【克而瑞长租研究】核心观点

  政策导向：武汉政策精细化发力，强化租赁品质与监管，支持“非居改租”，有效增加租赁住房供应，助力人才安居。

  市场表现：集中式公寓保租房主导供应，租金同比下跌4-5%但出租率保持高位，区域量价分化明显；分散式公寓战略收缩聚焦核心，租金坪效同比上涨6.1%；个人房源呈“以租待售”主导，供应量高位运行，租金持续寻底。

  未来展望：供给端“存量改造为主、新建为辅”，加大“非居改租”力度，推动租赁供应规模；需求端依托人口与产业支撑，租赁需求稳定，预计2027年市场规模达230亿元。

  第一部分政策导向

  一、顶层政策：“十四五”全维度发力，政策导向从体系构建、金融支持等向租赁品质、行业健康层面升级

  “十四五”期间住房租赁政策大致可以分为三个阶段。第一阶段为2021-2022年：聚焦体系构建与供给攻坚，政策核心是搭建顶层设计并迅速增加供给，初期主要通过新建和改造闲置住房来完成，同时加大金融支持。第二阶段为2023-2024年：聚焦模式探索与存量盘活，政策重心转向拓宽供给渠道、盘活存量资源。第三阶段为2025年：聚焦质量提升与法制规范，《住房租赁条例》正式出台，政策方向转向质量提升与法制规范，同时积极培育市场化、专业化住房租赁企业。

  数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

  2025年，分季度来看，政策推进呈现阶段性重点：

  一季度：政策核心在于构建配售型保障房轮候库，确立公平分配基础，以保障房再贷款打通资金链条；

  二季度：政策重心转向全力扩大供给，将家政等群体纳入保障，拓宽覆盖范围；同时支持利用存量低效用地建设保障房规模扩张。

  三季度：政策走向精细化运营与模式闭环。从立法层面出台《住房租赁条例》规范市场环境，到强调“因地制宜”确保政策有效落地，最终以推动“保租房REITs”引导社会资本入场，构建“投融建管退”的商业闭环，保证保障房建设进入可持续发展。

  四季度：顶层定调“十五五”战略发展方向，提到多渠道供应保障房，并加快建立住房保障轮候机制，未来保租房供应规模预计将持续增长。

  数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

  二、地方政策：2025年全年调控频次超250次，核心一二线仍为政策重地

  2025年作为“十四五”收官之年，全国各地住房租赁政策体系持续完善，政策出台频次显著提升，聚焦行业规范、品质提升、保障覆盖，推动住房租赁行业可持续发展。其中，核心一二线城市作为政策落地的重点区域，凭借精细化、多元化的政策举措，引领行业高质量发展方向。

  克而瑞长租不完全统计，2025年全国各地出台约259条租赁政策，较2023及2024年显著增加。从出台城市看，仍以一线城市及强二线城市主导，其中北京出台26次居首，其次为深圳和广州，租赁政策出台频次超过10次。

  从2025年政策分类表现来看，政策指导类占比61%最多，其次为规范类占比23%，金融监管类政策占比16%居末位；2024年及以前政策主导市场供应与市场需求匹配，2025年以来随着保租房筹集工作逐步收尾，下一步多为地方指导保租房发展及相关配套政策的部署及落位，进一步指导和约定行业发展边际，从而推动住房租赁行业高质量发展。

  数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

  三、武汉地方政策实景：提升“硬品质”与“软服务”，系统性解决不同群体住房需求

  武汉政策呈现精细化、多元化与人才导向的特点，旨在构建更可持续、更宜居的住房保障体系。2025年武汉核心政策举措主要包括三方面：

  1.建设标准与运营监管趋严趋实，对“好房子”提出了具体且激励性的建设标准。武汉明确要求集中式公寓配备24小时物业服务，并推行“租赁住房保险”，以强化居住安全与体验。

  2.保障范围持续扩大，人才安居成为焦点，针对特定群体的安居服务更加精准：武汉计划收购个人二手房用于租赁和安置，直接增加市场供应。

  3.存量商品房去库存政策不断完善，积极引导和规范非居改租，有效增加租赁住房供应。武汉允许已建成闲置低效的商业、办公和工业厂房等非住宅存量房屋，改建为租赁住房。

  数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

  第二部分市场环境

  一、城市保障房体系：形成从租到售、从保基本到引人才的完整住房供给梯度

  武汉已形成“公租房+人才公寓+保租房+人才保障房”的全梯度保障房供应体系，从“保基本”到“引人才”，从“租赁”到“出售”，全面覆盖不同收入、不同群体的住房需求，与城市发展定位、人口结构特点高度适配，为租赁市场健康发展奠定坚实基础。

  其中公租房为低收入保租房源，人才公寓为大学生&高级职称人才保租房源，保租房为面向公共服务/新青年/新市民的保租房源及先租后售房源，人才保障房为面向大学生低价销售房源。

  数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

  二、“十四五”目标完成：保租房筹集目标超额完成，主导市场供应

  2025年作为“十四五”收官之年，武汉保障性租赁住房筹集目标超额完成，保租房已成为租赁市场供应的主导，地方国企平台保租房项目加速入市，推动保租房市场占比持续攀升，租赁市场供给结构进一步优化。

  官方数据显示，截止2025年，武汉累计筹集保障性租赁住房25.2万套，超额完成25万套筹集目标，完成率100.8%。武汉租赁市场实际入市公租房13.2万套，集中式公寓入市量7.79万套（不含公租房），其中保租房入市量4.92万套，市场化房源入市量2.87万套。基于公开资料，克而瑞长租测算得出，武汉保租房占集中式公寓入市量比达63%，目标渗透率22.7%，实际渗透率为3.9%。

  从近五年市场保租房和集中式增量来看，2023年后，武汉保租房规模持续高速增长，年度新增约1.3万套，推动市场规模上涨。

  注：狭义入市量：即真正有效新开入市的保租房，不包含政府原有体系下转化而来用于“充量”的部分，以及产业园配建或企业内部用作员工宿舍等非上市公开租赁交易的部分。数据截止2025年；保租房预期渗透率=十四五保租房筹集目标/（民宅+市场化集中式公寓供应量+保租房筹集目标）；保租房实际渗透率=截止2025年各城保租房实际入市量/（民宅+市场化集中式公寓+保租房供应量）。

  三、集中式公寓市场：保租房主导供应结构，租金承压但出租率保持高位，租客外溢趋势显现

  武汉集中式公寓市场呈现“保租房主导、产品分化、租客外溢”的特点，保租房的规模化入市重塑了市场供给结构，租金虽受竞争影响承压，但整体出租率保持高位，市场需求韧性较强，同时消费升级趋势初显。

  据克而瑞长租监测数据显示，截至2025年底，武汉集中式公寓累计供应规模达7.78万套。从区域分布看，形成了清晰的梯队格局：以江夏、洪山为代表的大学集聚区与新兴产业区，供应量均超1万套，构成第一梯队，精准对接大学生、青年就业人群的租赁需求；汉阳、江岸、东西湖等传统居住区或新兴开发区供应量为0.5-1.5万套，位列第二梯队；其余区域供应量在0.5万套以下为第三梯队。这种分布与城市“多中心、组团式”发展格局相契合，租赁供给有效支撑了各区的人口集聚与产业发展。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  从产品结构来看，武汉主力供应为白领公寓，市占超88%，高端公寓和蓝领公寓市占分别为5%和6.7%。从同比变化看，尽管市场以价格为导向，但消费升级趋势仍在暗流涌动。2025年，高端公寓产品线市占率提升了2.6个百分点，白领公寓市占率下降1.4个百分点，蓝领公寓市占率下降1.2个百分点，高端公寓虽目前整体占比仅5%，却预示着在庞大的青年人口基数中，一部分收入增长稳定、注重生活品质的客群租赁需求正在释放，这为市场化运营机构在保租房覆盖范围之外，进行产品创新与差异化竞争提供了宝贵空间。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  近年来武汉住房租赁市场最显著的变化是保租房成为新增供应的绝对主导，截止2025年底，保租房在市占率已高达63%。这些项目凭借显著的租金优势（通常为同地段市场化项目的7-9折），在短时间内迅速吸纳了大量价格敏感的租客，导致2024-2025年全市集中式公寓平均租金同比下跌4-5%。然而，这并非市场疲软的信号，相反，“以价换量”策略成效显著，全市平均出租率逆势保持在94%-96%的极高水位，证明了高性价比、规范化保障房产品的巨大市场吸引力。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  从武汉各区2025年集中式公寓量价表现来看，硚口、汉阳等传统核心区，由于存量市场化项目租金基数较高，在价格竞争中处于劣势，租金出现两位数深幅下调，出租率亦同步承压。与此形成鲜明对比的是，洪山、东西湖等区域，凭借产业基础、高校资源和更亲民的租金水平，成功吸引了从核心区外溢的刚需租客，租金表现坚挺甚至上扬，出租率稳步提升。这清晰表明，在当前市场环境下，租客不再盲目追求核心区位，而是更加理性地追求租金、通勤与居住品质的最优性价比组合。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  四、分散式公寓市场：战略性收缩，聚焦核心资产，租金韧性在精选策略中修复

  武汉分散式公寓市场经历了“峰值扩张-规模收缩-聚焦核心”的转型过程，受集中式公寓放量、个人房源增加等因素影响，分散式公寓运营商逐步放弃边缘区域，聚焦核心资产，通过“舍量保质”的策略，实现租金韧性修复，保障企业现金流稳定。

  克而瑞长租监测数据显示，2022年为武汉分散式房源供应市场峰值，年度供应7.1万套，而后随着城市集中式公寓加速入市，抢占市场份额，个人房源可供租赁规模亦在持续攀升，导致城市整体租金水平持续下滑，而主要依靠赚取“租金差”模式的分散式房源运营商利润持续收窄，企业选择闭店等策略，2024年来城市分散式公寓规模以同比下滑12%的速度持续收窄，2025年供应规模约5.1万套。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  2025年，分散式房源高度聚集于江夏、武昌、洪山等传统核心区及产业密集区。这表明，运营商已主动放弃边缘或需求不稳定的区域，将有限资源集中于租赁需求最旺盛、流动性最高、租金支撑最强的“硬核”地段。这种“舍量保质”的聚焦策略，是企业应对市场变化、保障现金流安全的理性选择。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  租金方面，2023年以来武汉分散式公寓年度可供租赁规模持续收窄，2024年以来随着规模收窄，2025年，全市分散式公寓平均租金坪效达到近五年峰值，同比上涨6.1%。这主要源于两方面：一是退出低价竞争激烈的非核心区，拉高了整体均值；二是保留的核心区房源，凭借不可替代的区位和成熟的社区配套，其租金价值在精选策略下得以凸显和巩固。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  分区来看，硚口区和东西湖区分别为各区租金同比涨幅和跌幅最高区域，这主要与区域可供租赁规模较低、叠加房源品质及地段等因素有关；而供应量更大的洪山、汉阳则因内部竞争仍有小幅下调。这再次验证了，在当前市场中，极致的区位价值是抵御租金下行风险最有效的护城河。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  五、个人房源市场：业主“以租待售”，买方市场下租金持续寻底

  受房地产市场调整影响，“以租待售”成为武汉大量业主的理性选择，导致个人租赁房源供应量持续处于历史高位，租赁市场呈现“供过于求”的格局，租客议价能力增强，租金持续寻底，市场竞争环境较为激烈。

  据克而瑞长租监测，武汉个人房源可供租赁房源持续提升，2024年达到19万套的历史峰值，尽管2025年小幅回落至18.3万套，但总量依然处于历史高位，城市租赁市场竞争环境仍较激烈。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  从区域分布来看，2025年武汉可供租赁的个人房源高度集中在洪山、武昌、汉阳及江岸区等居住大区，使得这些区域的租赁市场竞争异常激烈，合计占比超60%；其次为江汉、江夏及硚口区，占比在7%-9%区间，居第二梯队。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  在供过于求的格局下，租客议价能力增强，业主为求出租普遍“以价换量”，导致2024年来城市个人房源成交租金坪效及套均价处于下行通道，叠加居民收入收窄，租房成本预算亦在下调，市场竞争环境持续加剧等，2025年全市租金坪效与套均价同比分别下降1.6%和1.0%。

  数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

  尤为值得关注的是，洪山、江汉、武昌等传统供不应求的核心区，因本轮供应放量最大，租金同比跌幅高达10%以上，其价格韧性出现明显松动。相比之下，黄陂、新洲等远城区因租金基数低、跌幅反而较小。这表明本轮调整是全局性、系统性的，而非局部现象。

  数据来源：公开资料，克而瑞长租整理；克而瑞CRIC长租数据系统

  第三部分未来展望

  一、供应趋势：存量改造为主、新建为辅、多渠并进的立体化网络

  在有限的土地和财政资源约束下，武汉将优先通过对现有社会资源的优化重组和功能提升来满足住房保障需求，而非主要依赖新增建设。这标志着武汉的住房保障工作正朝着更加精细化、市场化、可持续的方向转型，对盘活城市存量资产、稳定房地产市场、快速有效解决新市民与青年人住房问题，具有重要的实践意义。

  数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

  二、需求规模：人口与产业支撑强劲，2027年市场规模预计达230亿元

  武汉人口吸附能力强劲，产业支撑坚实，为住房租赁市场需求提供了稳定保障，预计2027年武汉租赁市场规模将达到230亿元，市场潜力持续释放。

  人口层面，武汉2020-2024年常住人口累计增长约136.1万人，城市吸附能力犹在，产业端口看，世界500强企业中有311家在此投资，且2025年新设立外商投资企业428家，同比增长5.2%，产业支撑良好，为租赁市场发展奠定良好的基础；租房市场流动人口及高校毕业生是租赁的最主要来源，克而瑞长租通过租赁规模计算模型，测算出当前的租赁市场规模约190亿元，2027年约230亿元，租赁市场发展潜力巨大。

  数据来源：统计局、《中国流动人口发展报告》等，克而瑞长租整理

  本文为克而瑞长租《2025-2026年中国住房租赁行业研究年鉴》节选

  数据来源：本报告数据主要来自克而瑞CRIC长租数据系统、政府及企业官方网站、行业公开信息，部分数据来自抽样调查，经专业整理分析。

  统计口径：租金坪效为元/㎡/月，集中式公寓规模为万间/套。