1月30日，万科发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，较2024年494.78亿元的亏损额同比扩大65.7%，创下A股自1990年成立以来上市公司单年最大亏损纪录，超越2020年海航控股640亿元的亏损规模。从累计亏损来看，2024-2025两年间万科累计亏损达1314.78亿元，这一数字已接近公司当前总市值（约566.7亿元）的2.3倍，亏损规模之巨、影响之深堪称历史性。在业绩预告中，万科将亏损原因概括为四个方面：

  一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处于低位。万科于2023年及之前高价获取的土地，在地价高企而房价下行的市场环境下，结算毛利总额大幅减少。数据显示，2025年前三季度万科房地产开发业务税后毛利率低至2.0%，利润空间急剧压缩。同时，销售端持续疲软加剧了主业困境，形成了“销售下滑－结算减少－利润缩水”的恶性循环。

  二是新增计提了信用减值和资产减值。数据显示，仅2025年前三季度，万科就新增计提资产减值损失143.38亿元，其中存货跌价准备新增91.93亿元，截至2025年三季度末，万科存货跌价准备余额高达227.32亿元。

  三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。万科此前推进的多元化战略未能成为业绩支撑，长租公寓（泊寓）、商业、物业等经营性业务在扣除折旧、摊销后整体亏损，部分城市长租公寓单项目年亏损近9000万元，多元化业务的盈利模式尚未成熟，持续消耗公司资金与资源。

  四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。万科部分非主业财务投资受市场波动影响出现亏损，叠加为缓解流动性压力而进行的大宗资产交易和股权交易多为折价处置，交易价格低于账面值，进一步加剧了亏损幅度，如万科2018年以157.33亿元收购的普洛斯21.4%股权，2024年寻求出售时面临显著折价，形成处置损失等。

  业绩预告发布后，万科资本市场表现承压，多只债券停牌并调整转让安排。1月30日晚间，万科公告“21万科02”“21万科04”等7只债券自2026年2月6日起作为特定债券转让，投资者范围限定为专业机构投资者，计价方式由净价交易调整为全价交易，反映出市场对其信用风险的担忧加剧。实际上，面对历史性亏损与流动性压力，万科自2025年起展开了以“保交付、稳经营、化风险”为核心的自救行动，通过股东输血、债务展期、资产减值、降本增效等多重举措缓解危机，试图以时间换空间，寻求破局之道。2026年1月，万科三笔合计约68亿元的中期票据（包括“22万科MTN004”等）展期方案获得持有人100%通过，使万科避免了实质性违约的发生，同时，公司获得大股东深铁集团23.6亿元借款，也为万科赢得了一定的喘息空间。但截至2025年三季度末，万科短期借款及一年内到期非流动负债合计达1514亿元，而现金及现金等价物仅603.88亿元，资金缺口超过900亿元。2026年将是万科偿债压力的集中释放期，能否真正走出困境，仍需要取决于销售回暖、债务化解与模式重构三大核心因素。

  从行业角度来看，万科的历史性巨亏为整个房地产行业敲响了警钟，在行业周期转换的关键节点，企业需敬畏周期、理性扩张，需将风险控制置于首位，优化资产负债结构，筑牢现金流安全防线。房地产行业最困难的时期将逐渐过去，政策底已明确显现，市场底有望未来1-2年内确认，与此同时，房地产行业风险也将持续出清，进入“优胜劣汰”的深度洗牌期。未来，房地产行业资源或将加速向财务更稳健、背景更坚实的央企或地方国企集中，大部分房企仍需通过财务稳健、区域深耕、轻重并举、产品服务升级与合作共赢等，才能在新发展周期中找到属于自己的可持续发展之路。