[克而瑞]绿地香港五大金融创新模式解析

  绿地香港、绿地控股陆续发布了中期业绩，并推出了新战略。废话不多说，直接送上满满的干货：创新模式的解析和的业绩财务点评。

  绿地金服五大金融创新模式

  绿地香港业绩发布会上最大的亮点，是绿地旗下互联网金融平台“绿地金服”定位的确立，和五类金融创新产品模式的推出。其本质是通过绿地优势和平台搭建，让房地产的投资属性转化成更确定的数字收益，是传统房地产投资和传统金融产品投资的结合，最终使得房地产企业、绿地业主、个人及投资者等形成金融生态圈。

  绿地金服业务主要分为机构交易(传统金融、互联网金融平台、三方理财，地产基金境外融资，ppp)、个人理财(固定收益、众筹项目、资本市场、海外市场)和中介服务(传统中介、互联网中介、p2p有抵押和社区金融)。

  目前绿地金服产品研发的重心是机构交易和个人理财，已拿到私募管理基金等牌照，旗下自有app绿地广财于8月底上线，上线前三日注册用户5.5 万人，绑卡用户4.5万人，交易量3000万元。长期目标是在三年内打通500个社区，平台交易量突破人民币1000亿元，注册用户突破300万。

  绿地金服已经落地或即将落地的产品有五种：

  绿地地产宝针对中小房企融资需求。绿地广财app上的首个产品“蓝天1号”已经发行，融资方为旭辉，金额为 4亿元，绿地金服通过金交所将委托贷款的债权拆分制作成理财产品发行。产品1万元起投，预期收益率在6.6%到10%间，收益来源是旭辉这笔贷款的还款。 尽管不保本保息，但介于还款来源是贷款的还款，而非商业运营收入等不固定收益，因此风险较小。

  绿地reits帮助房企将在建项目整体出表。首单目前已经在筹备中，与平安证券合作，涉资3.6亿元，将在绿地香港南翔项目试点。其原理是项目整体出让给私募基金，房企获取确认收入，基金公司将项目做成产品，是资产证券化的一种形式。

  绿地融通宝为房地产上下游企业提供融资平台。此类产品的特点为收益高，但风险也相应较高，融资金额不大，期限也普遍较短。

  绿地融通宝p2p主要定位为社区金融。该产品即针对绿地社区业主，也是对上一类的补充，考虑到部分小型企业主除了公司贷款外，还能以个人名义贷款。

  绿地置业宝加快房企产品去化。这一产品又叫“零元买房”，创新力度最大，购房者全款买房，获取产权产证，在 25年后获得全额房款一次性返还。由于期限较长，业主可于5年后在绿地金服提供的平台上进行折价交易。这样的模式主要适用于旅游度假类产品，帮助此类产品 开发商加快去化速度，也强化了产品的投资属性。

  对于这五款产品，我们认为绿地金服创新模式的优势在于：

  (1)绿地对房地产市场更熟悉，因此能够很快对项目进行评估，放款速度远高于银行等机构。

  (2)绿地金服平台上的融资成本低于信托、基金等渠道，原因同样是绿地在房地产行业的经验，使其在评估风险时更多地基于项目本身而非房企品牌。

  (3)同时解决了房企的库存去化和投资者的渠道选择。在房地产市场波动的情况下，房企库存压力大，而个人投资者则对房产的保值信心不如以前，并缺乏好的理财渠道。绿地金服能通过置业宝等金融产品，将房地产和投资重新嫁接，确保了买房能获得的投资收益。

  (4)绿地自身便拥有大量优质资产，确保各类金融创新产品的不断试点和推出，进而使得平台流动性更充裕。

  绿地香港中报点评

  绿地香港公布了2015年中期业绩，整体表现稳定。

  销售继续稳步增长。绿地香港上半年合约销售金额70.2亿元，同比增长20%，完成上半年销售目标的107%，合同销售面积为88.4万平方米。下半年，公司计划推出四个位于上海的项目，包括位于市中心、定位高端的黄浦区五里桥项目，要完成全年180亿元的销售目标难度不大。

  利润情况走上正轨。绿地香港净利润为0.7亿元，去年同期仅0.04亿元。在借壳盛高置地后，绿地香港去年将上市公司扭亏为盈，而从今年来看，随着结转项目中绿地项目比重加大(报告期内占70%)，利润情况逐步走上正轨。毛利率25%，较去年同期增加3个百分点。

  融资成本进一步降低。绿地香港的加权平均融资成本为5.09%，较去年年末下降0.1%，较盛高置地时期下降近10%，资源背景带来的融资优势充分体现。5月成功发售2.28亿新股，获得17亿港元现金。

  负债较高但结构健康。绿地香港净负债率193%，较去年底提升了38个百分点，在香港内房股中偏高，但长债占92%，短债仅14.69亿元，完全能够被手头现金38.77亿元覆盖，因此并无偿债压力。

  土地储备主要位于华东和西南。绿地香港共有土地储备1400万方，其中33%位于上海，19%位于浙江，15%位于江苏，海南、昆明、广西、黄山和太原则分别占14%、13%、4%、1%和1%。按物业类型划分，则住宅比例最高位73%，商业和办公分别占18%和7%。

  母公司注资有想象空间。绿地香港借壳成功已满两年，过了资产注入限制期，管理层也已经开始商讨注资计划。不 过，具体注入的资产类型尚无定论，按照区域分布、产品类型、业务板块等划分均存在可能性，管理架构也可能因此发生改变。介于母公司绿地控股的业务多元化， 主业在上海优质土地储备丰富，具体注资内容可期。

  绿地控股中报点评

  在绿地香港公布中期业绩前，其母公司绿地控股也公布了上市后的首份半年报。

  能源业务拉低整体业绩。2015年上半年，绿地实现营业收入 859.9 亿元,同比下 降 26.7%，主要原因是能源贸易行业市场仍然处于低迷状态,收入较上年同期减少 49.28%,。利润方面，归属于上市公司股东的净利润 39.3 亿元,同比下降 9.1%，也与能源业务的亏损有较大关系。

  房地产主业加强运营。 房地产主业上半年收入365.32亿元，毛利率25.49%，在行业中处于中等水平。报告期内的主要亮点是，绿地开始在办公楼的运营管理上发力，通过”企 业服务中心”增加产品的附加值，整合资源推出“产业化“和“智慧化“的创新模式。产业化即在办公楼中提供类似原本产业园区提供的服务，如新三板孵化、挂牌 和投融资，税收补贴，政务对接绿色通道等。该模式在北京房山试水较为成功，也已作为楼宇经济典范被列入政府工作报告，未来将在全国的项目中推广。智慧化则 是偏向高科技硬件的打造和人性化服务，如拎包入住、健康和睡眠中心、智慧停车乃至儿童托管中心等。这一模式同时融合了产业园区对企业的扶持引导和智慧社区 中的舒适便利性，符合当前经济政策引导，发展可期。(有关绿地办公楼创新模式，我们后续将推出相关专题，敬请关注嗷)

  金融业务盈利能力显现。绿地金融业务上半年共贡献利润总额 19.05 亿元,同比增长 469%。绿地控股资产包内主要为重资产型金融业务，包括股权、债权投资等；海外业务进展也十分迅速，收购了香港4号和9号证券牌照。在绿地金融计划获取 的保险、证券、信托牌照中，保险最具看点，绿地品牌知名度和公信力有利于传统保险业务的推广和产品销售，而保险资金有成本低、周期长特点，金融管理政策也 逐渐放开为险资参与投资提供了便利，与绿地战略眼光精准的优势相结合后，在对外投资以及海外企业、办公楼的并购方面均有很大的发挥空间，能带来更多利润。

  短期内偿债压力较大。绿地控股报告期末共有现金339.3亿元，无法覆盖678.4亿元的短债。不过，造成 短债较高的原因主要是有423.9亿元的债务将在一年内集中到期，而非短期借贷增加所致。同时，介于绿地有高达1222.6亿元的预售账款，整体上市完成 后融资渠道也更为多元化，资金风险可控。