[克而瑞]中国金茂:营收突破900亿,融资利率降至3.98%

2022-04-11 11:37:09

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-04-11
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  销售保持正向增长,项目结转加快,全年营收超900亿,财务依旧稳健。

  ◎  作者 / 沈晓玲、汪维文

  核心观点

  【业绩保持增长,销售回款率高达96.3%】2021年中国金茂实现销售额2356.0亿元,同比增长1.9%,优于百强房企平均3%的降幅。全年共实现销售回款2278 亿元,回款率达96.3%,处于行业前列。2022年,金茂设定了2400亿的销售目标,结合企业公布的2022年供货超4000亿来看,只需要60%的去化率即可完成目标。另外值得关注的是,金茂城市运营持续兑现,全年26%的签约业绩来自城市运营,相较2020年的21%再度提升5个百分点。

  【投资力度近2倍百强平均,新增土储权益比例54%】2021年中国金茂新增土储计容总建面1071万平方米,项目总土地款1129亿元,权益金额比例较2020年下降至54.0%。拿地销售比达到0.48,二级土地平均拿地成本约为10542元/平方米,企业在上海、北京、苏州、广州、宁波这类一二线城市纳储较多。2021年企业新增二级土地储备中36%均来自于城市运营贡献。

  【新增落地6个城市运营项目,2022年目标至少再落地6个】2021年中国金茂落地6个城市运营项目,新增锁定面积超1600万平方米。管理层表示,之所以未达成8个项目的目标主要是因为行业波动较大,企业主动放缓节奏以获得更好的条件,2022年,公司计划再度落地至少6个城市运营项目。

  【总土储充裕,二级土地可满足3-4年开发所需】截止2021年底,中国金茂共布局全国53个城市,总土储建面达9322.6万平方米。其中一级土地开发储备建面3179.0万平方米,二级土地开发储备建面6143.6万平方米,按照销售和增长速度推算,目前的二级土储可满足大约3-4年的需求。

  【物业开发毛利率16%,企业称已进入稳定阶段】2021年中国金茂实现营业收入900.6亿元,同比增长50.0%,其中物业销售收入826.4亿元,同比上升52%,商业租赁收入15.6亿元,酒店收入16.4亿元。公司整体毛利润167.6亿元,整体毛利率约为18.6%,其中物业开发毛利率16%,根据管理层透露,现在公司的毛利率进入了一个比较稳定的阶段,2021的签约整体毛利率在18%左右,已售未结也在这一水平,因此后期的毛利率也会稳在这个水平。净利方面,2021年中国金茂实现净利润77.0亿元,净利率8.6%。归母净利润46.9亿元,归母净利率5.7%。

  【三道红线维持全绿,融资利率降至3.98%】截止至2021年底,中国金茂共持有现金397.4亿元,整体现金短债比1.58,长短债比提升至3.27,净负债率63%,剔除预收账款资产负债68.0%,全部满足三道红线绿线要求。企业整体融资成本已下降至3.98%,处于行业领先水平。

  01 销售

  销售保持增长
销售回款率高达96.3%

  全年销售额同比增长。根据企业公告数据,2021年中国金茂实现全口径销售额2356.0亿元,同比增长1.9%,优于百强房企平均3%的降幅。面对复杂多变的市场环境,公司紧抓销售回款,全年共实现销售回款2278 亿元,回款率达96.3%,处于行业前列。2022年,金茂设定了2400亿的销售目标,较2021年同比微增,结合企业公布的2022年供货超4000亿来看,只需要60%的去化率即可完成目标,压力不大。

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  半数销售来自华东,城市运营业绩贡献比再度提升至26%。根据企业披露数据,2021年金茂49%销售额来源华东地区,与2020年接近。公司坚持深耕战略,百亿城市数量再度提升至9座,其中北京和南京单城破200亿,杭州、上海突破150亿。从2022年企业供货情况来看,华东区域仍将居于全年业绩贡献首位,华中和西部地区销售占比有望提高。另外值得关注的是,金茂城市运营持续兑现,全年26%的签约业绩来自城市运营,相较2020年的21%再度提升5个百分点。

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  02 投资

  投资力度近2倍百强平均
新增土储权益比例54%

  拿地销售比0.48,近两倍于百强房企平均0.25,新增土储权益比例下降至54%。根据企业业绩会披露,2021年中国金茂共计获取62个二级项目,新增土储计容总建面1071万平方米,项目总土地款1129亿元,权益土地款610亿元,权益金额比例较2020年下降至54.0%,拿地销售比达到0.48,二级土地平均拿地成本约为10542元/平方米,主要是企业在上海、北京、苏州、广州、宁波这类一二线城市纳储较多,按拿地总价计算,一二线城市占比近80%。另外需要关注的是,企业城市运营持续兑现,以计容建面计算,2021年企业新增二级土地储备中36%均来自于城市运营贡献。

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  03 城市运营

  新增落地6个项目
2022年目标至少再落地6个

  全年落地6个项目不及预期,目前累计锁定33个城市运营项目。2021年中国金茂成功落地长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇、贵阳金茂水晶智慧新城、上海横沔古镇、廊坊龙河高新区项目、湖州金茂南太湖未来之窗6个城市运营项目,新增锁定面积超过1600万平方米,再创新高。管理层在业绩会上表示,之所以未达成8个项目的目标主要是因为行业波动较大,企业主动放缓了节奏以获得更好的条件,2022年,公司计划再度落地至少6个城市运营项目。

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  04 土储

  总土储充裕
二级土地可满足3-4年开发所需

  土储总量充裕,二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。截止2021年底,中国金茂共布局全国53个城市,总土储建面达9322.6万平方米。其中一级土地开发储备建面3179.0万平方米,二级土地开发储备建面6143.6万平方米,相较2020年底略有提升,按照企业2021年的销售规模和增长速度推算,目前的二级土储可满足大约3-4年的需求,土地储备充裕。

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  05 营利

  物业开发毛利率16%
企业称已进入稳定阶段

  全年营收同比增长50%,顺利达成900亿营收目标。2021年中国金茂实现营业收入900.6亿元,同比增长50.0%,顺利完成了预期的900亿元营收目标。其中物业销售收入826.4亿元,同比上升52%,是推动企业营收增长的主要因素,商业租赁收入15.6亿元,酒店收入16.4亿元,同比均有提升。

  物业开发毛利率16%,管理层称毛利率进入稳定阶段。2021年中国金茂实现整体毛利润167.6亿元,整体毛利率约为18.6%,其中物业开发毛利率16%。根据管理层透露,现在公司的毛利率进入了一个比较稳定的阶段,2021的签约整体毛利率在18%左右,已售未结也在这一水平,后期的毛利率也会稳在这个水平。净利方面,2021年中国金茂实现净利润77.0亿元,净利率8.6%。归母净利润46.9亿元,归母净利率5.7%,

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  06 偿债

  三道红线维持全绿
融资利率降至3.98%

  现金短债比[1]1.58,债务结构优化,长短债比升至3.27。截止至2021年底,中国金茂共持有现金397.4亿元,整体现金短债比1.58,满足三道红线绿线要求。长短债比方面,企业债务结构持续优化,长短债比提升至3.27。另外,截止至2021年底,企业未提取贷款余额达1114.6亿元人民币。

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  净负债率[2]、剔除预收账款资产负债率[3]满足监管要求,融资利率仅3.98%处于行业领先。2021年金茂成功发行利率为3.2%的6亿美元境外高级债、3年期利率3.65%的20亿中票等低息债券,进一步降低企业融资成本。截止至2021年底,企业整体融资成本已下降至3.98%,处于行业领先水平。净负债率63%,剔除预收账款资产负债率略有升高至68.0%,全部满足三道红线绿线要求。

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企业信用
统一社会信用代码:91310000132217850U
专 题
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