【克而瑞物管研究】

  2025年3月31日，鑫苑服务发布2024年年度业绩公告。年内，鑫苑服务营业收入约8.7亿元，同比增长15.9%，净利润同比增长约212%；公司拥有人应占溢利同比增长209.6%，企业盈利能力和财务韧性强健；签约面积6455.2万平方米，较2023年提升16.6%；在管面积4013.3万平方米，较2023年大幅提升61.1%，在管面积中，第三方占比59.1%，新增的1430万平方米合约面积近乎全部来自市场化第三方拓展项目，企业生存能力凸显。

  营收净利双增长

  收入结构优化成果显著

  营收稳健增长，净利润逆势上升。年内，鑫苑服务营业收入约8.7亿元，同比增长15.9%；毛利润约2.4亿元，同比微增2%，毛利率水平较高，约28.2%，在当前物管行业重回“微利+现金流”模式的背景下，鑫苑服务能取得这样的成绩，体现了其强大的盈利能力和财务韧性；净利润约0.9亿元，较2023年增长约212%。收入的稳步提升以及纯利的大幅增加，一方面由于风险出清，企业经营回归正常轨道，另一方面，由于2024年度集团物业管理面积持续增加、新业务发展（包括社区增值服务）态势良好以及现有业务稳定增长。

  此外，公司拥有人应占溢利约0.9亿元，较2023年提升209.6%；每股基本盈利约人民币15.08分，较2023年提升204.0%。大幅增长的拥有人应占溢利和每股基本盈利将显著增强股东对公司未来发展的信心，吸引更多投资者关注。为了回馈股东，2024年，每股全年合计派息8.25港仙，每股收益同比提升117%，做到了企业成长与股东回报的正向循环。

  收入结构持续优化，增值服务占比大幅上升。年内，物业管理服务收入约5.71亿元，同比提升6.7%，在总收入中占比降至65.7%，持续发挥基石作用。鑫苑服务坚持从客户需求出发，从最初的“鑫服务”1.0六心服务理念，到目前围绕城市综合服务升级需求，已经创新形成了多业态、多领域、多载体服务触达的鑫服务4.0体系，持续提升品质，优化服务体验，进而提升满意度与收缴率。

  增值收入约2.04亿元，同比提升76%，2024年，增值服务围绕居住小区场景和业主需求，挖掘业主对美好生活的感知体验，致力于打造全方位多样化服务体验，将传统的服务模式充分与数字化相结合，通过数据驱动运营，形成租售服务、美居服务、零售服务、纯水服务和到家服务五大核心业务。其中，租售业务完成18家开店，规模版图不断扩大；美居业务重点深耕存量项目，收入规模大幅提升；纯水项目升级孵化“优优泉”桶装水品牌业务，为业主提供个性化桶装水及智能化直饮水的高效保障，通过自营+阿米巴联营，收入同比提升80%；持续挖潜社区 O2O价值，零售服务创新推出“鑫多多”电商平台，探索出“鑫市集”的社区“楼下经济”创收场景，实现服务数字化、场景在线化，全面提升用户的体验感，全年营收同比提升20%。

  交付前及咨询服务营业收入约0.11亿元，在总收入中占比降至1.3%，企业进一步降低对关联方的依赖；工程施工业务收入约0.83亿元，同比提升11.5%，在总收入中占比约9.5%。 

  第三方拓展强劲

  市场化生存能力凸显

  签约面积同比增长16.6%，在管面积同比增长61.1%。截至2024年12月31日，鑫苑服务物业管理服务覆盖中国65座城市，为逾30万个家庭提供服务，签约面积6455.2万平方米，较2023年的5534.2万平方米提升16.6%；在管面积4013.3万平方米，较2023年的3434.5万平方米大幅提升61.1%。

  2024年，鑫苑服务优化“合资合作、市场化招投标、战区拓展、属地深耕”四轮驱动模型，建立了总部投拓团队+物管地市公司区域深耕双线作战机制，实现了规模拓展的新突破。特别值得注意的是，新增的1430万平方米合约面积近乎全部来自市场化第三方拓展项目，企业的市场化生存能力凸显，为行业提供了从关联方业务向完全市场化转型的典范案例。截至2024年12 月31日，鑫苑服务在管面积中，第三方占比59.1%；合约面积中，第三方占比66.7%，第三方拓展动能十分强劲。

  在业态布局方面，鑫苑服务已实现从单一住宅服务向多元化城市服务的战略升级，形成了多空间、多业态的大物管智慧城市服务生态。2024年，非住宅管理面积约1207.5万平方米，较2023年的1013.4万平方米同比增长了19.15%，这一增长表明公司在非住宅领域的拓展取得了显著成效，非住宅业态的占比不断提升，进一步优化了业态收入结构。

  2024年，鑫苑服务夯实发展质量，聚焦规模增长，成功新拓了京东亚洲一号郑州经开物流园、郑州大运河数字文创产业园、河南开封·奇瑞汽车城、信阳城市书屋、青岛传化物流港等多个非住宅业态项目，扩大第三方规模的同时，业态结构进一步优化。

  全栈科技服务力

  赋能物业生态重构

  作为中国物业服务行业数字化转型的典型代表，鑫苑服务在业务扩展过程中，尤为重视科技赋能下的核心服务能力打造。2024年，鑫苑服务升级鑫Meta平台来实现大物管新质生产力，加速重构服务价值链：围绕租售服务、美居服务、零售服务、纯水服务和到家服务五大核心业务，将社区服务颗粒度极致细化；通过SCRM系统的外溢输出，使中小物企得以共享数字化管理工具。

  目前，鑫苑服务的科技投入已进入快速成长期，其2024年社区增值收入同比提升76%至约2.04亿元，这个增速对于其当前的在管体量而言，意味着极大的价值挖掘潜力。其以数据驱动打通社区“最后一公里”生活服务圈，实现场景服务的快速增长。这种增长并非简单流量变现，而是基于全方位多样化服务的深度运营，印证了其“资产+空间+人”社区服务生态的乘数效应，成功开辟了第二条高增长曲线。

  在内部业务赋能的同时，鑫苑服务也为泛地产、大物管、智慧生活服务、智慧社区运营、智慧数字营销等业务提供综合服务方案，持续优化产品性能和使用体验，强化「科技产品+生态整合+运营体系」产业赋能能力，有效地推动了行业在数字化转型和高质量发展背景下的技术革新、资源整合和模式重构，助力行业从传统劳动密集型服务向科技驱动型生产力的跃迁。

  鑫苑服务这种聚焦具体场景服务质效创新重构物业服务生态的“小切口、深穿透”打法，为行业数字化转型树立了标杆典范，尤为契合当前行业转型的现实需求。

  小结

  2024年，鑫苑服务立足于10XIN5战略，以破竹之势实现跨越式发展，翻越了"万重山" ，向公众交出了一份满意的答卷。营业+规模实现双增，盈利能力大幅提升，在行业名列前茅，新增规模几乎全部来自第三方，自我经营能力凸显，业务结构持续优化，构建起多元共生的业务生态体系，企业迈向高质量发展的新征程。