2026年初，中国公募REITs市场迎来一波显著的“撤回潮”。万科、建设银行、首创环保、电子城等多家行业龙头企业，在一周多时间内相继宣布主动撤回公募REITs发行申请。这批项目大多于2024年初市场情绪高涨时申报，历经近两年审核等待后集体终止，反映出市场环境与监管逻辑已发生深刻变化。

  此次撤回潮始于1月19日电子城的公告，随后万科于1月23日撤回其仓储物流REITs申请。1月24日，建设银行与首创环保几乎同步宣布终止相关项目。值得注意的是，这些撤回项目在2024年初申报时，正值公募REITs二级市场行情火热，多只产品因涨幅过大触发停牌。如今集体撤回，形成了鲜明对比。

  市场分析认为，此轮撤回潮的核心是发行人与投资者之间价格预期的错位。2024年初申报时，市场情绪乐观，部分资产估值可能包含了过度乐观的预期。近两年间，宏观环境变化及物流地产、保租房等细分领域的实际运营压力，迫使市场重新评估底层资产的长期现金流。当前二级市场表现疲软，超过七成已上市REITs个券价格下跌，投资者对新发产品的高估值接受度降低。若按当前市场估值发行，原始权益人可能面临发行折价过大带来的资产减值压力；若坚持原有估值，则可能面临发行失败风险。主动撤回成为理性选择。

  监管逻辑的系统性升级，是此轮撤回不可忽视的关键推力。2025年末，证监会与交易所相继发布推动REITs高质量发展及细化审核程序的新规，清晰传递出监管重心从“鼓励创新、扩容”转向“规范发展、防风险”的明确信号。新框架对底层资产现金流的真实稳定、运营机构的专业能力、关联交易的公允性以及风险隔离，提出了更严格、更精细的审视要求。尤其对于身处调整期的房地产产业链企业，其主体信用状况对资产证券化产品的潜在影响，被置于监管的放大镜下。诸多项目审核流程长期“搁置”后终止，正是这种更审慎、更重实质的监管新常态的直接结果。监管的深层意图，在于筑牢市场可持续发展的根基，防范风险不当传导，引导REITs真正回归其盘活优质存量资产的战略初衷。

  更深层看，此次撤回潮暴露了行业传统商业模式与REITs产品要求之间的差距。REITs产品的核心是基于资产持续、稳定现金流的证券化，要求具备专业的资产管理能力。然而，部分企业仍延续“开发-销售”的传统思维，将持有型物业主要视为融资工具，在精细化运营和持续盈利方面存在不足。电子城在撤回REITs申请同时发布业绩预亏公告，建信住房近年持续亏损，这些现象反映了部分拟证券化资产的实际运营质量面临考验。

  从行业影响看，此次撤回潮可能促使市场参与者重新审视REITs产品的本质。原始权益人需要更加注重提升资产运营效率，确保现金流的真实稳定；投资者将更加关注底层资产质量和运营能力；监管层则需在风险防控和市场发展之间寻求平衡。

  展望未来，中国公募REITs市场在经过此轮调整后，可能进入更加注重质量的发展阶段。真正具备优质资产、专业运营能力和稳定现金流的企业，将更容易获得市场认可。短期来看，发行市场可能趋于谨慎；长期而言，市场的规范化和理性化将有利于行业健康发展。

  此次REITs撤回潮，反映了中国不动产金融市场的成熟化进程。尽管短期带来市场波动，但有助于推动行业从规模扩张向质量提升转型，促进市场长期稳健发展。