[克而瑞]合景泰富:积极做好债务管理 多元化迎来收成期

朱一鸣、汪慧2022-09-05 17:01:09

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-09-05
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  核心观点

  【全口径销售额238.9亿元,总可售货值可达1600亿元】根据克而瑞数据显示,合景泰富上半年实现全口径销售额238.9亿元,排在行业第42位。根据此前企业披露,2022年总可售货值可达1600亿元,依此计算下半年仍有超千亿可售货值。后期,随着市场修复,企业需紧跟市场动态,及时调整推盘节奏、制定有效的营销策略,抓住机会窗口。

  【投资全面收紧,权益土地储备达1494万平方米】报告期内,投资全面收紧,未有新增拿地。截至2022年6月30日,旗下共有177个项目,分布于44个城市,权益建筑面积达1494万平方米,主要布局在粤港澳大湾区和长三角两大经济区。中短期来看,合景泰富的储备资源尚足,后期流动性好转,仍要在土地投拓上积极展开铺排,夯实储备保障基础和高质量发展的基石。

  【利润率随行业进一步走低,盈利优势削弱】2022上半年,合景泰富实现营业收入84.7亿元,同比下降34.7%。毛利润、净利润分别为14.7亿元、5.0亿元。同时,毛利率17.3%,显著低于2021年同期的30.1%,净利率和归母净利率分别为6.0%、5.1%,盈利优势削弱,后期需要重视有利润的经营。

  【坚持兑付缓解流动性风险,积极做好债务管理】今年以来,合景泰富坚持兑付境内外债务,年初初至报告日累计兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人民币59.39亿元,连同境外美元债券2.5亿美元。截至2022年6月30日,现金短债比为0.98,净负债率为93.2%,下半年仍有多笔美元债和公司债面临到期,中短期流动性都将比较紧张,企业需要持续完善经营和财务风险管理体系,积极应对。

  【商业数智营销平台项目正式启动,持续提升综合运营实力】通过十余年深耕,合景泰富商业运营已进入收获期。今年上半年,购物中心、酒店、写字楼均取得较好的进展,租金收入达到9.16亿,小幅增长1.7%,其中商场增加25%,写字楼增长16%,增强企业造血能力。此外,商业数智营销平台项目正式启动,未来将持续提升综合运营实力。

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  销售

  全口径销售额238.9亿元

  总可售货值可达1600亿元

  2022年上半年,市场持续低迷,销售去化普遍承压,根据克而瑞数据显示,合景泰富实现全口径销售额238.9亿元,排在行业第42位。具体来看,业绩来源仍然以大湾区和长三角两大深耕区域为主,按预售金额贡献划分,在售122个项目中,54%来自粤港澳大湾区,23%来自长三角区域。高能级区城市韧性较高,广州、佛山、深圳、上海、苏州销售业绩占比达到65%。

  根据此前企业披露,2022年总可售货值可达1600亿元,依此计算下半年仍有超千亿可售货值,且主要集中于大湾区及长三角区域的一线及强二线城市。随着市场修复,需求反弹或加速,去化预期走强,将带来更好的业绩表现,企业需紧跟市场动态,及时调整推盘节奏、制定有效营销策略抓住机会窗口。

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  拿地

  投资全面收紧

  权益土地储备达1494万平方米

  报告期内,合景泰富的投资全面收紧,未有新增拿地,这一方面由于市场去化不济,投资风险性增加;另一方面则基于流动性考量,下行周期下,尤其对于民企来说,安全性提至首位。截至2022年6月30日,合景泰富旗下共有177个项目,分布于44个城市,总建筑面积2062万平方米,权益建筑面积1494万平方米,权益占比72%。

  在深耕战略下,目前土地储备主要集中在粤港澳大湾区和长三角,两大经济区土地储备占总土地储备65%,可售资源占总可售资源81%。并且一二线城市储备货源丰富,截至2022年上半年末,一、二线城市权益建面总占比可达65%。

  中短期来看,合景泰富的储备资源尚足,同时城市更新项目也在有序推进,目前已成功中标四个旧村改造项目的合作主体资格,包括广州市天河区吉山村、广州市增城区石下村、广州市黄埔区双沙村及广州市黄埔区南岗村,也可有效补充可售资源,支撑企业发展。但是长期投资停滞,并不利于核心市场竞争力的巩固,后期流动性好转,仍要在土地投拓上积极展开铺排,夯实储备保障基础和高质量发展的基石。

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  盈利

  利润率随行业进一步走低

  盈利优势削弱

  2022上半年,合景累计交付15个项目20余个批次,交付房屋近7000套,实现营业收入84.7亿元,同比下降34.7%。受营收减少及单位成本走高影响,毛利润同比下降62.3%至14.7亿元。净利润为5.0亿元,由于进一步受到投资物业公允值亏损等影响,同比下降82.3%。

  同时,利润率随行业进一步走低。毛利率17.3%,显著低于2021年同期的30.1%。净利率和归母净利率分别为6.0%、5.1%。整体来看,盈利优势削弱,后期需要重视有利润的经营。

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  债务

  坚持兑付缓解流动性风险

  积极做好债务管理

  在行业下行调整加速、流动性收紧的背景下,债务管理成为各大房企第一要务。今年以来,合景泰富坚持兑付境内外债务,年初初至报告日累计兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人民币59.39亿元,连同境外美元债券2.5亿美元。这一举措利好于提升在资本市场上的信用形象,争取融资机会,支撑企业持续发展。

  截至2022年6月30日,合景泰富账面现金流221.97亿元,较2021年末减少24.6%。总有息负债768.65亿元,其中短期有息债务226.06亿元。从偿债能力来看,现金短债比为0.98,净负债率为93.2%,扣除预收账款后的资产负债率由于预收账款未披露明细,暂无法计算。并且根据克而瑞数据监测,下半年仍有多笔美元债和公司债面临到期,总计超过80亿元,企业仍需持续完善经营和财务风险管理体系,积极应对。

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  多元化

  商业数智营销平台项目正式启动

  持续提升综合运营实力

  通过十余年深耕,合景泰富商业版图成功布局粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区,已开业投资性项目共45个,其中商场11个,写字楼10个,酒店24个,并已进入收获期。今年上半年,购物中心、酒店、写字楼均取得较好的进展,租金收入达到9.16亿,小幅增长1.7%,其中商场增加25%,写字楼增长16%。

  购物中心方面,今年4月,华南首座“悠方”购物中心广州知识城悠方商场正式亮相,作为广州东部商业新地标,在开业6天累计客流量达31万,聚合超70%首店品牌,其中8家品牌夺得广州同品牌门店销售冠军,27家品牌销售额位列黄埔区同品牌门店第一,备受市场认可。

  写字楼方面,目前已开业运营10座,布局于广州、上海、成都、苏州、南宁等一二线城市的核心商务区域。今年上半年,按权益口径租金收入同比增长16%,为企业带来一定的现金流补充。

  酒店方面,目前旗下已开业24个酒店,包括与国际酒管集团合作及自有品牌酒店。今年6月,广州知识城MUSTEL木文缇酒店开业,这也是一年半时间内继成都环球中心MUSTEL、广州南沙MUSTEL后的全国第三家MUSTEL木文缇酒店。

  另外,为应对疫情带来的不确定性,今年商业数智营销平台项目正式启动。未来,该平台将提供在线线下全渠道管理技术服务和在线运营服务,让数字化转型赋能集团商业发展,提升资产运营能力,优化顾客服务能力,为客户创造价值。

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