2026年以来，工程款“以物抵债”案例密集涌现，涉及建筑、地产、家居等多个行业。抵债物既包括传统实物（如酒水等），也更多向住宅、商业房产乃至大宗不动产组合扩展。本报告基于近期公开案例及相关司法实践，从模式类型、区域分布、法律风险等多个维度进行梳理分析。

  一、抵债物类型分化：实物抵债与房产抵债并行

  从近期案例看，以物抵债的标的物呈现明显分化：一类为快消品（白酒、红酒、茶叶），多出现在中小额执行案件中；另一类为不动产（住宅、商业房产、商墅），集中于大额工程款纠纷，且单笔金额通常在千万元以上。

  观察上表可以发现以下特征：其一，上市公司及大型国企在“以房抵债”中扮演重要角色，例如美芝股份、远大智能、实达集团等，其债务人多为大型建筑企业或地方城投平台，表明工程款回收压力正沿产业链向上游传导；其二，云南、新疆等西部省份集中出现大宗不动产抵债案例，这与当地房地产市场流动性偏弱、司法拍卖流拍率高直接相关。

  二、房产抵债的司法动因：破解“流拍—变现难”僵局

  不动产以物抵债之所以频繁发生，核心在于司法拍卖环节的“二次流拍”困境。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，不动产经两次流拍后，申请执行人可申请以保留价接受抵债。在芒市案例中，40套房产在二次流拍后直接以2800余万元抵债；保山案例中，126宗不动产同样因流拍进入抵债程序。

  这一机制实质上将“资产变现难”的风险从被执行人转移至债权人。债权人被动持有不动产，面临后续处置周期长、持有成本高（如房产税、土地使用税）以及市场波动等风险。客观而言，抵债房产并非优质资产，尤其是在当前房地产供应偏多的情况下。尽管如此，这至少也是一个无奈之下的备选项。

  三、“工抵房”模式的权利冲突与顺位规则

  在建设工程领域，“工抵房”（以房抵工程款）是主要表现形式。其法律效力需区分两种时点：债务履行期届满前达成的抵债协议，可能因触碰“流质条款”（通俗来说，就是还没到还钱日子，就先说好“还不上就用抵押物直接顶账”）红线而被认定无效；履行期届满后达成的协议，则通常被认定为有效，但需审查是否存在损害其他债权人利益的情形。

  实践中，当“工抵房”涉及已售商品房时，权利顺位规则如下：购房消费者权利>建设工程价款优先受偿权>抵押权>普通债权。这意味着，若抵债房产已售予消费者并完成网签，施工方即使持有抵债协议，也无法对抗购房人的交付请求权。与此相对应，在未涉及消费者购房的情形下，2025年7月实施的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第17条进一步明确，承包人在查封前行使优先权并与发包人签订合法有效的折价协议，且抵债金额与实际价值基本相当的，可请求排除抵押权和一般债权的强制执行。

  四、风险提示：流动性与隐性成本不可忽视

  对于接受以房抵债的债权人而言，以下风险值得关注：

  1.流动性风险

  不动产处置周期通常以年计，在三四线城市尤为突出，市场下行时折价抛售压力更大。有案例显示，债权人以数亿元接手抵债资产后，经过较长时间仅实现极低比例的变现，变现率不足2%。若债权人急需资金周转，将面临资产难以快速变现、资金长期占用的被动局面，甚至被迫以更低价格转让债权或资产。

  2.税费承担

  以不动产抵债视同产权转移，需缴纳增值税及附加、土地增值税、契税、印花税等多项税费。若协议未明确税费承担方，税务机关通常要求卖方税费缴清后方可办理过户，债权人可能被迫先行垫付。实践中，综合税负可达抵债金额的20%-50%，若未提前测算，将严重侵蚀抵债价值。

  3.物权变动效力

  根据《民法典》第209条，不动产物权变动以登记为准。通俗说，房子没过户到你名下，法律上就还不算你的。债权人签订抵债协议后仅享有债权请求权，相当于手里只有一张“欠条”或“承诺函”，而没有真正的产权。未完成过户登记前，若发包人将房产另售予善意第三人、另设抵押权或被其他债权人查封，债权人将无法对抗。届时即便起诉，也面临执行不能的风险——官司赢了，但房子已经被别人拿走或拍卖了，最终可能“房财两空”。因此，签了抵债协议只是第一步，办完过户才算真正落袋为安。

  五、小结：需强化抵债资产的评估

  “以物抵债”在工程款清欠中扮演着“最后一道防线”的角色。短期来看，它帮助部分企业将账面债权转化为可处置资产，缓解了现金流压力；但从长期看，大量不动产被债权人被动持有，若无法高效处置，可能演变为新的资产负债表负担。建议债权企业在接受抵债方案前，重点评估抵债资产的区位流动性、权属清晰度及综合持有成本，而非单纯关注评估价值与账面债务的匹配程度。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进