[中房研协]正荣地产宣告无力偿还到期债券,房企爆雷风险持续

2022-02-24 16:59:07来源:中房研协测评研究中心

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-02-24
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:中房研协

  近期,正荣地产因债券无法按时偿还问题受到市场广泛关注。

  1月4日,正荣地产发布公告称,将于2022年3月5日赎回一笔2亿美元的永续债。然而,2月18日,正荣地产再发公告表示,将无法偿付3月5日到期的2亿美元永续债,并对该永续债提出“同意征求”:希望豁免债券持有人提出的任何索赔及违约,并将其票息重置日改到2023年3月6日,相当于展期一年。如果方案不通过,可能无法悉数赎回债券,并进行债务重组。

  2月21日,正荣地产再发公告称,拟对2022年到期的5笔债券的债权人提出交换要约及同意征求,其中4笔为美元债务,合计存续规模为7.98亿美元,1笔人民币债券存续规模为16亿元。同时,向2023年至2026年到期的8笔债券的债权人提出同意征求,以寻求作出建议修订及豁免。

  2月23日,正荣地产举行投资者电话会议指出,目前公司已经梳理了一批合作项目和投资性物业,正与现有的合作方以及央国企洽谈项目股权转让事宜,预计今年上半年可以完成30-40亿左右规模的资产盘活处置。

  热点评析

  高负债、低权益、现金流持续恶化等因素导致正荣地产违约风险持续加剧

  从企业经营数据来看,2021年,正荣合约销售额为1456.43亿元,同比增长2.64%;合约销售建面为880.26万平方米,同比下降1.07%。在房地产调控高压下,仍然保持了97%的业绩目标完成率和销售额的同比正增长,整体来看销售情况并不是十分悲观。但根据CRIC统计数据,自2021年3月份以来,正荣地产合约销售额进入持续下滑通道,2022年1月单月合约销售额跌至78.97亿元,同比下滑29.5%,环比下滑了21.1%。销售额的持续下滑,使公司现金流压力持续加剧,而在此之前,正荣地产经营性现金流已连续五年为负。此外,正荣地产在合约销售金额快速增长的过程中,权益销售金额增长缓慢的问题同样突出。2017-2019年,权益销售金融分别只有351亿元、361亿元、372亿元,几乎原地踏步。反观负债,在实现规模快速扩张的过程中,正荣地产负债规模不断攀升。2020年末公司总负债已高达1837.8亿元,2021年年中再增至2033.05亿元,增加了近200亿元,以2021年6月末为参照,公司一年内需偿还的债务为203.43亿元,两年内需偿还的债务为418.53亿元。在“三道红线”政策使借新还旧难以持续的背景下,现金流持续恶化加剧了正荣地产债务违约乃至爆雷风险。

  2022年房企偿债高峰将至,房企爆雷风险或将持续

  随着“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策的发布实施,房企融资受到严格监管,房企爆雷甚至破产现象也持续加剧。根据人民法院的数据,2021年,全国宣布破产的房企达到396家,平均每天约有1.1家房企破产。截至2022年中旬,又有超过50家房企破产倒闭。与此同时,蓝光发展、华夏幸福、恒大、阳光城等千亿规模乃至龙头房企也屡屡爆出陷入流动性危机、债券无法及时兑付等违约风险。2月11日,万科董事会主席郁亮继2018年提出“活下去”口号后,再次在年会上发言称,房地产行业进入“黑铁时代”,“要么死、要么活,没有中间状态”。房企低迷情绪继续蔓延。

  从数据上看,尽管自2021年四季度以来,中央层面不断释放楼市维稳信号,地方层面也相继发布购房补贴、信贷支持等需求端改善政策,但根据克而瑞重点监测29个重点城市成交情况来看,2022年1月,29城整体成交1429万平方米,环比下降37%,同比下降46%;百强房企实现销售操盘金额5256亿元,单月业绩规模同比降低了39.6%。房地产市场整体仍延续了去年下半年以来的下行趋势。在融资方面,克而瑞重点监测的100家典型房企1月融资总量为929.46亿元,环比上升26%,同比下降56%,融资量环比有所提升,但也是2019年以来1月融资量首次不足千亿。据中国网财经统计,2022年-2024年三年间,房企需要偿还到期信用债、海外债达18403.7亿元,其中,2022年占比高达35.8%。在销售持续承压、信贷规模增长有限的情况下,房企未来仍将面临较大的偿债压力,爆雷风险仍将持续。

  行业发展逻辑转变,房企应围绕“降成本、提品质、强营销、增效益”积极调整

  从企业成长角度来看,面对房地产行业步入低增长甚至收缩期,房企“高负债、高杠杆、高周转”运营模式已行不通,房企必须转变“规模为王”的观念,重点围绕“降成本、提品质、强营销、增效益”进行策略调整。在“降成本”方面,向经营和管理要红利,如精简组织架构、减少中间环节,提升管理效率,实现扁平化管理等;在“提品质”方面,以市场需求为出发点,既要注重产品的适配性,又要保障产品品质,如智能家居、管家服务等,打造更贴近客户需求、更高品质、更优服务的产品,形成以“产品+服务”为核心的品牌竞争力;在“强营销”方面,既要注重人才培养和管理,也要加强营销标准化建设,提升营销水平;在“增效益”方面,要强化精细化运作和管理,注重经济性、适配性,提升土地、资金、人才等资源利用效率等。此外,面对债务危机,必要时房企要有壮士断腕的决心,通过出售资产、寻求股权合作等方式谋求长远发展。

企业信用
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