中国房地产市场研究周报第44周(10.29-11.4)

      一、本周关注

1、关注焦点：任志强“房价暴涨论”

10月29日下午，第三届地产金融创新峰会在北京召开，华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。任志强认为，限购令从三方面促进房价暴涨：

首先，新增土地供应负增长。2011年以来出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；

其次，限购令限制了市场上二手房供应。因为2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同，由于限购令的存在，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售，导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，从而加大房价暴涨幅度；

最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。

2、专家观点

我认为房地产调控的方向绝对不会变。所谓绝对不会变就是坚决打击投机炒房，加快社会保障房的建设。在这个问题上，千万不要抱有不切实际的幻想。这是我两年以来一直反复的观点，不要抱有不切实际的幻想。什么幻想？就是再去炒房子，再盼望房地产来个大反弹。作为资产市场，大家来进行这样的炒作，我认为不要抱有幻想。

——夏斌，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长

中国房价绝不会暴涨，缓慢且温和上涨将成为主流。所谓房价会暴涨纯粹是为了博眼球。全国楼市虽然经过第二季度的回暖，但基本面并没有出现较大变化，宏观调控依旧，限购等政策依然把握着开发商的命脉，房价暴涨没有可能性。

——向松祚，中国农业银行首席经济学家

商品房的价格在未来三到五年的时期不会下降，但暴利时代已经结束。从房地产行业开始转折的1998年到2010年，这12年间由于土地供应的减少，导致土地价格快速上涨，也导致了商品房市场的价格快速上涨。未来三到五年，当大量保障房推向市场的时候，市场的供应结构发生了根本性的变化，平均房价就会下来。商品房的价格在未来三到五年的时期不会下降，因为它的土地供应量在减少。

——胡葆森，建业地产董事长

过去10年中国房市的补涨、暴涨，已经涨过头，随着人口增速下降，大量存量房产将会不断抛售出来，而且保障性住房供给将会呈现直线上升趋势，因此，中国房市不会再现暴涨格局。房地产暴利时代已成为历史。

——董登新，武汉科技大学金融证券研究所所长

二、二十典型城市土地供求情况

本周土地总供应面积为728万平方米，环比上涨18.5%。其中经营性土地供应面积环比上涨60.3%，非经营性土地环比下滑11.7%。

本周土地供应可造1310万平方米的建筑面积总量，环比上涨47.3%。

本周土地总成交面积537万平方米，环比持平。其中经营性土地成交面积环比上涨31.4%，非经营性土地成交面积环比下滑33.2%。

本周土地成交量可造1116万平方米的建筑面积总量，环比上涨9.0%。

本周土地成交总金额230亿元，环比上涨52.4%。其中经营性土地成交金额环比上涨71.4%，非经营性土地环比下滑57.4%。本周经营性土地成交均价6160元/平方米，环比上涨30.4%；成交楼面均价2346元/平方米，环比上涨22.3%。

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