣誓成功于物业领域掘金后，万科、保利、中海、碧桂园等企业纷纷表示要抢滩物业蓝海。中海在完成内部一系列资产转让及收购动作后，已经率先向港交所递交申请分拆上市。作为物管领域第二家即将上市的企业，中海物业到底怎样？

  布局：基于地产业务的物业布局，政府物业为中海特色

  截至2015年5月，中海物业管理的物业数量达到384个，总建筑面积6762万平方米。从区域分布来看，中海物业的管理分布较为均匀而且近似地产业务布局，因为中海物业90%的业务都来自控股股东或同系联营公司。未来，中海物业的增长应该会更多来自收购。

  从中海物业的的管理物业类型看，95%为住宅，值得注意的是企业1%的政府物业，这一点在众多的物管公司中 较为少见。服务政府相比一般的物业服务收入更稳定，而且这块领域进入企业少、市场空间开阔。政府的物业外包有利于于政府削减架构，财政透明。此外像不少三 四线城市的政府物业寻找合适的开发企业容易但是寻找性价比高的物管就没那么容易，中海物业在这方面有一定的发展前景。

  业绩：包干制为主利润率较低，但是收益规模有保障

  中海物业目前已经形成稳定的收益，2014年营业收入同比增长17.3%至21.64亿港元，营业收入规模远远超过已经上市的彩生活，主要是因为中海物业和彩生活才去不同收益方式：中海物业管理收入以包干制为主(占比超过80%)，而彩生活则是以酬金制为主。 因此，从毛利率方面来看，中海物业近两年一直维持在19%左右，和彩生活2014年79.6%的毛利率同样有很大的差距。从净利润规模角度来看，中海物业 2014年净利润9.71亿港元，而彩生活只有1.50亿元。结合管理的建筑面积来看，中海的单位净利润(单位净利润=净利润/管理总建筑面积)也比较 高。截至2014年，中海物业的单位净利润1.36元/平方米(换算汇率以0.79计算)，而彩生活2014年的单位净利润为1.10元/平方米。

  对于众多房企追逐的物业分拆上市到底能给中海带来怎样的好处呢？

  资本：打通融资渠道，增强变现能力

  中海物业的未来发展有两个方面，一是通过收购实现扩张；二是不断发掘O2O潜在价值，而这两个方向在未来都需要大量的资金支持。由于彩生活的成功，港股平台对于物管企业及社区O2O的故事较为亲睐，因此赴港上市也是中海物业打通资本市场并且较符合企业需求的一条路。

  除此之外，中海物业凭借平台优势有着一定规模且稳定的物业收入，完全有变现的可能。今年7月世茂推出了首单物业费资产证券化(物业费ABS)，面对国内金融市场的层次和产品日益丰富，越来越多的产品变现成为可能，而中海物业也将是企业一座不小的金矿。

  扩张：独立运营，中海物业有机会跑起来

  中海物业实现上市之后，企业发展的束缚减小。上市前，中海物业的发展主要围绕中海的地产业务开展，无论是城市进入数量还是物业管理面积都难有 “大跃进”的表现。分拆上市后，中海物业能级提升与中海地产平齐，能够接受的集团资源更多，加上上市平台的融资能力，扩张速度肯定更快。其次，扩张的方式 也会更多样，中海物业目前都是自营为主，但是以开发见长但物管较弱的房企不在少数，中海物业有大量的合作机会，包括像万科所作的“睿服务”，中海也都可以 尝试。在中海物业管理和服务都变轻的情况下，中海物业将会跑起来。

  尽管目前来看，中海物业一系列的动作对企业而言大有裨益，但是有些问题也是企业不得不面对的。

  快速扩张下或难保盈能力及竞争力

  物管公司的扩张很大一块在于收购，但是收购中就存在影响服务质量的隐患。中海地产目前的项目主要以中高端为主，因此在中海物业服务的大量物业中 中高端偏多，因此收缴物业费难度低，业主素质高管理难度低。未来企业在扩张过程中的收购难免参差不齐，物管服务的下降或是物业纠纷都很容易影响到中海地产 及中建的业务开展，而且各地的人力成本差异较大，企业能否保持较好单产的同时提高毛利率水平还有待验证。另一方面，中海物业虽然偏向中高端，但是在市场上 竞争力还要打个问号，像绿城、星河湾等很多企业是专业服务高端市场的，未来越来越多多的企业涉足物业，对于中海物业而言是不小的挑战。

  社区O2O听起来很美

  当下最热的两件事，一件是股市、一件就是互联网。而房地产+互联网最火的概念就是社区O2O，不过目前众多试水社区O2O的企业还没有一家敢说 已经成功的，因此做社区O2O机遇与挑战并存。在今年3月底的全年业绩发布会上中海地产都未曾透漏过有多元化的拓展打算，而在7月的招股书中重点提到了 O2O这一块，但是中海物业的社区O2O在产品打造上都是些常有耳闻的概念，未有结合中海特色的变化，那么O2O这块是为了上市应景做的，还是有长远打算 很难说。此外，社区O2O涉及到的App产品开发及推广成本也比较高，如果企业要做，那么是否可以考虑合作的方式开展，像恒大和腾讯合作社区O2O一样， 各展所长。